上诉人李可与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李*与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，李**于2013年8月23日向郑州**业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令被告协助原告办理房屋产权过户手续（房屋位于郑东新区东风东路36号2号楼6单元8层802），并支付违约金28.6万元。李*于2013年9月12日提起反诉，请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，判令被反诉人支付反诉人违约金28.6万元。郑州**业开发区人民法院于2015年6月23日作出（2013）开民初字第5008号民事判决。宣判后，李*不服向本院提起上诉，本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人李*的委托代理人刘**，被上诉人李**的委托代理人代全喜、孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年7月10日，反诉原告向李*出具委托书一份，载明双方系姑侄关系，委托李*办理位于郑东新区东风东路36号2号楼6单元8层802房屋的买卖相关事宜，代为签署买卖合同、办理涉案房产的契税维修基金等费用、代为收妥房产首付款和剩余房款，委托期限自2012年7月10日至上述事宜全部办完。

2012年7月11日，反诉原告委托人李**反诉原告与本诉原告签订房屋买卖合同一份，约定将涉案房屋出售给原告，成交价格为143万元，房屋产权过户费用由原告承担；合同签署当日，原告向反诉原告支付房屋首付款67万元，剩余76万元由原告在涉案房屋产权证下发时通过银行贷款方式支付给反诉原告（若银行贷款额度不足于支付剩余房款则原告需向被告补齐所差购房款）；合同签署时房屋产权证尚未下发，约定在房产证下发15日内双方应积极配合开始办理贷款／过户手续，如任一方不按照约定办理手续，视为违约，违约方应当支付守约方房屋成交总价款的20%作为违约金，若实际损失超过约定的则按实际损失支付违约金；李*作为反诉原告的委托人，代为收妥房屋首付款及剩余房款；过户／贷款手续需在房产证下发60日办理完毕，若因任一方原因未能办理完毕，则需按照上述违约金支付条款支付对方违约金。

合同签订当日，原告通过银行转账方式向反诉原告委托人李*支付房屋首付款67万元，李*向原告出具收条一份。

2012年7月8日，原告委托河南景**有限公司代为办理涉案房屋的按揭贷款、过户和物业交割等事宜。2013年8月20日，河南景**有限公司出具证明一份，载明：涉案房屋分别在2013年6月9日和2013年7月9日在中国邮**南省分行提交按揭贷款申请，审批未能通过的原因系反诉原告提供的电话非真实业主的电话，不能确定交易的真实性，故不予审批通过。

经原告申请，该院向中国邮**南省分行直属支行调取了关于本案涉案房屋的银行贷款情况，2013年10月16日，该支行向该院出具情况说明一份，载明：原告在该行申请个人二手房贷款业务，原告贷款资料于2013年7月2日上报至审批中心，该行审查岗分别向买卖双方电话核实交易情况，涉案房屋业主（即本案反诉原告）预留电话接听者自称为其侄子而非本人，且与原告为朋友关系，后经与原告核实印证双方确为朋友关系，该行无法判断交易的真实性。后经中介协调，让反诉原告再次提供联系方式，但该行始终无法联系上业主本人，据此，该行对该笔业务进行了拒批处理，并于2013年7月7日进行了退回处理。

另查明，涉案房屋被告已经交付原告，原告装修并已实际入住。现涉案房屋的银行贷款已由反诉原告结清。庭审询问时，该院询问原告如果继续履行合同剩余房款如何支付，原告承诺10天之日一次性支付剩余房款。

一审法院认为

原审法院认为，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，经查原告与反诉原告委托人李*签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当遵循诚实信用原则适当履行合同约定的义务。合同约定双方在涉案房屋产权证下发15日之内开始办理银行贷款及过户手续，双方应当积极配合，如有一方不按照约定办理视为违约。原告在签订合同当天支付反诉原告67万元作为首期款，反诉原告已经向银行解押，涉案房屋产权证书下发后，原告通过河南景**有限公司向中国邮**南省分行直属支行申请银行贷款用于支付剩余房款，但因预留电话有误贷款银行无法核实房产交易的真实性，拒批处理。该院认为，反诉原告不积极配合原告办理银行贷款业务，使原告无法通过银行贷款支付剩余房款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告按照合同约定支付了房屋首期款并对争议房产进行了装修，并于2012年实际入住，合同义务已经实际履行，反诉原告庭审时称银行贷款已经结清，房产证已经下发，办理房屋过户的条件已经成就，故对于原告请求判令被告协助办理争议房产过户手续的诉讼请求应以支持；鉴于原告尚余76万元房款未付清，原告庭审时称愿意10天之内一次性支付剩余房款，综合本案案情，该院酌定在原告付清反诉原告剩余房款76万元后十日内，反诉原告协助原告办理争议房产的过户手续。

