郑州公**限公司与杜**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑州公**限公司与被告杜**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州公**限公司委托代理人周**、蒲**，被告杜**委托代理人李天付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑州公**限公司诉称：2008年10月22日，郑州国**限公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为郑州国**限公司开发的位于郑州市中原区中原西路湖光新苑小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为高层住宅每月每平方米1.9元，实际收费标准为每月每平方米1.1元。同时约定该小区业主应于每季度首月前10日向原告预交该季度物业管理服务费，并约定逾期不交纳物业服务费应按日万分之五的标准承担相应的滞纳金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2010年10月1日开始至今（暂计算至2014年12月31日）未向原告交纳物业管理服务费用。经原告多次催交，被告仍拒不交纳，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业费5188元、滞纳金2100元及利息653元（暂计算至2014年12月31日），合计7941元；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告杜**辩称：被告在准备对所购房屋进行装修时，发现该房屋有严重的渗漏情形，并就此向原告予以反映，同时要求解决。然在原告进行维修后，该状况仍未得到改善，被告无法装修入住，不得已租住他人房屋。《物业管理条例》第二条规定，物业公司有义务对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，但原告没有履行相应义务致被告无法装修入住。《合同法》第六十七条规定，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于原告的原因致被告不能使用该房屋，其过错是明显的，其应对自己的行为承担责任，被告不支付物业费于法有据，故原告的诉讼请求不能成立。鉴于原告的过错已致被告的经济损失较大，被告保留要求原告承担赔偿的权利。

本院查明

经审理查明：2008年10月22日，郑州国**限公司与郑州公**限公司签订郑州市前期物业服务合同一份，约定郑州国**限公司以协议方式选聘郑州公**限公司提供前期物业服务，物业项目为郑州市中原区中原西路湖光新苑小区，类型为小高层、高层住宅、商业；前期物业服务期限自2008年12月10日至业主委员会成立；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅每月每平米1.9元，物业服务费应当从甲方通知入住之日起计收，业主办理入住手续时预付季度物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每交费季首月10日前，也可按年度交纳。

湖光新苑临时管理规约约定业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务等费用，物业服务费收费标准暂不按照招投标价格执行，参照政府指导价执行，具体收费标准为小高层、高层住宅物业每月每平方米1.1元。被告系中原区**新苑小区3号楼1单元11层1102号房屋的业主，房屋建筑面积92.47平方米。2009年5月11日，被告签署承诺书，声明同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约，同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。

2010年5月28日，郑州公建物**物业服务中心（甲方）与被告杜**（乙方）签订郑州市前期物业服务合同一份，甲方为中原区中原西路湖光新苑小区物业服务企业，前期物业服务期限为2年，自2008年12月10日至2010年12月9日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅暂按每月每平方米1.1元；物业服务费应当从开发建设单位通知入住之日起计收，业主办理入住手续时预付季度物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每交费季首月10日前，也可按年度交纳；本合同到期后尚未有新的物业服务企业承接的，甲方应当继续按本合同的约定提供服务或按政府物业服务的有关规定执行，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳；业主（物业使用人）逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金，使用人若不按时交纳物业服务费，业主需承担连带责任。

2014年6月1日，郑州**物价局关于核准湖光新苑住宅区物业服务收费标准的通知载明：郑州公**限公司服务的湖光新苑住宅区，物业服务按一级收费标准执行，高层基准价为每月每平米1.1元，向上浮动幅度不超过20%，具体收费标准依据物业服务企业与业主在物业服务合同中约定为准。

被告向原告交纳物业服务费至2010年9月30日，之后被告未再向原告交纳物业服务费，原告现起诉要求被告支付2010年10月1日至2014年12月31日的物业服务费及滞纳金、利息，被告辩称涉案房屋存在质量问题，被告未在涉案房屋居住，不应交纳物业服务费。

上述事实，有郑州国**限公司与郑州公**限公司签订的郑州市前期物业服务合同、湖光新苑临时管理规约、承诺书、郑州公**限公司湖光新苑物业服务中心与杜**签订的郑州市前期物业服务合同、郑州**物价局关于核准湖光新苑住宅区物业服务收费标准的通知、物业费发票及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告双方于2010年5月28日签订的郑州市前期物业服务合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。原、被告签订的郑州市前期物业服务合同虽约定前期物业服务期限至2010年12月9日，但之后原告继续提供物业服务，被告应当按照协议约定标准向原告交纳物业服务费用。被告未向原告交纳2010年10月1日至2014年12月31日期间物业服务费，其行为已构成违约，应承担继续交纳物业服务费的违约责任。按被告房屋建筑面积92.47平方米、每月每平方米1.1元计算，被告应交纳2010年10月1日至2014年12月31日期间物业服务费5187.567元。对被告辩称的房屋质量问题，因房屋质量涉及房屋开发企业，与本案的物业服务合同不属于同一法律关系，故本院对被告该项辩称不予采信，被告可另行解决。对被告关于其未在涉案房屋居住的辩称，因原告系被告房屋所在小区的物业服务企业，原告提供了物业服务，故被告以未享受相关物业服务，不予交纳物业服务费的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。被告未依约向原告交纳物业服务费，应按照协议约定以每期应交纳的物业服务费为基数，自每期逾期之日起按照日万分之五标准向原告支付滞纳金至原告主张的2014年12月31日，原告主张滞纳金2100元，符合协议约定，本院予以支持。因原、被告约定的滞纳金计算标准不违反法律规定，故对被告关于按照银行同期同类贷款利率二倍计算滞纳金的辩称本院不予采信。对原告要求被告支付利息653元的诉讼请求，因被告已承担支付滞纳金的违约责任，原告要求被告支付利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杜**于本判决生效之日起十日内向原告郑州公**限公司交纳2010年10月1日至2014年12月31日期间物业服务费5187.567元及相应滞纳金2100元，共计7287.567元；

二、驳回原告郑州公**限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告郑州公**限公司负担4元，被告杜**负担46元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十九日