上诉人信阳苏**限公司与被上诉人宋**房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人信阳苏**限公司（以下简称苏**司）因与被上诉人宋**房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第01673号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏**司法定代表人张*及其委托代理人朱**、被上诉人宋**的委托代理人马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告宋**与冯*系夫妻关系，与张**系亲戚关系，三人于2013年8月20日共同购买信阳**限公司开发建设的、位于信阳市羊山新区新五大道政和花园Ｃ区2号楼第Ｃ-42（幢）的001、101、205号商铺，合计建筑面积1755.81㎡、房款9656955元。原告在付清房款后、未领取房屋产权证前，原告宋**代表三人于2013年12月12日与被告苏*楼企签订房屋租赁合同一份，合同约定的主要内容是原告宋**及冯*、张**作为甲方将政和花园Ｃ－42楼一、二层001、101、205计1755.58㎡房屋租赁给乙方被告苏**司经营使用；租期从2014年2月10日至2019年2月9日；合同签订之日至2014年2月10日为乙方装修期，免收租金；5年租金计5494590元，第一年租金90万元，依次年租金是99万元，1089000元，1197900元，1317690元；第一年租金在2014年1月29日前一次性付清，以后每年度租金在上年度期满前30日一次性付清；乙方若未按时足额支付租金，则承担延付日1％滞纳金；租赁期内因租赁行为产生的税费，及水、电、气、和物业管理各项费用由乙方承担；合同签订后3日内，乙方向甲方支付保证金10万元，合同期内保证金不能冲抵租金，合同期满甲方无息退还乙方保证金；租赁期内，乙方不得将租赁物转租他人，否则，甲方有权解除合同，且视情况追究乙方的赔偿责任；由于乙方违约导致甲方解除合同，乙方应向甲方支付违约金100万元；乙方违约甲方有权解除合同的情形有，逾期30日未支付部分或全部租金的，拖欠其他费用超过3个月的，未经甲方同意擅自将租赁物转借或转租第三方使用的；u0026hellip;u0026hellip;。合同签订后，原告依约将双方约定的房屋交给被告苏**司使用，被告苏**司依约支付了第一年的租赁费。信阳**民法院于2015年在执行河南**责任公司诉信阳**限公司建筑工程合同纠份一案中，查封了信阳**限公司建设的羊山政和花园Ｃ－42楼7套房屋，其中包括原告出租给被告的C-42楼001、101商铺；查封公告明示：在查封期内，任何单位和个人对查封的财产不得有损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。该公告未载明禁止使用。第二期年度房租到期后，原告宋**向被告苏**司催要，苏**司未交纳。

一审法院认为

原审法院认为，该案属房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人提供的证据材料及诉辨理由，该案的争议焦点是，房屋租赁合同是否有效；法院的查封行为是否妨碍苏**司的正常使用；如何认定租赁双方的违约责任；宋**是否有合同诈骗行为、苏**司有否经济损失的问题。关于租赁合同的效力问题。考查租赁合同的效力，首先看出租人对租赁物有否处分权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。按物权法规定精神，原告宋**出租的房屋是其与共有人通过买卖合同关系取得的，并已支付了对价，虽然尚未领取房产证，但来源合法，其与共有人对该房屋享有事实上的所有权，亦有出租权；其次看租赁合同双方当事人主体是否适格。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从合同法规定精神看，法律对租赁合同双方当事人主体资格并无特别限制，因此，房屋所有人之一的宋**在其他共有人授权并同意的情况下以自己的名义出租所购买的房屋给苏**司用于商业经营，该租赁合同的双方当事人主体是适格的；再次看租赁合同的内容是否合法。《房屋租赁合同》第二条规定，甲方同意乙方将租赁物用作其营业执照规定范围内的经营场所。苏**司经营的主要业务是商务咨询，因此，租赁物用于商务咨询双方是明知的，其他合同条款亦未违反法律法规禁止性规定，因此租赁合同的内容也是合法的。因此，原告宋**与被告苏**司签订的房屋租赁合同合法有效。关于法院的查封行为是否妨碍苏**司的正常使用问题。从被告苏**司提供的河南省**民法院作出的查封公告来看，其指向的被执行人信阳福**任公司，与原告宋**没有法律上的关系，且查封公告对被查封标的物仅要求房屋所有人或使用人不得有损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，并未对被查封房屋禁止使用；另外查封公告落款时间是2015年2月3日，此时已是原告宋**与被告苏**司双方签订房屋租赁合同一年一个月之后，原告宋**主观上不存在隐瞒的过错。综上，被告苏**司称人民法院的查封行为及所租房屋并非商铺导致其无法办理营业执照无相应事实和法律依据，法院不予采纳。关于如何认定租赁双方的违约责任问题。按照《中华人民共和国合同法》关于对租赁合同双方当事人权利义务的规定及原告宋**与被告苏**司双方所签订的房屋租赁合同的约定，当出租人宋**按时按质按量将出租房屋交付给被告苏**司后，自己应尽的租赁合同基本义务就已经完成，被告苏**司应当按合同约定支付租金，而被告苏**司在接收并使用房屋仅交付第一年租金之后，就拒绝交付，依约应承担违约责任，但双方所定房屋租赁合同第十四条关于逾期交付租金承担日1％滞纳金的约定过高，法院依法调整为以欠款金额为本金，按年利率24%支付计算；关于原告宋**有否合同诈骗行为，被告苏**司是否有经济损失的问题。根据”谁主张谁举证”的民事诉讼原则，被告苏**司在答辩和反诉中称原告宋**合同诈骗，给其公司造成损失，开庭审理中法院明示被告苏**司列出具体的反诉请求及提供相应的证据，被告苏**司未能作出，因此，对被告苏**司的答辩意见法院不予采纳，对其反诉法院不予支持。同时，双方均同意解除该房屋租赁合同且依照合同约定也应当解除，故法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后被告应当返还所租用原告的房屋并支付其占用房屋的使用费。依据合同关于2015年2月10日至2016年2月10日租金为99万元的约定，折算日租金为2712.32元，被告苏**司应自2015年2月10日至法院限定的交付房屋之日止按2712.32元／日向原告支付房屋使用费。关于原告要求被告支付100万元违约金的诉讼请求违反相关法律的上限规定，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，参照《最**法院﹤关于审理民间借贷案件司法解释﹥》第二十九条第二款、第三十条之规定，判决：一、解除原告宋**与被告苏**司签订的房屋租赁合同，被告苏**司于本判决生效之日起30日内，向原告宋**返还所租赁的位于政和花园C-42号楼第001、101、205号商铺；二、被告苏**司自2015年2月10日起，按2712.32元／日至本院限定的交房期限届满之日止向原告宋**支付房屋使用费；并以实际支付金额为本金，按年利率24%自2015年2月10日至本院限定的交房期限届满之日止向原告支付滞纳金（若被告在本院限定的交房期限届满前提前交房，则上述两项均计算至实际交房之日止）。三、驳回原告宋**的其他诉讼请求；四、驳回被告苏**司的反诉请求。本诉案件受理费14930元，由本诉被告苏**司承担，反诉案件受理费100元，由反诉原告苏**司承担。

