段**与杜*吓租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告段**因与被告杜*吓租赁合同纠纷一案，于2015年8月21日向本院起诉，本院于当日受理本案并依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。原告段**及其委托代理人邓红峰，被告杜*吓及其委托代理人任**、李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2015年3月20日原、被告签订了《租房合同》，约定将位于嵩县**产公司楼下的一间门面房租给原告使用。原告支付被告转让费60000元（含五个月房租），又花了20658元对房屋进行装修。没多久，房主找上门说，房子是他的，他不允许被告转让，要求收回房屋。原告多次找被告协商未果。2015年8月11日房主强行将原告的东西搬出，致使原告不能做生意，蒙受巨大损失。因此诉求解除双方租赁合同，退还原告转让费60000元，赔偿原告装修费20658元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：1、被告将房屋转租给原告是经房主同意的，与原告签订的租房协议合法有效。被告收取原告转让费60000元，含五个月的房租20000元、空调10000元、房屋装修费30000元，不违反法律规定，应受法律保护，原告请求解除租赁合同，没有法律和事实根据，不应支持；2、原告未经房主同意私自将房屋转租他人，并且不按合同约定交纳租金，最终造成房主收回房屋。因此，房屋无法继续使用是由于原告自己的违约行为造成，被告没有违约行为，原告的装修损失应由其自己承担，被告也不应退还转让费60000元。

本院查明

本院经审理查明：2012年8月11日，被告杜**与房主马某某签订一《租房合同》，房主将其所有的位于嵩县**产公司楼下的二间门面房租给被告开店卖手机。合同约定：租赁期为5年，即自2012年8月11日起至2017年8月11日止；每年的7月10日前交下一年房租，租金为每年90000元。经房主同意，2015年3月20日被告杜**在与房主签订的租赁合同的剩余期限内，将其中的一间门面房转租给原告段**，房主遂将杜**所持的与其签订的合同收走。原、被告双方书面约定：租期为2015年3月25日至2017年8月13日，租金每年45000元，提前一个月交纳下一年的租金。2015年4月5日，杜**收取段**转让费60000元（含被告已向房主交纳的五个月房租、空调一台及装饰装修费用）。原告接租该房后，从事买米线生意。原告在该门面房经营一段时间后，因经营状况不好，又将该房转租他人，并收取装让费40000元。房主马某某知道后，不同意原告转租，并要求涨房租和收取10000元押金，原告无奈又将收取的40000元转让费予以退还，遂停业。2015年7月份房主要求缴纳下一年租金45000元，原、被告均拒绝缴纳。三方多次协商无果，房主遂于2015年8月11日将房内原告的物品强行拉出，并将房屋租赁给他人，现所诉门面房已由他人租用。原告遂诉至法院，引起争讼。

本院认为

本院认为：合同是体现当事人之间民事权利义务关系的协议，原、被告双方签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，亦不违背国家法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。各方当事人均应遵循诚实信用的原则，按照合同约定行使权利、履行义务。诉讼中，尽管房主拒绝出庭作证，但从原、被告双方提供的与房主的录音资料中，均足以证明被告杜**将租赁的房屋在与房主的合同剩余期限内转租给原告段**是经房主同意的，同时也足以证明导致房主收回房屋的唯一原因是原告拒绝缴纳下一年的房租。转租者收取转让费，是由来已久的行业惯例，并没有法律上的强制性规定。况且，被告收取原告60000元转让费，是有对等价值的（空调、装饰装修费用以及原告也认可的20000元租金），并非凭空收取。在没有证据证明导致合同不能继续履行是因被告存在过错造成的情况下，原告请求被告返还60000元转让费和20658元装修费的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。目前，所诉门面房已被房主租赁给他人使用，原、被告之间的租赁合同已无继续履行的客观可能。故原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告段**与被告杜*吓于2015年3月20日签订的《租房合同》；

二、驳回原告段秋*的其他诉讼请求。

本案受理费1916元，由原告段**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日