焦作市万**赁有限公司与刘**土地租赁纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦作市万**赁有限公司（以下简称万**公司）与被上诉人刘**土地租赁纠纷一案，万**公司不服解放区人民法院于2015年1月29日作出的（2014）解民一初字第982号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万**公司的委托代理人陈**，被上诉人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2009年12月，原、被告签订了《土地使用权租赁合同》一份。合同约定：“原告将位于焦作市解放区闫河村（西临华宝北路，南临矿务局技校操场）的一片空地出租给被告使用；租赁期限为五年（2010年1月31日至2015年1月30日）；租赁费每年3万元，付款方式为被告于每年的元月三十一日之前向原告一次性预交下年度的租金”。关于违约责任，双方约定：“本协议一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的或单方提前解除合同的，应承担违约责任。违约金按标的金额的日千分之五支付对方”。合同签订后，双方均履行了合同义务。2014年1月4日、5日左右，被告因另租赁了一处办公场地，故从本案诉争的租赁场地中搬出。随后，原告将其经营的花草搬至被告搭建的部分活动房中过冬，并将诉争租赁场地的门锁进行了更换。2010年1月至2013年12月期间的租金原、被告双方已结清，2014年的租金，被告尚未缴纳。以上事实，由已经生效的（2014）解民一初字第174号民事判决书予以认定；该判决书判决确认双方签订的《土地使用权租赁合同》于2014年6月9日解除。

一审法院认为

原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案中，原、被告已经于2014年6月9日解除双方签订的合同，但被告应当支付合同未解除前即2014年6月9日前未支付的租金。根据双方签订的合同约定，租金计算按照每年3万元计算，自2014年2月1日至2014年6月9日的租金应为10602.74元，原告诉请要求被告支付2014年2月1日至2014年6月9日的租金10273.75元，不违反法律规定，予以支持。根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失。故原告要求被告支付违约金18750元的数额过高，本院酌定为租金损失为10273.75元的30%计3082.13元。原告要求被告赔偿双方解除合同后给原告造成的损失，无相关证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告焦作市万**赁有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘**2014年2月1日至2014年6月9日的租金10273.75元及违约金3082.13元，共计13355.88元；二、驳回原告刘**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本案诉讼费447元，由被告承担67元，原告承担380元，被告承担的部分暂由原告垫付，执行时由被告一并给付。

上诉人诉称

万**公司不服一审判决，提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人在租赁被上诉人场地时，首先，上诉人按时交付租金，从时间上看，2013年度租金己交付，有效期至20l4年元月30日；其次，被上诉人非法将花卉搬入上诉人承租场地是在2013年10月起至现在，其侵权行为发生在上诉人有效租赁期间，与上诉人是否重新寻找其他租赁场地及搬出部分物品无关；再次，被上诉人强行在上诉人有效租赁期间换锁，不让上诉人及设备进出，对租赁场地破墙挖洞等行为均发生在上诉人有效承租期内。以上行为足以使上诉人无法有效使用承租场地，失去租赁目的。在解放区法院（2014）解民一初字第174号判决中也显示本案被上诉人的以上违约行为，并导致上诉人白2013年12月初起无法正常使用租赁场地，无法进出承租场地。但一审判决却只认定了被上诉人将花卉搬入上诉人承租场地等违约事实，而未对上述违约事实应承担的法律责任予以确定，同时，自2013年12月初开始，上诉人已无法进入承租场地，该场地已由被上诉人实际控制，且控制至今，该处场地实际上已无法使上诉人实现任何租赁目的，一审法院要求上诉人支付被上诉人2014年2月1日至2014年6月9日的租金，依据何在。请求：撤销一审判决；驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

刘**答辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

根据当事人的上诉请求和答辩理由，归纳本案的争议焦点是：一审确认上诉人万泉租赁公司向被上诉人刘**支付租金及违约金是否正确。

本院查明

针对争议焦点：万**公司认为，从解放法院（2014）解民一初字第174号民事判决认定的事实可以证明，被上诉人己于2014年1月4日将上诉人承租的场地进行了非法占有，在场地内搬入了大量花卉及其他物品，并更换门锁，控制场地的出入，所以上诉人实际上自2014年1月4日起己失去了对租赁场地的使用权，所以被上诉人要求自2014年1月4日以后的租金及其他费用是没有依据的。

刘**认为，上诉人在上诉状中称2013年12月底搬出场地，但是现又说2014年1月4日搬出，前后矛盾。其实上诉人是在2014年1月5日实际搬出场地，其实是上诉人又找到了租赁的场地自愿搬走的，当时双方之间还很友好，在上诉人搬走后我就将我的一些花卉搬到场地里，后来上诉人搬走就起诉我，上诉人上诉根本没有道理。

经本院审理查明的事实与一审相同。

本院认为

本院认为，万**公司与刘**于2014年6月9日解除租赁合同，万**公司应当支付2014年6月9日前未支付的租金。同时，鉴于双方对违约金约定过高，一审对违约金酌定为按租金损失的30%计付，并无不当。故万**公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费894元，由万泉租赁公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日