原告刘*华诉被告赵*、秦**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*华诉被告赵*、秦**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法组成合议庭，由审判员付*担任审判长，审判员胡国营，人民陪审员刘**参加评议，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告刘*华的委托代理人周*，被告赵*到庭加诉讼，被告秦**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，我与赵*于1986年结婚，至今仍是合法夫妻关系。2014年初，我们夫妻二人共同努力，在商丘市归德路东侧建一套三层的住房，面积约455平方米，证号为“商丘市房权证2011字第0088689号”。该房建成后，一直用于出租。2015年元旦期间，我到该房查看，见原租房户已不再租用该房屋，经打听，才知道赵*私自将该房屋卖给了被告秦**。商丘市房权证2011字第0088689号房屋系原告与赵*的共同财产，赵*擅自转让，显属无效。要求：依法确认两被告于2014年3月9日签订的房产证号为“商丘市房权证2011字第0088689号”的房屋买卖合同无效。

被告辩称

被告赵*辩称，我把房子卖给秦**时确实没有告诉原告。房子卖过以后，原告追问其事时，我已明确告知原告。请求法院依法判决。

被告秦**未答辩。

本院认为

本案争议焦点：原告的诉请是否有事实和法律依据。

原告刘**为支持自己的主张，向本院提交证据如下：

证据一，户口本一份，证明原告与被告赵*的夫妻关系。

证据二，通话录音两份及光盘一份，证明原告与被告秦**的父亲秦**通话知道原告与赵*共有一套房产，赵*卖给秦**，原告的利益受到损害。主张两被告之间的房屋买卖合同无效。

证据三，房屋买卖合同及保证书一份，证明经证人谭**的告知，该涉案房屋已由被告赵*卖给被告秦**，原告据此主张权利的事实。

证据四，证人谭新玉庭审证言，证明原告刘**来找证人我，原告在归德路南边的房子，在原告不知情的情况下，让被告卖掉了。

被告赵*、秦**未向本院提交证据。

被告秦启然经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃了对原告提交的证据进行质证和对案件事实进行抗辩的权利。

经庭审质证，被告赵*对原告提交的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，认为该录音确实是原告与秦**的通话，但录音中说是我把房子租给秦**是因为2014年10月16日，当时秦**准备把房子抵押给谭**，并且把该房屋买卖合同复印件交给了谭**。当时我在场。由于谭**认识我夫妻俩，就问原告是否知道。我说没有告诉原告，当时秦**提出如原告问，就告诉原告是租给了秦**。秦**又拿另一套房子抵押给了谭**。对原告提交的证据三中房屋买卖合同真实性无异议，对证据三中的保证书提出异议认为与本案无关。房屋买卖合同的甲方是两个人，王*是我西边邻居。我们同时把房子卖给秦**，当时秦**说是该房子是给儿子秦**买的，应当让秦**给我签订合同，所以该合同是秦**的儿子秦**与我及王*签订的。保证书所述的陈**的房子是王*的西邻。由于刘**经常不在商丘，所以该房屋买卖时未告知原告。我是在2015年元月份告诉原告的，但她当时不同意卖。

经合议庭评议，对当事人无异议的原告提交的证据一、二及证据三中房屋买卖合同，本院确认其证明力。对当事人提出异议的原告提交的证据三中的保证书，与本案无关联，本院不予确认。

依据上述确认的有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：

原告刘**与被告赵*于1986年结婚，双方有位于商丘市睢阳区归德路东、珠江路南一排东数第二户，建筑面积455.13平方米，三层住宅一套，该房屋所有权人登记为被告赵*。房产证号为：商市房权证2011字第0088689号。被告赵*及案外人王*通过与被告秦**之父秦**协商，赵*及案外人王*二人共同作为合同的甲方与被告秦**于2014年3月8日签订房屋买卖合同协议书一份，约定被告赵*将其名下的商市房权证2011字第0088689号房屋，案外人王*名下的商市房权证2011字第0088688号房屋以每套130万元的价格卖给被告秦**。合同签订后，被告秦**将130万元买房款全部支付给被告赵*。被告赵*将诉争房产证交付给被告秦**。对于诉争房屋是否交付给秦**的问题，被告赵*表示，房屋至今未实际交付被告秦**，院子里其种植的很多花树等物品都未移走，房屋也未过户。

本院认为：原告刘**与被告赵**夫妻，涉案房屋商市房权证2011字第0088689号住宅，属刘**与赵*的夫妻共同共有财产，刘**与赵*对涉案房屋享有共同管理、处分的权利，对该房屋的处分应当经过两人同意。被告赵*将房屋卖给被告秦**，无证据证明该行为经过了原告刘**的同意，侵犯了原告刘**的所有权。另外，根据原告提交的其与秦**之父秦**的通话录音，可以证明秦**在明知涉案房屋属刘**与赵*的夫妻共同财产，却未了解刘**是否同意出售涉案房屋。且该房屋未实际交付给被告秦**，也未依法办理转让登记，故被告秦**不适用善意取得。据此，赵*在刘**不知情的情况下擅自将涉案房屋出售给秦**，属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由于被告秦**购买涉案房屋不能认定为善意取得且赵*出卖房屋未得到刘**的追认，因此，赵*与秦**的涉案房屋买卖行为依法无效。故刘**要求确认两被告于2014年3月9日签订的房产证号为“商丘市房权证2011字第0088689号”的房屋买卖合同无效的主张合理合法，予以支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条；《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条；《中华人民共和国物权法》第一百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告赵*与被告秦**于2014年3月8日签订的涉及商丘市房权证2011字第0088689号房屋买卖合同无效。

案件受理费计人民币50元，诉讼保全费30元，共计80元、由被告赵*、秦**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日