朱**与洛阳洛**限公司房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳洛**限公司（以下简称洛**司）与被上诉人朱**、郭**房屋买卖、居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛**司法定代表人张**及其委托代理人朱**与被上诉人朱**及其委托代理人卫**、范**到庭参加了诉讼。被上诉人郭**经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套原产权属朱**所有。2010年7月27日通过洛**司介绍，朱**（甲方）与郭**（乙方）以及洛**司（丙方）之间签订一份房屋买卖合同。该合同约定：朱**自愿将座落于老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套，建筑面积51.99平方米出售给郭**，双方协商后的实际成交价格为13万元，房屋产权过户相关费用由郭**承担，郭**须向洛**司交纳中介服务费2600元和代办过户服务费300元；郭**应于2010年7月27日向洛**司交付定金2100元，剩余房款127900元，于2010年8月16日前交付给洛**司。朱**于本合同签订之日将房屋权属证明：房产证原件、土地证原件、界定卡原件交于洛**司代为保管，并承诺于2010年8月16日前腾空该房屋，同时将房屋钥匙交于洛**司。该合同还对三方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，朱**将上述的房屋权属证明、房门钥匙以及本人身份证交付给洛**司保管。郭**于2010年7月27日向洛**司交付中介服务费2600元，代办过户费300元，购买房屋定金2100元，为此，洛**司向郭**出具收据一份。2010年8月13日郭**向洛**司支付剩余房款127900元，为此，洛**司向郭**出具收据一份。2010年8月16日洛**司将购房款转付给朱**，朱**向洛**司出具收款条一份”今收到洛港**限公司转交房款壹拾贰万柒仟捌佰柒拾贰元整，电费7872-7644u003d288度0.56元／度u003d128元，共计壹拾贰万捌仟元整，备注水表度179”。洛**司自认由于郭**的原因其不再居住使用该房屋，所以该房屋未实际交付给郭**，也未办理该房屋的产权过户手续，也未通知朱**退还购房款，但三方并未解除其该房屋买卖合同。2010年8月16日朱**、张**夫妇委托张**出售该房产，并进行了公证。2010年9月21日通过洛**司介绍，张**以朱**（甲方）名义与李**（乙方）、洛**司（丙方）之间签订一份房屋买卖合同。该合同约定：朱**将位于老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套出售给李**，双方协商后实际成交价为16万元，房屋产权过户相关费用由朱**承担，朱**向洛**司交纳中介服务费3200元，代办过户服务费300元；李**于2010年9月21日向洛**司交付定金1500元，剩余房款155000元于2010年9月24日前交洛**司。该合同其他权利义务与郭**的房屋买卖合同约定的权利义务基本一致。合同签订后，李**于2010年9月25日将购房款16万元交付给洛**司，同日洛**司将该房产交付给李**，2010年9月29日李**在洛**司的协助下办理的该房产的产权过户手续。2010年8月30日洛**司将李**交付的购房款16万元转交给郭**155434元，为此，郭**向洛**司出具收条一份，该收条载明：”今收到洛阳洛港**限公司转交李**房款壹拾伍万伍仟肆佰叄拾肆元整（155434.00），由于洛**司、郭**未将3万元购房款交付给朱**，故朱**诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告和第三人郭**之间签订的房屋买卖合同及原、被告和李**签订的房屋买卖合同，均系各方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，合同内容对各方当事人均具有法律约束力，各方应严格按照合同约定履行各自的义务。第三人郭**在合同不能履行后，理应收取被告洛**司退还自己交纳的购房款13万元，可是却多收取了25434元，属于不当得利，依法应退回给原告朱**。被告洛**司明知道涉案房屋已出售给第三人郭**，在各方还未解除该房屋买卖合同的情况下，又将涉案房屋出售给李**，收取了李**16万元购房款后，未向原告朱**支付多出的3万元，却将多出的购房款转付给第三人郭**25434元，其行为存在着严重的过错，应与第三人郭**就返还房款及赔偿利息损失的义务承担连带责任。但由于原告朱**未向法院提出要求让第三人郭**承担民事责任，故应由被告洛**司承担相应的民事责任。被告洛**司在承担支付责任后，可以向第三人郭**主张权利。原告朱**主张由被告洛**司返还3万元，但因原告朱**应按合同约定向被告洛**司交纳中介服务费3200元和代办过户服务费300元，故被告洛**司应在3万元购房款中扣除上述3500元费用后，剩余26500元及相应利息直接支付给原告朱**，原告朱**主张的超出部分不予支持。关于被告洛**司提出的原告朱**本次诉讼属重复诉讼的抗辩理由，原审法院认为，因在李**诉被告洛**司、海闪闪房屋买卖合同纠纷一案中，朱**作为该案的第三人到庭参加诉讼，而原告朱**在这两个案件中的诉讼地位不同，故被告洛**司的该抗辩理由，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳洛**限公司在本判决生效后十日内向原告朱**支付购房款26500元，同时支付自2012年11月21日起至本判决确定的支付之日止的利息，利率按中**银行同期贷款利率计算；二、驳回原告朱**的其他诉讼请求。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由被告洛**司负担。

