上诉人内乡县鱼种场与被上诉人沈**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人内乡县鱼种场与被上诉人沈**为租赁合同纠纷一案，内乡县人民法院受理后，于2014年12月10日作出（2014）内民重字第1369号民事判决。上诉人内乡县鱼种场不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内乡县鱼种场的法定代表人孔**及其委托代理人靳义栓，被上诉人沈**及其委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2000年9月1日，原告**种场与被告沈**签订租赁协议一份，原告将鱼种场东场出租给沈**经营使用，协议内容为：“一、甲方的责、权、利1、向乙方明确场地的座落及四至。即：本场地座落在大桥街北内邓路西侧；南至院墙，北至食品，东至公路，西至院墙。2、租赁期限50年（2000年9月1日至2050年8月31日）。3、甲方所得租金壹拾贰万叁仟元整（123000元）。4、甲方要求乙方一次性支付租金。即在签字15日内付清。5、甲方将场内全部面积及物品提供给乙方使用。即：总占地面积依1984年水利工程清边划界确权为准（后附原件）；房屋拾间，其中：门面平房6间，院内屋架房4间，水井1眼，院墙约300米。鱼池5个（硬化2个、土池3个）。二、乙方责、权、利1、按规定交清租金，否则每日按欠款的10%计罚。2、租期内的开发经营不受甲方限止，并有转让权。3、经营中的效益归乙方，配套、事故、协调等费用开支自担。4、租赁期满后在同等条件下甲方优先乙方继续租赁。三、其它1、原鱼池承包户（王**）由甲方负责协调分两次清理完毕交付乙方使用，其中：第一次要在农历9月30日前把东水泥池清完；第二要在2001年3月30日前把其它池子清完。2、乙方在所租赁场地内建设房屋，甲方负责办理有关手续，乙方负责投资建设，产权归乙方所有。但乙方必须按公路规定实施，否则今后出现拆迁，甲方不予负责。3、本协议不以双方法定代表人的变更而变更。4、甲、乙双方应遵守本协议，任何一方不得违背约定，单方违约，应向对方支付违约金壹万元，并赔偿直接或间接损失。5、本协议一式五份，甲、乙双方一份，甲方主管部门及存档三份。甲方主管单位（盖章）（内**利局印章）甲方（盖章）（内乡**印章）常**（签字）乙方（盖章）沈**（签字、指印）二000年九月一日”。合同订立后，原、被告均按协议约定履行。2012年3月，被告在所租赁土地上建10间三层砖混结构房屋。2012年4月24日，被告向内乡县大桥土地所交纳15000元违法占地罚没款，并向大桥房管所交15000元。2012年9月13日，原告向被告送达书面停止建房通知，被告接到通知并签字。2013年7月11日，内乡**源局（以下简称国土局）以非法买卖国有土地为由，作出内国土罚决字（2013）第99号行政处罚决定，具体内容为：没收沈**非法买卖内乡县鱼种场525平方米土地上新建的建筑物及其他设施，责令退还非法买卖内乡县鱼种场；并处经济处罚36900元（按非法买卖土地款额的30%标准执行）。沈**不服该决定，并于2013年8月27日向本院提起行政诉讼。2013年9月11日，国土局作出内国土撤罚决字（2013）第01号撤销行政处罚决定，撤销内国土罚决字（2013）第99号行政处罚决定。重新调查后，再做出具体行政行为。2013年9月12日，沈**撤回对国土资源局的起诉，同日，本院作出（2013）内行初字第118号行政裁定，准予原告沈**撤回对国土资源局的起诉。2013年11月3日，国土局作出内国土罚决字（2013）第159号行政处罚决定，具体内容为：限沈**在30日内退还非法买卖的县鱼种场及没收在非法买卖土地上新建的建筑物及其他设施，并处经济处罚36900元（按非法买卖土地款额的30%标准执行）。沈**不服该决定，并向本院提起行政诉讼，本院于2014年5月30日作出（2014）内法行政字第34号行政判决，撤销内乡**源局所作的（2013）第159号行政处罚决定书。

原审法院认为，原、被告于2000年9月1日所签租赁协议系双方协商一致的产物，除对该协议第三条第二项存在争议外，对其他部分双方无争议，为有效协议，本院予以确认。关于双方争议的租赁协议中的第三条第二项是否有效的问题，一方面，原告作为争议土地的合法使用权人在协议中明确表示允许被告建房，至于被告的建房行为是否违法系行政法律法规调整的范畴；另一方面，争议土地的性质现不明，被告的建房行为已经内乡县大桥乡土地所以罚款形式处罚完毕，故原告称该土地系国有土地，协议第三条第二项约定违反法律的强制性规定应属无效的依据不足，本院不予支持。综上，原、被告双方于2000年9月1日签订的租赁协议为有效协议，原告的诉请不成立，本院不予支持。

一审法院认为

原审法院判决：驳回原告内乡县鱼种场请求确认其与被告沈**签订的“租赁协议书”中第三条第二项无效的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人内乡县鱼种场上诉称：原审在证据的认证上是错误的，上诉人管理使用鱼种场的面积范围应属于国有土地，该土地是国有土地协议第三条第二项的约定违反法律的强制性规定是正确的，应予支持。请求二审法院依法撤销（2014）内民重字第1369号民事判决，确认双方所签订的协议书中第三条第二款所确定的内容为无效协议。

被上诉人辩称

被上诉人沈**答辩称：上诉人诉称的国有土地性质无法确定，且与租赁行为不相冲突，被上诉人没有侵犯其土地所有权；被上诉人的建房行为不影响租赁合同的效力，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据各方上诉及答辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人于2000年9月1日所签订的协议书中第三条第二款所确定的内容是否有效？

各方当事人均无新证据向法庭提交。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国土地法》第十一条第二款及第十二条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款的规定，“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”、“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。本案中，上诉人内乡县鱼种场的土地未办理相关手续，被上诉人却私自在该土地上建房，且其行为也未上报有关部门进行批准、登记，双方所签订的协议书中第三条第二款：“乙方在所租赁场地内建设房屋，甲方负责办理有关手续，乙方负责投资建设，产权归乙方所有。但乙方必须按公路规定实施，否则今后出现拆迁，甲方不予负责”，违反了国有土地使用强制性规定的条款，且该条款显失公平，故属于无效条款，应予以撤销，上诉人的上诉请求和理由，本院予以支持。

综上所述，本院认为，原原审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销内乡县人民法院（2014）内民重字第1369号民事判决；

二、上诉人内乡县鱼种场与被上诉人沈保朝于2000年9月1日所签订的协议书中第三条第二款所确定的内容为无效条款。

一审案件受理费1500元，二审案件受理费1500元，共计3000元，由上诉人内乡鱼种场负担1500元、被上诉人沈**负担1500元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十日