焦作市**有限公司与高洁物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦**有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被上诉人高洁物业服务合同纠纷一案，迎宾物业公司于2015年10月29日向焦作**民法院提起诉讼，请求判令：1、高洁支付拖欠的物业费1755.217元；2、高洁支付滞纳金：按月息百分之三支付至法院判决之日；3、高洁承担本案诉讼费。山**民法院于2015年12月25日作出（2015）山民一小字第00017号民事判决。迎宾物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人迎宾物业公司的法定代表人苗**到庭参加了诉讼。被上诉人高洁经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年8月23日，焦作**限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作**园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务费用等，其中物业管理事项为：1、房屋建筑本体共用部分（外墙面、楼梯间、窗户、扶手、走廊、通道、门庭、设备机房等）的维修、养护、管理和卫生保洁；2、房屋建筑本体共用设施设备（水电系统、共用的上下水管道、共用照明、加压供水设备、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理、年检和卫生保洁；3、本小区物业管理范围的公用设施（道路、化粪池、绿化、自行车房棚、停车场等）的维修、养护、管理和卫生保洁；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、该小区的用水、用电户名应过户至乙方名下，由乙方负责向能源部门缴纳水电费，属于业主自用非共用部分的水电费由乙方按照能源部门的收费价格向业主收取。6、负责房屋、道路、停车场及附属设备设施的维修养护及大中小修。7、配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；8、社区内文化娱乐活动；9、建立物业管理档案、资料；10、乙方应自主合法经营，自负盈亏。物业管理服务费为：……。住宅按每月每平方米建筑面积壹元，……。焦作市**有限公司接受原告迎宾物业公司委托，对恒基花园小区的物业服务成本进行认证，于2012年7月19日作出认证报告，认为不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务定价成本为0.60元／平方米／月；含电梯及二次供水服务平均单位面积物业服务定价成本为0.91元／平方米／月。焦**改委于2013年4月19日作出的《关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》载明，恒基花园小区前期物业服务费标准为：多层住宅物业费最高不超过0.4元／平方米／月；高层住宅物业费最高不超过1.00元／平方米／月。

原告进驻恒基花园小区后，未能按照其在合同中约定进行物业管理服务，存在电动车存放不规范、消防控制柜多点故障、控制室值班人员脱岗、单元楼门洞违规放置电动车、垃圾不及时清理、多处公共设施损坏未修理等种种问题。

被告高*系恒基花园小区业主，购买的房屋坐落于该小区高层商住楼15层5号，建筑面积53.19平方米。庭审中，被告高*自认于2013年3月底自行接受该案所涉及的房屋并随后入住。庭审中，原告明确要求被告支付从2011年10月10日-2015年7月1日的物业费，认可被告2014年3月1日至2015年3月1日的物业费已经缴纳。原告于2015年8月11日向本院提起诉讼为本案事实。

一审法院认为

原审法院认为，原被告间的物业服务合同关系依法成立，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告作为物业管理人，履行了物业管理活动；被告在接收房屋后作为业主，应当按照前期物业合同的约定支付物业管理费。原告不能证明被告已于2011年10月10日已经接收了房屋，故原告要求被告支付自2011年10月10日起至2013年3月底之间的物业费本院不予支持。原告提供的证据不能证明原告在2013年10月10日起至2015年8月10日之间向被告主张过2011年10月10日起至2013年8月10日止之间的物业管理费，故该部分的物业管理费已经超过诉讼时效，被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由本院予以采信。由于2013年8月10日以前被告所欠物业管理费超过诉讼时效，故被告应支付自2013年8月11日起至2015年7月1日之间（扣除2014年3月1日至2015年3月1日后为10个月21天）的物业管理费53.19平方米×10.6个月×1元／月／平方米u003d563.81元。原告求被告按月息百分之三的利率支付滞纳金没有合同依据和法律依据，本院不予支持。

原审法院判决：一、被告高洁应于本判决生效之日起五日内支付原告焦作市**有限公司物业管理费563.81元；二、驳回原告焦作市**有限公司的其它诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由被告高洁承担。

上诉人诉称

迎宾物业公司上诉称，上诉人在2011年10月10日至2015年7月1日期间，安排两名催缴物业费工作人员，安装包月固定电话，无数次通过：打电话、上门催缴、张贴催缴物业费告知单等方式催缴物业费。但是并没有相关证据，仅找到两张张贴在被告门口的催缴告知单的打印件。李**长期不交物业费，导致上诉人高息借款坚持经营，故应当判决高洁承担相应滞纳金。

本院认为

针对上诉人迎宾物业公司的上诉意见，本院确定本案的争议焦点为：高洁应否支付拖欠的4023.36元物业费及滞纳金。

为证明自己的上诉主张，迎宾物业公司当庭提交一下证据：电费收据三份。证明：我方在2012年、2013年、2014年都积极催缴了物业费。

本院认为，迎宾物业公司二审提交的证据真实性无法认定，故本院不予采信作为定案依据。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，双方当事人虽未签订书面的物业服务合同，但由于高洁居住在迎宾物业公司服务的小区，客观上接受了物业服务，因此双方之间的物业服务合同关系依法成立。原审认定2011年10月10日起至2013年8月10日止之间的物业管理费已经超过诉讼时效。迎宾物业公司没有证据证明在此期间进行了催缴，故原审关于诉讼时效的认定是正确的。由于双方当事人之间没有书面合同，故迎宾物业公司要求高洁按月息百分之三的利率支付滞纳金没有合同依据，原审不予支持是正确的。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人焦**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十日