对于原告请求反诉原告支付违约金28.6万元的诉讼请求，该院认为，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，该院认为：从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。本案中，原告支付首付款后已经实际装修、入住房屋，且原告并未提交相应证据证明自己的具体损失数额，故该院对于原告的该项诉请不予支持。

反诉原告请求判令解除双方签订的房屋买卖合同并要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，该院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，反诉原告没有提交证据证明其主张的解除合同符合法定的情形，故反诉原告请求解除合同及请求原告支付违约金28.6万元无事实及法律依据，该院不予支持。本诉原告提交的兴**行借款回单与本案无直接联系，装修的事实庭审时双方已经确认，故该院不再赘述。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告李*在本诉原告李**付清剩余七十六万元房款后十日内日，协助本诉原告李**办理位于郑东新区东风东路36号2号楼6单元8层79号房产（产权证号：郑**证字第1301122643号）的过户手续。二、驳回本诉原告李**的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李*的反诉请求。本诉案件受理费五千五百九十元及诉讼保全费五千元，共计一万零五百九十元，由本诉原告李**负担五千五百九十元、本诉被告李*负担五千元；反诉案件受理费二千七百八十八元，由反诉原告李*负担。

上诉人诉称

上诉人李可上诉称：一、一审判决违反不告不理，违反了处分原则。二、一审法院以反诉原告解除合同及主张支付违约金28.6万元无事实及法律依据，证据不足驳回上诉人在一审的反诉请求是错误的。一审法院已查明：2013年6月4日该房屋产权证已下发，上诉人已向银行解押，被上诉人也通过河南景**有限公司向中国邮**南省分行直属支行申请银行贷款用于支付剩余房款。上述说明上诉人已积极履行协助义务，被上诉人向中国邮**南省分行直属支行申请银行贷款的性质系第三方代为履行债务，依据法律规定第三方代为履行不符合约定或不履行，仍有债务人继续履行或承担违约责任，债务人不能依据第三方不履行而抗辩免责。被上诉人在明知中国邮**南省分行直属支行拒绝贷款的情况下不积极履行付清余下76万元房款的义务，已构成根本违约，订立合同当初双方约定合同目的根本无法实现，上诉人完全可以主张顺序抗辩权，完全选择解除合同、赔偿损失的权利，故一审法院以上诉人反诉证据不足、于法无据判决驳回诉求是错误的。三、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回原审原告对上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人李**辩称，1、一审法院判决符合法律程序，被上诉人在起诉时的诉请是请求上诉人协助办理过户，因此原审法院作出的判决未违反不告不理原则。2、一审法院认定事实清楚，因上诉人的原因导致被上诉人贷款未能得到批准，上诉人的行为完全违反了双方在合同中的约定，应当承担违约责任。以上事实由相关部门出具的情况说明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间双方当事人均未提供新证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。

本院认为

本院认为，2012年7月11日，上诉人李*的委托代理人李*与被上诉人李**签订的房屋买卖协议是李*与李**双方的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当诚信履行合同义务。李**依约支付首付款，李*办理了解押手续、交付房屋。双方房屋买卖协议明确约定除首付款外的剩余房款76万元，由李**在房屋产权证下发时通过银行贷款支付，协议还约定在房产证下发15日内双方应积极配合开始办理贷款／过户手续，如任一方不按照约定办理手续，视为违约。根据中国邮政**司河南省分行直属支行出具的证明，因业主李*预留电话非本人，贷款银行无法核实房产交易的真实性，对李**的申请贷款业务拒批处理，于2013年7月7日进行退回。因李*未积极配合办理贷款审批的违约行为，致使双方在履行合同过程中产生障碍和争议，李**在支付首期款后积极申请贷款并无违约行为。协议约定若银行贷款额度不足于支付剩余房款李**需向李*补齐所差购房款，李**于2013年8月23日即向法院提起诉讼要求李*协助办理过户手续，在诉讼过程中，李**也明确承诺愿意在十日内支付剩余款项，李*反诉要求解除协议。虽然诉讼期间纠纷未解决李**并未支付款项，但李*认为李**在银行拒绝贷款的情况下未积极履行付款义务，构成根本违约的理由不能成立，李*要求解除双方房屋买卖合同没有法律依据和合同依据，原审法院未予支持其反诉请求适当。

综上，上诉人李可主张解除合同赔偿损失的上诉理由依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8378元，由上诉人李可负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日