王**、郸城县财政局租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郸**政局因与上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服西华县人民法院（2015）西*初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，郸**政局的委托代理人张**、王**及其委托代理人刘**到庭参加诉讼。

一审法院查明

原审法院查明，2009年10月28日，郸城县**综合公司将位于胡集乡工业开发区房地产一处出租给王**使用，综合公司作为甲方，王**作为乙方签订了房地产租赁协议，内容为：一、甲方将院内生产性房屋13间，504.7平房米；办公和生活用房50间，1466.25平方米；西偏房4间，121.12平方米；东偏房3间，102平方米，总土地使用面积12388.7平方米，深水井一个，大门齐全，租给乙方用于经营生产，不得用于其他非法使用。二、租赁期三年，从2009年10月28日起至2012年10月28日止，如果该房地产继续租赁，在同等条件下乙方具有优先租赁权。三、乙方必须在签订房地产租赁协议时付给甲方第一年租金五万元。第二年租金自2010年12月缴付年租金六万元，第三年租金自2011年12月交付租金六万伍仟元，到期如不能如约缴付，视为不再继续租赁。四、院内生产、生活用房，经甲乙双方协商签字确认后，乙方可以适当改建，如有损坏，租赁期满后乙方恢复原状。五、租赁期内乙方不得转租、转让。六、院内树木，乙方不能随便砍伐，如有特殊情况，须经甲、乙协商后处理解决。七、租赁合同期满后，如乙方继续使用，须提前1个月续签合同，并交付租金，否则视为乙方不再继续租赁，并且甲方所受损失由乙方负责。在合同履行期限内，如乙方继续租赁，甲方因特殊原因不再租赁，甲方应包赔乙方在其房地产上的固定资产费用。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方综合公司加盖了公章，该公司原负责人闫*签了名，乙方王**签了名；2009年10月28日。

由于郸**政局位于胡集乡的房地产，在双方签订协议前荒废着，签订了协议后，王**根据自己的生产需要对房地产进行了修缮和扩建，综合公司对此未提出异议。王**修缮和扩建的财产：1、工作间404.8平方米，2、围墙112.5平方米，3、简房36.7平方米，4、下水道砖混224米，5、东楼地板砖地坪356.4平方米，6、踢脚线59.68平方米，7、防盗门（向阳门业）7合，8、防盗窗（不锈钢）67.2平方米，9、东楼批墙1152平方米，10、车间地板砖地坪480.2平方米，11、车间吊顶（石膏板）480.2平方米，12、自来水管道135米，13、修房顶1094平方米，14、东西院配房窗户（塑钢）9.2平方米，15、东西院电线敷设（56间）1201.2平方米，16、西院地板砖地坪（4间）97.6平方米，17、西院配房门岗防水139、74平方米，18、水泥地坪（C20砼／15CM）2730平方米，19、楼房木门39合，20、工作间地坪（C20砼）405平方米，21、水池（砼）90平方米，22、深水井1口，200米，23、变压器（200）一台，24、变压器安装（线杆线路250米／配电）200米，25、地下管道安装230米。王**申请对该财产进行评估，本院委托周口瑞**有限公司进行鉴定，该公司和法院工作人员到现场进行勘验时，郸**政局以王**修缮和扩建的财产是王**自己行为，与其无关为由，拒绝参加现场勘验；经周口瑞**有限公司评估，反诉原告扩建及添附的财产评估值合计573692.67元。另查明，合同到期后，王**提前一个月到郸**政局找有关领导申请续签租赁房地产协议书，因该房地产将被郸城县人民政府收回，郸**政局不愿与王**续签租赁合同。合同到期后，王**派人在房地产内看管至今；郸**政局已将房地产内的工业电源切断。