上诉人诉称

宣判后，洛**司不服并提起上诉称：一、原审法院判令上诉人支付朱**26500元及利息没有事实及法律依据。原审法院既然已经认定被上诉人朱**与郭**之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，又认定被上诉人朱**与李**之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，说明原审法院已经认可被上诉人朱**在本案中存在一房二卖的行为，根据本案查明的事实，应由郭**来支付这3万元购房款，而不是上诉人。现朱**经过原审法院释明后仍然不要求郭**作为被告承担责任，说明其已经放弃了对郭**主张权利，故上诉人不应承担返还这3万元购房款的义务。另外，上诉人在本案中不存在任何过错，原审法院认定上诉人承担连带责任没有法律依据。朱**在将涉案房屋卖给郭**后，郭**因为其个人原因又不想居住该房屋，故在房屋没有办理过户手续时，郭**与张**（朱**特别授权处理涉案房屋代理人）商量后，郭**委托上诉人将涉案房屋出售，张**配合郭**将涉案房屋办理过户手续。在整个中介服务过程中，上诉人不存在任何过错，不应承担连带责任。二、朱**起诉上诉人支付26500元购房款及利息属诉讼主体错误，应依法予以驳回。本案中，朱**将涉案房屋卖给了郭**，郭**又将涉案房屋卖给了李**。上诉人已经按照合同的约定将郭**支付的13万元房屋价款全部转交给了朱**，并依据合同收取了相应的中介费用，说明上诉人在本次中介服务中不存在任何的欺诈行为，故被上诉人朱**在其诉状中所称上诉人采取欺诈手段进行房屋中介，侵害其合法权益的理由不能成立，理应依法驳回其诉讼请求。另外，李**支付的购房款是郭**收取的，郭**在本案中已经明确认可，如果朱**认为其应该得到这3万元购房款的话，理应向郭**主张，而不是向上诉人主张，原审法院已经明确释明，可是朱**仍然坚持要求上诉人来承担这个责任，说明朱**起诉的主体错误，依法应驳回朱**的诉讼请求。综上所述，请求依法撤销（2015）老民重字第11号民事判决，改判驳回被上诉人朱**对上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人朱**承担。

