上诉人田**因与被上诉人郑州**有限公司、原审被告王*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田**因与被上诉人郑州**有限公司、原审被告王*租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：郑州**有限公司（以下简称金**司）与王*于2006年10月26日签订《房屋租赁合同书》一份，约定：王*承租金**司位于郑州市惠济区郑花路与开元路西北角的临街房屋用于开办新开元电脑培训学校；租赁期限为6年，自2006年11月1日至2012年10月31日止；租金为前三年每年租金36万元、第四年38万元、第五年40万元、第六年租金42万元；第一年房租为2006年11月底付清上半年租金，2007年4月底以前付清下半年租金，以后年度租金分两次付，即每年10月1日付下年度的上半年租金、5月1日支付下半年租金；王*应按合同约定的用途使用租赁房屋并守法经营，未经金**司书面同意，不得改变租赁房屋的用途，不得转租；王*应及时交纳房屋租金，超过一个月，金**司有权单方解除合同。合同签订后，金**司将房屋交给王*使用。2007年4月23日，王*与田**担任法定代表人的郑州**学校签订《合作协议书》一份，约定：原新开元学校的房租协议以后由郑州**学校履行，07年房租36万，已支付8万，剩余28万由郑州**学校支付。2007年4月26日，王*将其与田**合作的事宜通知了金**司，金**司表示同意。2007年5月29日，郑州**学校接收了新开元电脑学校的办学许可证、收费许可证、公章、财务章、钢印等物品。王*与郑州**学校在合作不久便产生争议，后终止合作。2007年7月，王*将涉案租赁房屋的钥匙交予金**司。

原审法院另查明：郑州**脑学校又称郑州**学校，该校的投资者及经营者为田**，该校于2007年9月14日被终止办学资格。

一审法院认为

原审法院认为：金**司与王*之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，应受法律保护，承租人王*欠交金**司的房租依法应予清偿。王*与郑州**学校签订的合作协议上明确约定原新开元学校的房租协议以后由绿业电脑学校履行，且金**司表示同意转给郑州**学校，应视为郑州**学校对房屋租赁合同的概括接受，故郑州**学校应承担房屋租赁合同项下的相应权利、义务。郑州**学校被终止办学资格，其对外的债权、债务应由作为投资人及实际经营者的田**承担。综上，王*、田**对金**司均有给付租金的义务。金**司要求王*、田**支付2007年、2008年的房租，但其未提供王*、田**在该期间使用房屋的相关证据，法院认为按照其实际使用房屋的时间计算房租较为适宜，即自租赁期限开始之日计算至王*、田**将钥匙交回金**司之日。金**司认可王*于2007年7月将房屋钥匙交回，但没有明确具体时间，法院酌定按照2007年7月15日交回钥匙计算，房屋租赁期限共计八个月零十五天。因第一年租金为36万元，八个月零十五天应为25.5万元，扣减已经支付的8万元，故王*、田**还应支付金**司房租17.5万元。金**司要求王*、田**支付电费1976元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。金**司要求解除房屋租赁合同，因房屋租赁期限已于2012年10月31日届满，租赁合同自然终止，无需另行解除。田**辩称不应承担房租，其与王*签订有补充协议，补充协议与合作协议一起对房租条款产生效力的条件进行了明确，形成附条件条款，如果条件不成就，该条款就不发生效力的辩解理由，因房屋租赁合同已概括转让给田**，田**与王*之间关于招生数额与房租挂钩的约定不能对抗支付金**司房租，且田**没有提交王*为其招生数额的有效证据，法院不予支持。田**辩称，其系郑州**脑学校的受聘人员，因未提供有效证据，且其系投资者及经营者，故该辩解理由法院不予支持。王*经法院合法传唤未到庭参加诉讼，可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，判决如下：一、王*、田**于本判决生效后十日内共同支付郑州**有限公司房屋租金175000元。二、驳回郑州**限公司的其他诉讼请求。案件受理费8230元，公告费1200元，郑州**限公司负担6914元，王*、田**负担2516元。

上诉人诉称

田**不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院应划分王*、田**各自责任，在本案中不能形成共同承担房屋租金责任。（一）法院判决王*、田**共同承担责任是错误的。本案中，王*与田**不是同一个合同的同一相对方，没有共同违约行为，不可能构成共同违约责任。本案判决二者共同承担是错误的。（二）本案中王*与田**不能形成共同责任法律关系。依据《合同法解释一》第28、29条之规定，王*应处于第三人地位。合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，即违约责任是合同当事人之间的民事责任，合同当事人以外的第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。（三）判决田**承担房租违背法律规定。根据《合同法》第65条之规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。即王*应当向债权人承担违约责任。二、一审法院应当就《合作协议书》和《补充协议》效力作出判决。本案判定田**是否违约，必须认定《合作协议书》和《补充协议》的效力，否则无法认定田**的责任。一审法院认定王*、田**均有支付租金的义务，属没有法律依据。三、法院认定“田**没有提交王*为其招生数额的有效证据”的举证责任错误。金**司直接起诉田**，负有代王*举证的责任，法院将举证责任和证据不合理要求让田**承担，没有法律依据。综上，上诉人田**请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判支付租金责任由王*个人承担。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称：上诉人田**的上诉理由没有法律依据，上诉请求应予驳回。上诉人田**和王*应当共同承担偿还责任，上诉人和被上诉人之间的权利义务关系，不能适用《合同法》第65条的规定，补充协议仅能约束上诉人与王*。上诉人所谓“房屋租金支付条款虽已经成立，所附条件未成立”的理由，完全没有事实证据加以证明，是借助法律概念来混淆是非，金**司交付房屋的义务已经完成，不会接受任何附加条件；田**和王*是合作伙伴，应共同承担本案支付房租的义务。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：关于田**是否直接承担本案租金的问题，根据王*与郑州**学校签订的合作协议书，已明确约定原房租协议以后由绿叶电脑学校履行，剩余租金由绿叶电脑学校支付，该合作协议书签订后，王*将合作事宜通知了金**司，金**司作为出租方，也在房屋租赁合同上注明同意转给郑州**学校，依据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，因此以上行为表明郑州**学校是对房屋租赁合同的概括接受而非单纯的代为履行债务，故其亦应承担房屋租赁合同项下的相应权利义务。至于田**称其与王*签订有补充协议，依据补充协议其不应承担租金的观点，由于现有证据不能证明该补充协议已通知金**司并经其同意，因此该补充协议对金**司不发生法律效力。综上，田**上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2516元，由田**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十日