田*与郑州万**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田*因与被上诉人郑州万**限公司物业服务合同纠纷一案，郑州万**限公司于2014年8月26日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业管理费4815元，滞纳金627元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审庭审中原告在对起诉状内容补充时变更了物业费起算时间，明确诉讼请求为要求被告支付自2012年8月26日起至2014年8月25日止的物业管理费5024元、滞纳金704元，共计5728元。河南省**业开发区人民法院于2014年11月19日作出（2014）开民初字第6233号民事判决。田*不服原判，向本院提起上诉，本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人田*的委托代理人张**，被上诉人郑州万**限公司的委托代理人雷**、贾**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年8月，原告与中凯**委员会签订中凯华府日常物业管理服务委托合同一份，其主要内容为：原告接受中凯**委员会委托提供物业服务，服务期限为两年，自2012年8月26日至2014年8月25日；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.8元／平方米／月、高层住宅1.35元／平方米／月、商业物业2.00元／平方米／月、地下车位日常管理费暂按40元／个／月执行；物业服务费从原告进驻之日2012年8月26日起计收，此后按年（半年）度交纳，具体时间以原告通知为准。合同终止后双方应共同做好债权债务的处理，包括物业服务费用的清算。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照未交数额，每逾期一日，承担日万分之五的滞纳金。合同到期后，原告于2014年8月25日撤出该小区物业管理服务。

被告为中凯华府小区8号楼403号业主，房屋建筑面积为155.07平方米，房屋用途为成套住宅。

2014年1月7日，原告催促被告于2014年1月30日前交纳2012年8月至2013年12月31日的物业费3559元；2014年2月14日，原告催促被告于2014年2月20日前交纳2012年8月1日至2013年12月31日的物业费3559元；2014年6月12日，原告催促被告于2014年6月30日前交纳2012年8月至2014年6月30日的物业费5814元，被告均未交纳。自2012年8月26日起至2014年8月25日止，共欠原告物业费5024元，产生滞纳金704元。

一审法院认为

原审法院认为，被告系中凯华府小区8号楼403号业主，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，故原告与中凯**委员会签订的中凯华府日常物业管理服务委托合同对被告具有约束力，被告应当依照该合同交纳物业管理费。被告辩称原告与被告的业主委员会签订合同并管理被告小区的行为，未经全体业主共同决定，没有事实及法律依据，该院不予采信。原告为被告提供了相应的物业管理服务，被告应当支付相应的物业服务报酬，被告未按约支付相应物业费，且在原告书面催交后其仍不交纳，其应当按照合同约定承担违约责任，且合同约定的滞纳金计算标准未超出法律规定的保护范围，故原告诉请被告支付自2012年8月26日始至2014年8月25日止的物业费5024元，滞纳金704元，共计5728元，合法有据，该院予以支持。被告辩称其不缴物业费诸多原因、事由，未提交有效证据佐证，该院不予采信。被告辩称责令原告恢复小区的原来容貌，但被告未在法定期间内提出反诉，不属于本案审理范围，该院依法不予审理。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告田*支付原告郑州万**限公司自二○一二年八月二十六日始至二○一四年八月二十五日之日止的物业服务费五千零二十四元、滞纳金七百零四元，共计五千七百二十八元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告田*负担。

上诉人诉称

田*上诉称，2012年8月1日被上诉人与中凯**委员会签订的《中凯华府日常物业管理服务委托合同》，合同约定由被上诉人向中凯华府小区提供物业服务，合同期限为2012年8月26日至2014年8月25日。合同约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.35元／平方米／月。在提供服务期间，被上诉人违反《中凯华府日常物业管理服务委托合同》中第二部分服务内容第3.4.5.6.7.8.11.12条。违背了合同中的物业服务标准要求，上诉人不能按照1级服务标准缴费。在服务期间本小区发生被盗事件接连不断，小区内名贵树木死亡，草坪大面积损伤无人打理，消防和墙体脱落无人修复，公共设施损坏无人修理等一系列问题没有解决。以上问题解决上诉人将如数上交物业费用。请求中院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费用由被上诉人承担。在二审庭审中，上诉人补充上诉意见称：物业公司收取滞纳金没有法律依据，根据2004年**务院颁布的物业收费管理办法第六十七条规定和2008年郑州市颁布的《物业管理条例》第三十九条规定，对于业主逾期未缴纳物业费的，业委会应该督促其按期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业可以提起诉讼或申请仲裁，上诉人在逾期未缴纳物业费的情况下被上诉人未提起诉讼或申请仲裁，被上诉人不应该主张滞纳金。

被上诉人辩称

郑州万**限公司辩称，被上诉人是依照上诉人所在小区业主管理委员会签订的物业管理委托服务合同来收取滞纳金的，该合同系双方的真实意思表示，且上诉人未依约缴纳物业费已经构成违约，被上诉人有权依据合同主张滞纳金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判

双方当事人二审中均未提交新的证据。

双方当事人对原审法院查明的案件事实均无异议。

本院认为

本院认为，双方当事人对原审法院查明的案件事实均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。

原审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，以中凯华府业主委员会与被上诉人郑州万**限公司签订的《中凯华府日常物业管理服务委托合同》对上诉人田*具有约束力为由，认定田*应当依照该合同交纳物业管理费及滞纳金是正确的。田*上诉认为被上诉人违反《中凯华府日常物业管理服务委托合同》中约定的物业服务标准要求，未对安全管理、公共绿化及卫生的养护管理、公用设施设备、基础设施的运行、维修等尽到合同约定义务，自己因不满被上诉人的服务而拒绝缴纳物业费。对此本院评析如下：被上诉人提供的物业服务具有公共性，很难区分物业服务企业提供的服务的哪一部分专属于哪一位具体的业主，每一位业主支付的物业费都是既购买对自己的服务，也在为向同一物业管理区域内其他业主提供的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说是不公平的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人认为因被上诉人违反《中凯华府日常物业管理服务委托合同》的约定义务，而选择拒交物业费作为要求被上诉人承担违约责任的方式，显然非合理选择。但继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担均需上诉人提出明确的诉讼请求，而非作为上诉人对抗被上诉人诉讼的抗辩理由。由于上诉人没有提出反诉，所以上诉人提出的被上诉人未尽安全、维修、管理、养护等义务的意见均不是本案的审理范围。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人田*的上诉请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人田*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三十日