被上诉人辩称

被上诉人朱**答辩：一、被上诉人朱**在本案中不存在一物二卖的行为，依据洛阳市老城区（人民）法院（2012）老民初字第80号生效判决书，已经充分确认本案所涉房产系答辩人卖给了李**，并不存在答辩人与郭**之间的交易，答辩人并不存在一物二卖的行为。再依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。**公司作为一个专业的房产中介机构，更应当明白不动产的交付，是以登记过户为交付条件。本案所涉房产是答辩人交付给李**，上诉人本应将李**交付的16万元房款全部交付出卖人即本案答辩人，然上诉人仅向答辩人交付了所收部分房款即13万元，交付不完整，即便按其所辩称将16万元房款交给了郭**，也存在交付对象错误，存在重大过错，一审判令其承担责任并无不当。何况上诉人辩称将16万元房款交给了郭**，也是值得质疑的。首先上诉人利用自己在交易中的强势地位，欺诈答辩人先行签订空白合同，其次不让交易双方见面。事发后又利用空白合同编造郭**此人。因此（2015）老民重字第11号判决书认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处。二、上诉人主张答辩人诉讼主体错误，不能成立。在答辩人诉洛港公司房屋买卖合同一案中，上诉人为了谋取不当利益，利用自己的行业优势，实施欺诈行为，使答辩人损失了3万元的既得利益。根据《民法通则》第92条之规定，没有合法依据，取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受害方。因此，本案中答辩人诉上诉人返还不当得利，诉讼主体适格。何况就按其所述将款交给了案外人，明显也存在重大错误，答辩人要求其承担责任也无不当。综上所述，请求依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，1、郭**除在李**诉**公司一案中委托有代理人张**参加庭审外，在本案原一审、二审、发还重审以及此次二审庭审时，均未出庭参加诉讼。二审庭审后，本院又二次传票通知郭**到庭，但郭**仍未按照传票要求到庭。后通过洛**司联系到郭**到庭接受询问。在本院及被上诉人朱**对郭**讯问时，郭**对签订房屋买卖合同时，洛**司何人在场以及男女记不清；对涉案房屋二次出售给何人不清楚；对李**支付的购房款由洛**司何人支付给其本人以及男女记不清；对储藏室的位置不清楚；称张**为其父亲为其找的代理人，本人并不认识张**。2、张**在代理郭**参加李**诉**公司一案中，郭**委托书中称张**为其亲戚，代理权限为特别授权。张**在庭审中称郭**通过洛**司向朱**购买了涉案房屋，交了13万元，当时说把储藏室送与郭**；后郭**因为房屋较小不想居住，就又把房屋卖与李**，卖了16万元，其中包括中介费3200元、过户费等；当时储藏室说是2万元卖与李**，李**不同意，就没有卖储藏室；储藏室现在由郭**占有使用。3、张**系洛**司法定代表人张**父亲。4、洛**司称由于公司前期财务管理不规范，不能提供公司与郭**之间款项往来的财务报表。5、在涉案房屋二次买卖（出售给李**）时，产生契税850元，名字分别为朱**、李**的住房交易手续费各77.99元以及住房房屋登记费60元，以上合计1065.98元。

其余二审查证事实与一审认定相一致。

本院认为

本院认为，本案作为房屋买卖、居间合同纠纷，虽然就涉案房屋存在不同主体的前后两个合同，即以被上诉人朱**为出卖人、被上诉人郭**为买受人的2010年7月27日合同和案外人张**代表朱**作为出卖人、案外人李**作为买受人的2010年9月21日合同。但根据二审查明事实看，被上诉人郭**作为房屋买卖合同的买受人，对房屋交易过程不明，且与其本人的委托代理人陈述不一致；同时，结合郭**的委托代理人为上诉人洛**司的法定代表人的父亲，以及洛**司除仅能提交郭**的个人收据外，不能提供公司就本案房屋买卖合同与郭**之间款项往来的财务报表等事实。本院认为，2010年7月27日合同，即被上诉人郭**作为买受人的房屋买卖合同，应为并未实际发生的虚假合同。上诉人洛**司在履行中介职责的过程中，存在虚构合同当事人、利用信息优势损害合同当事人利益的过错，洛**司依法应当承担相应的民事责任。就本案而言，被上诉人朱**作为涉案房屋的所有权人、房屋买卖合同的出卖人，依照2010年9月21日合同约定，应当取得扣除房屋产权过户相关费用（中介服务费3200元，代办过户服务费300元，契税850元，名字分别为朱**、李**的住房交易手续费各77.99元以及住房房屋登记费60元）后的房款25434.02元。鉴于洛**司实际持有该笔款项，故洛**司应向朱**支付该款项，以及该款项从朱**首次主张权利的2012年11月21日起按中**银行同期贷款利率所计算之利息。

综上所述，一审认定事实有误，判决确有不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第11号民事判决第一项为洛阳洛**限公司在本判决生效后十日内向朱**支付购房款25434.02元，同时支付自2012年11月21日起至本判决确定的支付之日止的利息，利率按中**银行同期贷款利率计算；

如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第11号民事判决第二项；

三、驳回朱**的其他诉讼请求。

一审诉讼费负担维持；二审受理费550元，由洛阳洛**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十九日