上诉人诉称

苏**司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、宋**不是诉争房屋的所有权人，无权与上诉人签订房屋租赁合同；且2010年3月信阳**民法院即对政和花园C-42号楼的205房屋予以查封，宋**于2010年8月购买该房屋，存在违法行为，上诉人在一审时递交了”调查取证申请书”，一审未予调查；2、宋**私自将政和花园C-42号楼001、101、205三套房屋拆墙打通，并采取欺诈手段谎称为是整体门面高价出租给上诉人，致42号楼业主提出抗议，造成上诉人承租的房屋无法经营。原审判决包庇纵容违法行为，请求二审依法改判支持上诉人的反诉请求。

被上诉人辩称

宋**答辩称：1、答辩人与信阳**限公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，该合同在房产主管部门登记备案，答辩人系诉争房屋的合法权属持有人，有权出租位于羊山新区中环路政和花园C-42号楼001、101、205房屋并收取租金；2、诉争房屋被司法机关查封系答辩人将该房屋出租给被答辩人时不能预料到的，并非答辩人过错，且查封并未影响被答辩人对诉争房屋的使用，另外，答辩人购买的诉争房屋即系商铺，答辩人未将该房屋进行任何变动即交付给被答辩人使用，因此，被答辩人称答辩人私自改建诉争房屋不属实，请求二审依法驳回被答辩人的上诉请求。

本院认为

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：1、宋**与苏**司于2013年12月12日签订的房屋租赁合同是否应予解除；2、双方在履行以上合同中是否存在违约行为；3、苏**司的反诉请求是否应予支持。

二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。二审期间，苏**司于2015年12月18日将诉争房屋钥匙交还给宋**，并认可房屋内的设备、设施及物品已经清理完毕。在本院主持调解下，双方未能达成调解协议。

本院认为，宋**、冯*、张**在购买了信阳**限公司开发的羊山新区中环路政和花园C-42号楼001、101、205房屋后，经其他共有人同意，宋**于2013年12月12日与苏**司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同应属有效合同。苏**司在支付了一年的租金并装修经营后，没有给付第二年的租金，宋**经多次催要无果的情况下诉至法院，要求解除双方租赁合同并要求苏**司支付剩余的房屋使用费，法院应予支持。苏**司上诉称该房屋宋**无权出租，因宋**在与其签订房屋租赁合同时取得了其他房屋共有权人的授权，且苏**司在使用该房屋时亦无他人对该房权属提出异议，故苏**司的该项上诉理由不能成立；苏**司上诉称诉争房屋系宋**擅自将住宅改为商铺出租，因该房屋宋**从信阳**限公司购买时即为商铺，且房屋在合同签订时系毛坯房，宋**亦无对该房屋进行改建，故苏**司认为宋**在合同签订时有欺诈行为的上诉理由本院亦不予支持。苏**司上诉称该诉争房屋中二层205房系宋**与信阳**限公司恶意串通处置法院查封房产，因其未提供相应证据且不属本案处理范围，故本院不予审理。而苏**司亦无证据证明因法院查封行为或诉争房屋有其他纠纷导致其无法经营的相关证据，苏**司在原审提出反诉时亦未能提供证据证实其自己的实际损失，故苏**司上诉要求法院支持其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。由于苏**司于2015年12月18日在本院主持下已将诉争房屋钥匙交给宋**，故苏**司支付房屋租金应计算至2015年12月18日止。原审判决认定事实清楚，证据充分，但其判决参照的应当是《最**法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》，其表述为《最**法院〈关于审理民间借贷案件司法解释》不当，且因苏**司已将房屋钥匙交还，原判决主文应做适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第01673号民事判决主文第一、三、四项及诉讼费承担部分；

二、变更上述判决主文第二项为：信阳苏**限公司自2015年2月10日起，按2712.32元／日向宋**支付房屋使用费至2015年12月18日；并以实际支付金额为本金，按年利率24%自2015年2月10日至2015年12月18日止向宋**支付滞纳金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审诉讼费100元，由信阳苏**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年元月四日