上诉人郑州新**有限公司与被上诉人郑**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州新**有限公司（以下简称新悦**司）因与被上诉人郑**租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二**二初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新悦**司的委托代理人刘**、肖*到庭参加诉讼，被上诉人郑**经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2012年3月27日，郑**、新**公司签订《租赁协议书》1份，约定新**公司将郑州**中心大学路店一层028号铺位（33.8平方米）租与郑**经营。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，免租期为交房之日起60日内，郑**支付固定租金，月租金4394元，按季度支付租金，首季度租金郑**应在双方签署租赁合同时或之前支付新**公司，并向新**公司支付装修保证金3000元、营运保证金2000元、管理费每月676元。合同签订后，郑**向新**公司交纳了租金39546元（一次性交九个月免三个月租金，月租金为4394元）、装修保证金3000元、营运保证金2000元、电费押金300元、出入证押金60元、清运垃圾费200元、出入证工本费20元。2012年10月28日，新**公司商场开始营业。2013年11月26日，因新**公司另行招商及停电等原因，双方发生纠纷，经政府相关部门协调亦无结果。郑**诉至原审法院，请求判令：1、依法解除租赁协议，退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计42046元；2、新**公司赔偿装修费、加盟费等各项损失共计63500元；3、诉讼费用由新**公司承担。在诉讼中，新**公司以郑**未按相关约定向其及时、如期支付租金和管理费用，已构成违约为由提出反诉，请求判令郑**：1、返还承租新**公司的位于郑州市二七区大学路号郑州**中心大学路店一层028号的房屋；2、向新**公司支付自2012年10月28日至2014年3月27日的房租、装修保证金18970元及自2014年3月28日至实际交还新**公司占用房屋日的租金（每日按146.47元计算）；3、向新**公司支付自2012年10月28日至2014年3月27日的管理费9937.2元及自2014年3月28日至实际交还新**公司租赁房屋的管理费（每日按22.53元计算）；4、承担诉讼费用。

一审法院查明

原审法院另查明，2013年7月1日，新**公司向郑**等商户发出“关于新悦城房租、物业管理费”的书面通知，通知要求房租、物业费自2013年1月1日起计收。在诉讼中，郑**将其诉讼请求变更为：1、请求解除租赁协议，退还预付租金、装修保证金、营运保证金、电费押金等共计45326元；2、请求依法判令新**公司赔偿郑**装修费、柜台费用等共计63500元。因郑**未在该院指定的期间内就增加的诉讼请求补交案件受理费，故该院对郑**增加的诉讼请求不予处理。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。该案中，郑**、新**公司签订租赁协议书后，双方形成租赁合同法律关系。郑**要求解除郑**、新**公司之间的承租协议，新**公司亦同意解除，该院予以确认。鉴于新**公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实，该院确认双方的租赁合同已于2013年11月26日视为解除。合同解除后，郑**应将其租赁新**公司的郑州**中心大学路店一层028号商铺归还新**公司，同时新**公司应退还郑**向其交纳的装修保证金3000元、营运保证金2000元、电费押金300元、出入证押金60元。郑**要求新**公司支付装修费用等，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，该院不予支持。郑**要求新**公司退还清运垃圾费及出入证工本费，因该费用已经实际产生，该院不予支持。关于租金和管理费的交纳时间，根据该案租赁合同的实际履行情况，租金和管理费应从新**公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日。因租金每月4394元，故郑**应当承担的租金为21237.67元，郑**已向新**公司交纳了租金39546元，新**公司应向郑**退回租金18308.33元。因管理费每月676元，郑**应承担的管理费为3267.33元，扣除新**公司认可郑**缴纳的管理费1554.8元，郑**应向新**公司缴纳管理费1712.53元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、解除郑**与郑州新**有限公司签订的租赁协议书；二、郑**将位于郑州市二七区大学路郑州**中心大学路店一层028号商铺归还郑州新**有限公司；三、郑州新**有限公司退还郑**装修保证金3000元、营运保证金2000元、电费押金300元、出入证押金60元、租金18308.33元，以上共计23668.33元；四、郑**向郑州新**有限公司支付管理费1712.53元；五、驳回郑**的其他诉讼请求；六、驳回郑州新**有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。本诉案件受理费2410元，郑**承担1900元，郑州新**有限公司承担510元。反诉案件受理费523元，郑**承担40元，郑州新**有限公司承担483元。