一审法院认为

原审法院认为，综合公司与王**签订的房地产租赁协议，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规规定，系有效协议。合同到期后，郸**政局不愿与王**续签租赁合同，王**应按合同约定将租赁物返还给郸**政局，而未返还，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告要求被告返还其拥有的位于胡集乡工业开发区的房地产，并赔偿损失19.5万元，计算损失的依据是：从房地产租赁合同期满后之次日2012年10月29日起至2015年10月29日止，以2012年租赁费每年为65000元为准，三年共计19.5万元，本院予以支持。被告王**辩驳称，原告不具备诉讼主体资格，经本院查证，综合公司系郸**政局的下设机构，其房地产登记的所有人为郸**政局，其辩驳理由不成立。反诉原告王**与综合公司签订合同后，依据交易习惯，王**在租赁的房地产内根据自己生产、生活的需要，进行了修缮和扩建，在此期间，综合公司及其主管单位郸**政局未加以制止，也未提出异议，有关人员到现场查看过。合同到期后，王**按照双方签订的协议第七条的规定，提前一个月向郸**政局申请续签合同，郸**政局不愿续签租赁合同，王**要求郸**政局赔偿在房地产内修缮和扩建的财产费用，因双方签订的房地产租赁协议第七条只约定了租赁合同期满后王**不续签合同所承担的法律后果，未约定综合公司不续签合同所承担的法律后果，对第七条中合同履行期限内的约定，郸**政局认为是指租赁合同3年内的履行约定，王**认为是合同期内承租人提出续签租赁合同，出租人不续签的约定。双方站在各自的立场作出不同的解释，是合同约定不明所致，对此郸**政局和王**均有过错。依照有关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方对怎样返还租赁物中修缮和扩建的财产未约定，修缮和扩建的财产，系不动产，无法从租赁物中分割出来，王**返还给郸**政局租赁物时连同王**修缮和扩建的财产一并返还；依照有关法律规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照下列情况处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；（二）未办理合法扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因王**未提交扩建的合法手续，故应适用于第（二）种情形。对王**因修缮和扩建所花的费用，综合公司应承担主要责任，结合本案案情，以承担70%的责任为宜。因综合公司不具备法人资格，其给付责任应由其主管单位郸**政局承担。王**修缮和扩建的费用经评估为573692.67元，郸**政局应承担401584.40元。郸**政局辩驳称，该案本诉案由应定为侵权纠纷，王**反诉是合同纠纷，与本案不是同一法律关系，王**的反诉不应与本诉合并审理。由于本案双方是基于房屋租赁合同而产生的纠纷，故案由应定为房屋租赁合同纠纷，该辩驳理由不成立；郸**政局又辩驳称，王**的反诉不应受理，如受理属于违法，因反诉应当在举证期限届满前提出。经查证，王**在第一次庭审中提出反诉，在规定的期限内未交纳反诉费，本院按撤回反诉处理；第二次庭审，因郸**政局提交的第二组证据系复印件，在第二次庭审调查结束后，为查清案件事实，经双方当事人同意，顺延了举证期限，要求郸**政局在顺延的举证期限内提交原件，在新的举证期限内王**又递交了反诉状，且在举证期限内交纳了反诉费用，故郸**政局的辩驳理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第二百三十五条及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决：1、王**返还给郸**政局位于胡集乡工业区房地产，包括王**在租赁房地产内修缮和扩建的财产；2、王**赔偿郸**政局经济损失195000元；3、郸**政局赔偿王**在租赁的房地产上修缮和扩建的费用401584.40元；4、驳回王**的其它诉讼请求。上述判项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5100元，由王**承担；反诉费5150元、评估费6000元，共计11150元，由郸**政局承担7805元，王**承担3345元。

上诉人诉称

郸城县财政局不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销西华县人民法院（2015）西*初字第1040号民事判决第三项，改判驳回王**的反诉请求，一二审诉讼费用由王**承担。

