伊川县**级中学与马**租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告伊川县**级中学诉被告马**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伊川县**级中学的委托代理人魏**、林**，被告马**的委托代理人李**、董**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年被告马**以举办平等乡中心幼儿园为名，要求租赁原告旧校址的教学楼和房屋。为此，经双方协商，于2011年4月10日双方签订了房屋租赁合同。合同约定，被告承租原平等一中全部旧教学楼和旧房屋办学，承租期为19年，从2011年4月10日至2030年4月10日，租金七万元整，一次性付清。合同签订后，原告依约将房屋交给被告承租，被告也将租金交付给了原告。但从合同签订至今二年有余，被告并未举办幼儿园，更有甚者，被告非经原告许可，擅自将原告出租的房屋拆毁12间，导致国有资产流失。基于被告在租赁期间，未尽到对租赁物的保护，并擅自拆毁原告的房屋，严重侵犯了原告财产的所有权和租赁物的完整性和安全。故特具状诉讼，请求人民法院依法解除原、被告之间所签订的租赁合同；判令被告对毁损的房屋恢复原状或赔偿损失；被告承担本案的诉讼费和其他费用。

被告辩称

被告辩称，一、原、被告签订的合同书赋予了被告“负责房屋装修改善及增设他物”之权利，故被告对已成危房的教学楼和旧房屋进行维修装修改善及增设他物，并未违反合同约定。二、除被告依约修缮的七间危房外，平等村的个别村民置国法于不顾，擅自拆掉了五间房屋，改建成了祠堂庙观。原、被告在阻止未果的情况下，都向公安机关报了案，对此被告不存在主观过错。三、被告为了加快危房修缮进度以便尽早跟上招生，避开人为干扰，就砌筑一道墙把违章建设的祠堂庙观与学校隔离，平等村的个别村民气焰十分嚣张，又把此围墙拆毁。被告报案后，公安部门正在处理中。被告这两年为履行合同，已累计投入资金100余万元，目前尚未见一分钱的效益，故原告要求解除合同，应赔偿被告为此受到的一切经济损失。综上，原、被告签订的合同书符合法律政策和河南省人民政府豫政办（2010）143号文件规定，应受法律保护，原告的诉讼请求理由不能成立，依法应予驳回。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

第一组证据：1、组织机构代码证；2、收费许可证；3、法定代表人变更证明。证明原告是适格的诉讼主体。

第二组证据：1、原、被告于2011年4月10日签订的租赁合同书；2、中共**信访领导小组伊**（2013）19号文件；3、伊川县教育局文件；4、伊川县平等乡人民政府平*（2013）4号会议记录。证明：1、原、被告签订租赁合同的事实；2、租赁房屋的用途是用于办校；3、该租赁合同未经国有资产管理部门批准；4、该租赁合同违背行政法规的规定，上级党委、政府要求解除该租赁合同。

第三组证据：1、伊川县平等中心校证明；2、伊川县公安局平等派出所证明；3、照片四张。证明：被告在租赁、管理期间，由于管理不善或自身原因，擅自拆毁租赁物，造成国有资产损失。

第四组证据：证明一份。证明：马**、平等村委及平等中心校没有尽到协调周围村民的义务，导致群众上访造成不稳定因素致使合同无法正常履行。

被告马**质证称：对第一组证据无异议。对第二组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，因为没有改变租赁物用途，因此不用国资委批准，上级有关部门要求解除合同是行政违法行为。对第三组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，不是被告管理不善，而是不法群众拆除的，原、被告双方均已报案，公安部门都无法破案，因此不是被告擅自拆除的。第四组证据上没有马**的签字，不予认可。

被告马**为支持其答辩请求，向本院提交如下证据：

第一组证据：1、马**身份证复印件；2、合同书；3、收到条；4、河南省人民政府办公厅豫政办（2010）143号文件复印件。证明：1、被告马**身份信息；2、租赁合同是原、被告真实意思表示；3、标的物已经交付、租金已付清；4、该合同不违背相关法律规定和国家政策，合法有效，应受法律保护。

第二组证据：1、2011年5月2日情况反映一份；2、2013年7月10日情况反映三份；3、伊川县教育局伊**（2012）30号文件；4、伊川县人民法院（2013）伊五民初字第143号民事裁定书；5、关于处理涉及佛教寺庙、道教宫观管理有关问题的意见复印件一份及中**办公厅、国**公厅关于转发《中**战部、**务院宗教局关于制止乱建庙宇和露天佛像的意见》的通知复印件一份。证明：1、在被告租赁期间，原平等一中老校区校舍五间被拆除，杨树五颗被砍伐，校舍被侵占，对此原、被告均报案，县教育局为此出台文件，认为马**办幼儿园利用闲置校舍不违法，创办幼儿园受阻是现任平等村委和部分群众所为，教育局、平等中心校、平等一中将尽力协调；2、被告曾为此起诉平等村委负责人，平等村委负责人表示以后不再以任何名义阻止，故马**撤诉；3、根据国家相关政策，建立庙宇祠堂必须经审批，未按程序批准已建成的具有一定规模的庙宇，可以改作他用如学校等。

