郑**、郑**与任红租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**、郑**与上诉人任*租赁合同纠纷一案，郑**、郑**于2015年4月16日向洛阳**民法院提起诉讼，请求判令：任*立即搬出洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室；任*支付房屋使用费从2015年2月1日起至实际交付房屋止，按每月5000元计算，诉讼费由任*承担。原审法院经审理，于2015年7月1日做出（2015）洛**初字第953号民事判决，郑**、郑**与任*均不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人郑**及郑**、郑**的委托代理人唐**，上诉人任*及其委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年8月1日，郑**委托其父郑**（出租方）与任*（承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：郑**将位于洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室房屋出租给任*，房屋面积120平方米，租期两年，从2011年8月2日至2013年8月1日，租金每月1000元。出租方出租的房屋由承租方负责装修，装修费由承租方承担，合同期满后附属于该房屋的装修归出租方所有，但如出租方中途解除合同，出租方应当赔偿承租方因装修房屋所支付的一切费用等。合同到期后，任*一直按每月1000元向郑**支付租金至2014年8月1日。后双方口头约定，继续由任*租赁此房屋，每月房租为1500元。任*支付租金至2015年1月31日，之后再未向郑**、郑**交纳房租。对以上事实，双方均予以认可。另查明，涉案房屋洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室系拆迁安置房屋，为郑**从他人处购买。

一审法院认为

原审法院认为：郑**、任*双方签订的租赁协议是双方真实意思表示，应为有效协议，双方均应按约履行义务。2013年8月1日，协议到期后双方未再续签订书面协议，但双方一直实际履行，按合同法相关规定应视为不定期租赁，郑**可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。郑**要求任*搬出该房屋的诉求应予支持，且任*应支付郑**该出租房屋使用费，每月按1500元计算从2015年2月1日起至实际交付房屋之日止。任*的答辩理由不成立，不予采纳。郑**的其他诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、任*于判决生效后二十日内搬出洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室；二、任*于判决生效后十日内支付郑**每月按1500元计算从2015年2月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。三、驳回郑**的其他诉讼请求。如果任*未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由任*承担。

上诉人诉称

郑**、郑**不服原审判决，向本院提起上诉称：任*占用郑**、郑**的房屋转租给他人，牟取高额利益，损害了郑**、郑**的正当利益。原审判决认定房屋使用费按每月1500元计算过低，应当按每月5000元计算。

被上诉人辩称

任*答辩称：郑**、郑**没有取得房屋所有权，无权处理该房屋，任*不应当支付房租。

任红不服原审判决，向本院提起上诉称：本案诉讼所涉房屋系拆迁安置房，产权属于焦屯村，不能买卖，郑**买该房屋是违法行为，不能确认郑**购买该房屋的合法性。

郑**、郑**答辩称：原审法院认定该房屋买卖的合法性是正确的。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。

本院认为

本院认为：郑**与任*双方签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，是有效协议。该租赁协议到期后双方未再续签书面协议，但双方一直实际履行，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。依据上述法律规定，郑**与任*的租赁关系应视为不定期租赁，郑**可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方，现郑**、郑**要求解除与任*的租赁关系，符合相关法律规定，应当予以支持。关于月租问题，原审法律依据双方以往实际履行的月租情况，认定为每月1500元，并无不当，本院予以认定。关于涉诉房屋买卖是否违法问题，任*没有提供买卖违法的相应证据，且房屋买卖是否违法与本案并无关联。综上，上诉人郑**、郑**与任*的上诉请求及理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费750元，由郑**、郑**负担650元，由任红负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日