郸**政局的上诉理由为：1、原审认定事实有误。合同期满后，王**继续占有租赁物的行为构成侵权。王**明知合同期限是三年，其修缮扩建未经出租人知情是单方行为，郸**政局不存在过错，对造成的损失应由王**本人承担。原审法院在事实不变的情况下让郸**政局承担70%的责任明显偏袒王**。王**提出续签合同仅是要约邀请，郸**政局没有同意，同时切断工业电源是因为王**生产过程中严重污染，郸城县环保局责令其关闭，没有证据证明是郸**政局切断了电源；2、原审适用法律错误。原审适用法条前提错误，判决郸**政局承担主要责任没有事实和法律依据，王**修缮扩建费用的评估报告不真实、不客观，让郸**政局支付401584.40元购买王**添附物没有依据；3、原审受理王**反诉程序违法。本案反诉与本诉不是同一法律关系，王**没有在规定期限内交纳反诉费，原审受理反诉并延长举证期限属程序违法。

对于郸**政局的上诉，王**答辩称：1、租赁协议是双方真实意思表示，王**依据该协议约定在到期前一个月提交书面续租申请，郸**政局违约不续签，也不赔偿损失，反诉赔偿损失是双方因协议产生，原审法院为查明事实顺延举证期限，王**在新的举证期限届满前提起反诉没有违反法律规定；2、王**根据生产需要对租赁物进行了修缮、扩建，出租人知情且没有提出异议，也没有阻止；3、租赁协议第七条约定了郸**政局因特殊原因不再租赁，应包赔王**在房地产上的固定资产费用，郸**政局不续签合同属违约行为，应承担赔偿损失的责任。

王**亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判不承担郸**政局损失195000元，本案诉讼、评估费用由郸**政局承担。

王**的上诉理由为：1、本案纠纷是郸城县财政局违约造成，王**没有过错。王**投入巨大资金经营，并对租赁物进行了修缮改建，郸城县财政局知情并同意。特别是电力设施方面，郸城县电业局为王**提供一台变压器，该设施是报郸城县电业局审批架设，王**改建行为不违法。违约造成王**巨大损失，原审只判决郸城县财政局承担70%的损失不当，郸城县财政局所谓195000元损失也不应全部由王**承担；2、郸城县财政局存在过错，由此产生的诉讼费、评估费也应由其承担。

对于王**的上诉，郸城县财政局答辩称：1、原审判决王**承担郸城县财政局损失195000元是正确的。租赁期满后，王**继续占有租赁物拒不返还，三年房租至少为195000元；2、郸城县财政局不存在过错和违约。提供变压器是为了王**更好的使用房产，不能视为同意其扩建。双方协议约定有适当改建租赁期满后恢复原状的内容，王**扩建本身就是违约，应自行承担损失并赔偿拆除费用；3、评估报告中的财产不全是王**的财产，其中变压器一台估值16250元、安装评估值27500元。该变压器是郸城县财政局提供，原判让郸城县财政局对自己的财产再承担70%的损失赔偿责任明显错误。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：2009年10月28日，郸**政局的下属机构郸城**开发公司作为出租方与承租方王**签订了为期三年的房地产租赁协议。本案本诉、反诉均是因租赁协议引发，因此原审程序合法。该协议期满后，郸**政局2013年6月28日向法院提起诉讼，请求王**返还租赁物并赔偿损失。从王**提供的录音资料显示在该协议期满一个月前，王**找到郸**政局协商续租问题，郸**政局未置可否。因此，在合同期满后，本案租赁协议事实上成为不定期租赁，郸**政局作为租赁物所有人可以随时请求解除合同，王**应当返还租赁物并支付实际占用期间的租赁费。对于王**的上诉理由，本院不予采信。在租赁期间，王**对房地产进行了修缮和扩建，郸**政局没有阻止视为默认，原审法院对添附物所做评估程序合法，郸**政局没有提出重新评估申请，原审法院采信该评估报告适当。依据租赁协议约定，王**在租赁物房地产的固定资产的投入损失应由出租方承担，原审法院认定郸**政局承担70%的损失并无不当。对于郸**政局的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12005元，由郸**政局承担7805元，由王**承担4200元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月一日