上诉人**店有限公司与被上诉**有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人**店有限公司（以下简称红珊瑚公司）与被上诉**有限公司（以下简称肯**公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人红珊瑚公司不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第2246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人红珊瑚公司的委托代理人白*、霍**，被上诉人肯**公司的委托代理人丁香、蒋**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年10月27日，红**公司（出租方甲方）与肯**公司（承租方乙方）签订《租赁合同》。合同约定的主要内容为：1.1，甲方将位于郑州市二马路20号一、二层总计使用面积为537平方米的房产出租给乙方使用。1.2，甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。2.1，除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限自2008年10月15日至2019年10月14日。3.2，租赁期内，第一年租赁年度的租金为人民币216万元，租金在此基础上每三年递增5%。即第一租赁年度到第三租赁年度的租金为人民币216万元，每季度租金为54万元；第四租赁年度到第六租赁年度的租金为人民币226.8万元，每季度租金为56.7万元；第七租赁年度到第九租赁年度的租金为人民币238.14万元，每季度租金为59.535万元；第十租赁年度到第十一租赁年度的租金为人民币250.047万元，每季度租金为62.51175万元。3.3，甲方应于每季度前一个月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票，乙方应于每季度前一个月20日前向甲方交付该季度租金。3.5，乙方已按照双方于2008年9月6日签订的意向书向甲方支付了定金50万元。乙方可在租金起付日起用定金抵付应付给甲方的租金，直至数额为零。9.4，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）乙方无正当理由逾期支付租金连续达二（2）个月以上；2）未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3）未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人；4）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以十四（14）天书面通知乙方。9.5，有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：1）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；2）甲方未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。11.1，在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金。11.2，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。13.1，本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，若双方仍协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉，以解决争议。14.6，本合同正本一式陆份，甲、乙双方各执叁份，其中壹份由甲方送合同登记管理部门备案。2008年10月25日，甲方将租赁标的房产交付乙方。

合同签订后，双方按合同开始履行。2008年12月26日，郑州**限公司红珊瑚餐厅登记成立。2010年8月30日，红**公司与肯**公司签订《补充协议》约定：考虑到肯**公司在经营中遇到的困难，红**公司同意在2010年12月16日到2011年12月15日期间给予肯**公司减免租金12万元。即在此期间，肯**公司需每季度向红**公司支付租金51万元，共支付204万元。2010年11月9日，红**公司出具《说明》，内容为：关于红珊瑚餐厅计租时间的补充说明，根据2008年10月27日与肯**公司签订的《租赁合同》约定免租期至2008.12.4日止。双方同意自2008.12.15-2008.12.31日开业前租金共计9万元人民币。根据《补充协议》约定的将降租期间为2010年12月16日到2011年12月15日。现将降租期间调整为2010年12月15日到2011年12月14日。

2012年12月15日，肯**公司向红**公司发出《关于肯德基红珊瑚餐厅降租的致函》，主要内容为：餐厅开业后一直处于亏损状态，餐厅和公司已无力承担目前的房租水平，希望红**公司能够在租金方面予以100万／年左右的减免，以支持餐厅能够度过难关，如果目前局面不能得到根本上的扭转，将于2012年11月安排闭店事宜。之后，红**公司向肯**公司发出《致郑州肯**公司的沟通函》，主要内容为：由于受到经济危机等相关方面的影响，双方的经营都受到一些困难，因此我方拟2013年减收贵公司80万元的租金，极力支持贵公司的发展……2013年1月15日，红**公司与肯**公司签订《协议》约定：经双方友好协商，就2013年房租一事达成如下一致，2013年1月1日至2013年12月31日，肯**公司按照146.8万元的金额向红**公司支付2013年度的租金。

另查明，肯**公司委托青岛华**师事务所出具的青华会审字（2014）第6025号《审计报告》显示：肯德基红珊瑚餐厅2009年－2014年6月，营业收入累计金额36065463.93元，净利润累计数额－7596287.37元。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。红**公司与肯**公司签订的租赁合同及补充协议和协议，均是双方真实意思表示，合法有效。红**公司按照两份补充协议向肯**公司开具了租金发票，肯**公司按照两份补充协议向红**公司支付了相应的租金，双方在履行两份补充协议过程中均未提出任何异议。故依据两份补充协议减免租金92万元，是双方协商一致的结果，且已履行完毕。肯**公司提交的审计报告显示，肯德基红珊瑚餐厅开业一直亏损，红**公司诉称肯**公司存在欺骗行为，证据不足，故对红**公司要求肯**公司赔偿92万元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告河南省**限公司的诉讼请求。案件受理费13000元，由原告河南省**限公司承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人红珊瑚公司不服原审判决，向本院上诉称：一审法院在审理和判决中违反合同的相对性原则，从而导致认定事实错误，进一步导致判决结果的错误。故，请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人人民币92万元或将案件发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人肯**公司辩称，其租赁的上诉人红珊瑚公司房屋、开办的肯德基红珊瑚餐厅，开业后一直持续亏损，有审计报告为证，其不存在隐瞒欺骗行为；减免租金的两份《补充协议》也是双方自愿协商一致的结果，合法有效，且已实际履行完毕，没有被撤销，上诉人红珊瑚公司无权要求赔偿；一审判决认定事实清楚，不存在违反合同相对性原则的问题。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人红珊瑚公司上诉称被上诉人肯**公司提交的审计报告具有欺骗行为，但其并未提交充足的证据加以证明，被上诉人肯**公司也不予认可。上诉人红珊瑚公司与被上诉人肯**公司双方签订的两份减免租金《补充协议》是合法有效且已实际履行完毕。综上，上诉人河南省**限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13000元，由上诉人**店有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日