崔**,新乡**限公司商品房销售合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人崔**与被上诉**有限公司(以下简称开**司）商品房销售合同纠纷一案，开**司于2015年5月27日提起诉讼，请求判令：1、崔**向开**司支付拖欠的购房款1960727元；2、崔**向开**司支付逾期付款违约金(自2013年5月8日起按照逾期应付款项的万分之二按日计付至款项付清之日止）；3、本案诉讼费用由崔**承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院(以下简称原审法院）于2015年11月30日作出(2015）红民一初字第1183号民事判决。宣判后，崔**不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年5月7日，崔**与开**司签订商品房买卖合同(合同编号：2013-0403326、2013-0403330、2013-0403335），分别出资1917305元、1664259元、2380727元(共计5962291元）购买开**司位于新**发区20号街坊道清路以北、新飞大道以西的开祥天下城第34号楼1单元商铺101号房(建筑面积148.28平方米）、102号房(建筑面积128.71平方米）、103号房(建筑面积184.12平方米）。双方约定：崔**于2013年4月28日前支付全部房价款，如果崔**未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，崔**愿意继续履行合同的，经开**司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，崔**按日向开**司支付逾期应付款万分之二的违约金。后崔**向开**司支付了1260000元，并取得了上述房屋的所有权证，但对其余购房款至今未付。现开**司诉至法院，要求崔**支付其余购房款及违约金。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔**与开**司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，予以确认。根据该合同约定，崔**应于2013年4月28日前支付全部购房款，逾期超过60日后，崔**愿意继续履行合同的，经开**司同意，崔**应当自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向开**司支付逾期应付款万分之二的违约金，而崔**至今只支付了420000元(1260000元u0026divide;3），故其应向开**司支付其余1960727元(2380727元－420000元）购房款并自2013年5月8日(开**司主张）起至判决确定的履行期限届满之日止按日万分之二支付违约金。崔**辩称其在购房时开**司曾承诺将天下城27号楼等6座楼的外墙保温工程交由崔**所在的辉鸿保温节能材料公司施工，待工程结束后，购房款可与工程款折抵，并提交了相关施工合同以期证明，但从合同内容来看，其仅约定了开**司将天下城西区27号楼的外墙保温工程交由辉鸿保温节能材料公司施工，开**司有权根据施工情况(施工质量、施工进度、安全文明施工等情况）结合监理公司的意见决定是否将22号、30号、32号、36号、37号楼及其他楼栋交由辉鸿保温节能材料公司继续施工，其并不能证明崔**的上述主张，故不予支持。崔**还辩称其已支付购房款2380000元且开**司主张的违约金过高，但均未提交相应证据证明，故也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：崔**于判决生效之日起十五日内支付开**司购房款1960727元及违约金(违约金计算方法：以1960727元为基数自2013年5月8日起至判决确定的履行期限届满之日止按日万分之二计算违约金）。如果崔**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24829元，保全费5000元，共计29829元，由崔**承担。

上诉人诉称

崔**上诉称：双方当事人于2013年5月7日签订案涉合同，该合同约定的支付全部房款的时间为2013年4月28日，该约定因客观履行不能而属于无效条款。该合同约定，买方逾期付款超过60日，卖方有权解除合同。在崔**未交清购房款的情况下，开**司不但不解除案涉合同，反而继续将房屋交付崔**并办理过户手续，此种做法不合常情。崔**与开**司口头约定，开**司将其他几座未完工的商品楼的外墙保温工程交由崔**施工，崔**所欠付的购房款与外墙保温工程款最终结算后多退少补。开**司并未按照约定将外墙保温工程交由崔**施工，违背诚实信用原则。请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或改判崔**不承担逾期付款的违约责任并由开**司承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

开**司答辩称：2013年4月28日崔**先在合同签字，2013年5月7日开**司统一盖章，因此出现本案情况。开**司主张的违约金是从2013年5月8日计算。崔**逾期付款超过60日，开**司有权解除合同，也有权不解除合同，开**司也将房产证交给了崔**，正是开**司全面履行合同义务的表现。开**司签订合同后一直督促崔**履行义务缴纳购房款，从没有同意延期付款。崔**所述事实严重违背市场交易规律，且与本案无关联。

本院查明

二审查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：崔**上诉称双方当事人签订的合同约定的支付全部房款的时间早于合同签订时间，关于支付房款的约定因客观履行不能而属于无效条款。双方当事人约定崔**应于2013年4月28日履行支付房款的义务，但案涉合同落款显示的签订日期为2013年5月7日。崔**在签订案涉合同时，客观上无法于2013年4月28日支付全部房屋价款，即该约定对当事人客观上无约束力。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。u0026rdquo;开**司将案涉房屋交付崔**并于2013年8月15日完成房屋产权过户，即开**司已于2013年8月15日履行了全部合同义务。崔**应当于2013年8月16日将案涉房款全部支付开**司。原审判令崔**自签订案涉合同的次日(2013年5月8日）承担违约金缺乏法律依据，崔**应当从2013年8月15日对未付房款部分承担违约责任。崔**上诉称开**司在崔**逾期超过60日未支付全部房款的情况下，开**司未要求解除合同，并将房屋过户给崔**，不符常理。按照双方当事人签订的合同约定，在崔**逾期支付房款超过60日的情况下，开**司有权解除合同，即开**司是否行使解除权是开**司的权利，并非必须行使。开**司也可以选择继续履行案涉合同。开**司继续履行了案涉合同，并将案涉房屋过户给崔**，是开**司遵守合同约定的表现。崔**也应当按照合同约定支付剩余房款。崔**的认为开**司应行使解除权而不行使与合同约定不符，本院不予采纳。崔**主张其与开**司口头约定，开**司将其他几座未完工的商品楼的外墙保温工程交由崔**施工，崔**所欠付的购房款与外墙保温工程款最终结算后多退少补。开**司对此不予认可，崔**也未能提供相关证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。崔**称与开**司约定由开**司将外墙保温工程款折抵本案房款的上诉理由无证据支持，本院不予采信。综上，原审判决部分欠妥，依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

变更河南省新乡市红旗区人民法院(2015）红民一初字第1183号民事判决为：崔**于本判决生效之日起十五日内支付新乡**限公司购房款1960727元及违约金（违约金计算方法：以1960727元为基数自2013年8月16日起至本判决确定的给付之日止按日万分之二计算违约金）。

如果崔**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费24829元，保全费5000元，共计29829元，由崔**承担。二审案件受理费100元，由崔**负担90元，由开祥公司负担10元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年五月十八日