上诉人诉称

宣判后，新**公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定，《租赁协议书》约定免租期为交房之日起60日错误。《租赁协议书》第二条3约定的免租期是附条件的，是“在乙方租满上述租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付之日起60日的免租期。”本案中，郑**租赁期未满并且没有按约定缴纳租赁费和管理费，所附条件未成就，根本不存在免租期。2、一审法院认定新**公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电，并据此确认租赁合同已于2013年11月26日视为解除，认定事实错误。新**公司对一楼进行招商是正常的经营行为，根本不会影响郑**对租赁房屋负一层051号的使用。一楼的短暂停电不是新**公司故意而为之，是故障导致，在故障排除后就恢复了供电。郑**没有因此离开或返回租赁房屋，而是一直在使用租赁房屋从事商业经营活动。时至今日，整个商场依旧照常供电，包括沃尔玛、肯德基在内的大多数商户也在正常的持续经营。新**公司在一审的反诉和郑**起诉都有一个共同的诉讼请求：解除双方签订的租赁协议。由此可以确认在本案进入诉讼阶段时租赁协议尚未解除，仍在履行中。新**公司没有收回租赁房屋，郑**没有返还租赁房屋，双方没有任何一方根据《合同法》第96条之规定向对方发出解除合同的通知。因此，一审法院确认租赁合同已于2013年11月26日视为解除，没有事实和法律依据。3、一审法院认定租金和管理费的缴费时间应从新**公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算算至合同解除之日，违法了法律规定和租赁协议的约定。关于租赁期限、租金和管理费的缴纳时间在双方签订的《租赁协议》第2条租赁期限、第3条租金及缴纳方式中有明确的约定：租赁期限为2012年5月1日至2014年12月31日。首季度的租金应在双方签订租赁合同同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下一季度租金，每月25日之前支付上月的管理费等其他费用。租金和管理费的缴纳时间毫无疑问应按照协议约定时间缴纳。根据《合同法》第212条规定，租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，承租人主要义务是支付租金。无论新**公司是否向郑**催收房租、采取什么形式催收房租都不会影响合同双方当事人权利义务的存在。4、新**公司曾向一审法院提出为了避免损失的扩大，郑**应先退还新**公司租赁房屋。但遗憾的是，郑**并未采取新**公司提出的有效措施，时至今日，郑**仍占用着其所承租的房屋未归还新**公司，任由新**公司的损失无限扩大。依照法律的相关规定，郑**应当对新**公司所遭受的损失承担赔偿任，也就是说郑**应当向新**公司继续支付租金和相应的管理费，直至郑**向新**公司交还了所承租的房屋。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决第三、四项，改判支持新**公司一审反诉请求的第二、三项。

被上诉人辩称

郑**未出庭参加诉讼，庭后亦未提交书面答辩意见。

二审庭审中，新**公司提交收据一份。证据内容：2012年3月，新**公司收到郑**装修保证金3000元。证明目的：该收据原件本应由郑**持有，但现由新**公司持有。因为该装修保证金已由新**公司退还郑**。故原审法院判决新**公司返还3000元保证金错误。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：该案与本院审理的新**公司与被上诉人霍**、王*、王**、丁**等租赁合同纠纷是系列案件，霍**、王*、王**、丁**等均是新悦城购物中心的租户。原审法院依据查明的事实，判决结果基本相同，区别在判决项的数额。本院在开庭审理上述案件时，征得上诉人新**公司及被上诉人同意后，本院将上述案件合并审理。二审审理中，新**公司在与霍**、王*的案件中，同样出示装修保证金收据，以证明装修保证金已由新**公司已经退还给租户。霍**、王*的质证意见为：对证据的真实性不持异议。但新**公司并未将装修保证金退还。而是将该款折抵了物业管理费。

本院认为

本院认为：本案系租赁合同纠纷。涉案租赁合同依法成立并生效。新**公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实表明新**公司以行动表明不再履行合同，且新**公司亦请求解除合同，该合同应依法解除。租赁合同是一种继续性合同。本案需要依据合同的实际履行情况确定涉案租赁合同解除的时间以计算应付租金及物业管理费等问题。涉案租赁合同的解除时间宜确认在2013年11月26日并以此为租金和管理费缴纳的截止日；郑**称新**公司对新悦城购物中心管理混乱，招商宣传力度均不到位；应计收租金的时间，新**公司管理人员称开始计收房租时会以书面形式下达通知。上述郑**的陈述与一审证人证言及郑**出示的视频资料证据能够相互印证，原审法院以新**公司向郑**等商户发出催收房租、物业管理费的书面通知的日期即2013年7月1日为租金和管理费计算开始之日并无不当。也即，租金和管理费应从新**公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日；新**公司上诉称郑**仍占用涉案房屋未归还，造成损失的无限扩大。郑**应对新**公司遭受的损失承担赔偿责任，承担赔偿责任的方式是向新**公司继续支付租金和相应的管理费，直至郑**交还所承租的房屋。本案，合同解除的原因在于新**公司将涉案经营场所断电，造成经营场所不具备经营条件，合同依法解除后，新**公司要求支付郑**继续支付租金于法无据。新**公司持装修保证金收据称已将保证金退还，一审法院不应再判令新**公司将该款退还给郑**。新**公司持有装修保证金的收据的原因有两种可能性。一是确实将该保证金退还，也有可能是租户所称的将装修保证金收条交至新**公司以冲抵新悦城要求缴纳的费用。该证据是二审庭审时由新**公司提交。该证据在案件审理期间应一直在新**公司的管控之下，如新**公司一审庭审期间就认为已将该保证金退还，一审时就会出示。鉴于前述考量，本院倾向性认为该证据并不能直接证明新**公司已将该款退还给郑**。综上，上诉人新**公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费993元，由上诉人郑**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十八日