原告宋**与被告南阳市中**责任公司、南阳市中**责任公司第一分公司为买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告宋**与被告南阳市中**责任公司（以下简称中**司）、南阳市中**责任公司第一分公司（以下简称中意一分公司）为买卖合同纠纷一案，原告宋**于2013年2月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭。2013年6月18日，原告申请撤回对被告中意一分公司的起诉，本院已裁定准许。2014年4月28日、2015年4月21日本案公开开庭进行审理，原告宋**及其委托代理人李**、被告中**司的法定代表人杨*、及委托代理人毕宪星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告宋**诉称：2007年2月14日，被告以裕景广场5#楼后商铺11#、12#、13#、14#（1103.60㎡）房款353152元和专项维修基金7063元两张收据，扣减原告工程款360215元。（政策规定商业用房专项维修基金收缴比例为0.5%，被告强收比例为2%，超收5297.24元）。收据给付后，原告急于取得该房屋权属证书，以便正常转让、抵押或出租，但因被告出卖的商品房五证不全（国有土地使用证、房屋所有权证等），导致该房产所有权至今不能转移交付原告，系违约行为。请求法院1、判令被告向原告交付合法完整的商铺房产，办理国有土地使用证、房屋所有权证；承担其导致原告长期未能取得房屋权属证书的违约责任（自2007年2月14日开具购房收据之日至起诉之日的金融机构逾期贷款利息231141.48元，起诉日以后的利息继续计算至履约完毕为止）。2、判令被告向原告返还其超收的维修基金5297.24元及利息。3、诉讼费用由被告承担。2014年4月28日，原告增加判令被告赔偿2007年2月14日至2013年8月22日的房租损失85800元。

原告宋**为支持其诉讼请求和事实理由的成立向法庭提交的证据材料有：

1、2007年2月14日，收据两份；

2、裕景5#账单一份；

3、南阳**理局关于物业专项维修资金归集统管的公告：

4、2013年8月22日，调查笔录一份；

5、房屋租赁协议两份；

6、2014年5月9日，方城县房地产租赁市场管理所出具的证明一份。

被告辩称

被告中意公司辩称原告的诉讼请求不能成立，法庭应驳回原告的诉讼请求。

被告中意公司未向法庭提交证据材料。

法庭调取的证据材料有：

被告中意公司工商登记档案材料。

本院查明

经审理查明：2007年2月14日，原告因承建被告中意公司开发建设的裕景广场5#楼，双方在对工程款进行结算时，被告将裕景广场5#楼后商铺11#、12#、13#、14#以360215元抵给原告作为工程款。同日，被告向原告出具收据两份，一份为：收到宋**人民币353152元，系付5#楼后商铺11#、12#、13#、14#购房款（1103.60㎡）。另一份为：收到宋**人民币7063元，系付5#楼后商铺11#、12#、13#、14#维修基金。2013年9月7日，原告将其中的11#、12#商铺租给孟**使用。2013年10月2日，原告将其中的13#、14#商铺租给郭**使用。因至原告起诉日，被告未对该商铺办理所有权手续。原告起诉来院，请求法院1、判令被告向原告交付合法完整的商铺房产，办理国有土地使用证、房屋所有权证；承担其导致原告长期未能取得房屋权属证书的违约责任（自2007年2月14日开具购房收据之日至起诉之日的金融机构逾期贷款利息231141.48元，起诉日以后的利息继续计算至履约完毕为止）。2、判令被告向原告返还其超收的维修基金5297.24元及利息。3、诉讼费用由被告承担。2014年4月28日，原告增加判令被告赔偿2007年2月14日至2013年8月22日的房租损失85800元。

综上所述，本院认为：被告以房产抵扣原告施工的工程款，并出具收购房款的收据，证实双方房产买卖合同关系成立，被告应当向原告交付房产并协助办理产权手续，故原告请求判令被告交付完整的商铺房产，办理房屋所有权证的理由成立，本院予以支持。因双方未约定办理房屋产权证书的期限，依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告于2007年2月14日，对工程款进行结算时，将裕景广场5#楼后商铺11#、12#、13#、14#以360215元抵给原告作为工程款，并于同日出具收购房款收据。视为双方于2007年2月14日签订合同，即自2007年5月15日起，被告应当按原告交纳的购房款353152元，按照中**银行规定的逾期贷款利率标准计算支付违约金至原告取得房屋权属证书之日止。故原告请求判令被告承担违约责任的理由成立，本院予以支持。因原告购买的房产属商铺，非住宅，依据《南阳**理局关于物业专项维修资金归集统管的公告》第二条“物业维修资金的缴存标准……（三）购买非住宅物业的，买受人按所购物业价款的0.5%计缴”的规定，原告交纳的购房款为353152元，应缴纳维修资金为：353152元×0.5%u003d1765.76元，而被告收取原告维修资金7063元，即原告多付5297.24元，被告应当返还，故原告请求判令被告返还其超收的维修基金5297.24元及利息的理由成立，本院予以支持。因原、被告未约定交房日期，故原告请求判令被告赔偿房租损失的理由不能成立，本院不予支持。

本院认为

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南阳市中**责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告宋**办理裕景广场5#楼后商铺11#、12#、13#、14#房屋的产权手续。

二、被告南阳市中**责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋**支付违约金（自2007年5月15日起，按购房款353152元，按照中**银行规定的逾期贷款利率标准计算支付违约金至原告取得房屋权属证书之日止）。

三、被告南阳市中**责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋**返还维修基金5297.24元，并自2007年2月14日起按中**银行同期贷款利率标准计算支付利息至款清之日止。

四、驳回原告宋**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4947元，由被告南阳市中**责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十二日