第三组证据：1、伊川县平等一中封条照片；2、伊川县平等一中堆土封门照片；3、伊川县平等一中用砖查封校门照片；4、被告损失清单。证明原告采用违法手段查封、围堵校门，阻止被告施工，造成被告损失已达100多万元。

原告伊川县平等乡第一初级中学质证称：第一组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，对马**的身份信息无异议，对未经国家有关部门批准的合同属于待定效力的合同。第二组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，认为租赁物已经交由被告保管，被告因保管不善造成租赁物被毁，国有资产流失，被告应当承担相应责任；对证据5无异议，但与原告无关，而且原告也不同意任何人任意毁坏国有资产。第三组证据无异议，原告采取该措施是为了防止被告及平等村部分群众继续对学校进行损毁，为了保护国有资产不再继续流失。

本院依法调取了平等一中的土地使用证档案资料并于2014年6月9日对租赁物现状制作了勘验图及勘验笔录。

原、被告对档案资料、勘验图及勘验笔录均无异议。

本院查明

经审理查明，2011年4月10日，原告伊川县**级中学与被告马**签订合同书，甲方为伊川县**级中学，乙方为平等乡中心幼儿园、马**，合同书约定由乙方马**承租甲方伊川县**级中学旧校址建设一所平等乡中心标准化幼儿园。双方约定：“一、乙方承租原平等一中全部旧教学楼和旧房屋办学，承租期为19年。二、租赁期限自2011年4月10日至2030年4月10日。租金柒万元整，一次性付清。三、租赁期间承租人负责出租房屋水电费、电视收视费、卫生和物业管理费等；租赁期间承租人所付的租赁费用于平等一中新校建设使用。四、乙方负责房屋的维修装修改善及增设他物。五、原校舍必须用于幼儿园建设，不得挪作他用。六、办学形式民办公助，服从中心校管理。七、合同期满后在同等条件下，乙方可优先继续承包。未尽事宜双方协商解决。”合同签订后，甲方平等乡第一初级中学签章，并由学校代表林**、李**签字，乙方马**签字按印。2011年4月22日，原告伊川县**级中学向被告马**出具两张收到条，收取马**租金70000元。合同签订后，被告马**组织人员施工装修、改建，至原告起诉期间，校内五间旧瓦房被案外人拆毁，原、被告已向公安机关报案，校内另七间瓦房被告将其拆除后又在原地基基础上新建房屋七间。后原、被告双方发生矛盾，原告伊川县**级中学将其旧校址大门用砖封堵，在门前堆放沙石并用印有“伊川县**级中学”字样的封条将其他房门进行了查封。被告的幼儿园至今未办理办学许可证，亦未进行招生。原告诉讼来院，请求人民法院依法解除原、被告之间所签订的租赁合同；判令被告对毁损的房屋恢复原状或赔偿损失；被告承担本案的诉讼费和其他费用。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《合同书》系合同双方真实意思表示，为有效合同，原告以该合同未经备案属效力待定合同理由不能成立。根据合同约定，原告应该将租赁物（平等一中原校舍）交付被告占有、使用，但合同生效至今三年，原告仍未完全履行该义务，被告仍不能完整地使用租赁物，且在合同履行过程中，原告方采取用砖封堵大门、在校门前堆放沙石、对教室粘贴封条等方式明确表示不再履行合同，阻碍被告对租赁物的使用，而且造成合同目的无法实现，故原告起诉要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，原告应当退还被告交纳的租金70000元。对因合同解除给被告造成的其他损失，被告可另行主张权利。原告主张被告对毁损的房屋恢复原状或赔偿损失，本院认为，被告在占有、使用租赁物的过程中有五间房屋被案外人拆除，不属于被告的故意或过错所致，该事件原、被告双方均已报案，应由公安机关先行解决，被告未做出造成租赁物价值减少的行为，故对原告的该项诉求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告伊川县平等乡第一初级中学与被告马**于2011年4月10日签订的《合同书》终止履行。

二、原告伊川县**级中学于本判决生效之日起十日内退还原告马**租金70000元。

三、驳回原告伊川县平等乡第一初级中学的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由原告伊川县平等乡第一初级中学负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年七月十八日