王**与河南**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告河南**限公司（以下简称兴**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人朱登士，被告兴**司的委托代理人孙*、孟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2011年11月30日，原、被告双方签订买卖合同，合同约定原告购买被告开发的房屋一套，交房时间为2012年12月31日前，合同第九条约定开发商逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但应自最后交房日期的第二天起至实际交付日止，按照买受人已付房款的日万分之一支付违约金。我国《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。通过上述法律规定可知，房地产开发项目未经竣工验收备案，没有取得《竣工验收备案登记表》以前是绝对不可交付使用的，这是国家的强制性规定，不允许私人自治，竣工验收必须有政府部门参与，有政府部门监督，到政府部门备案。被告一直未曾向原告出示这样的备案登记表。原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付违约金暂计62162元；2、诉讼费由被告承担。

原告王**所举证有：1、商品房买卖合同及发票各一份，证明双方签订了真实的合同，原告已履行了合同义务，合同对交付期限条件有明确约定；2、建委打印件一份，证明直至2015年3月1日被告没有拿到竣工验收登记表。

被告辩称

被告兴**司辩称：房屋竣工验收备案并非法定及合同约定的交付条件，依据建筑法的规定，房屋经竣工验收合格即可交付使用，依据双方合同第八条及补充协议第四条的约定原告房屋的交付标准为勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，该约定不违反法律规定合法有效，本案所涉房屋于2013年1月31日已经过前述五大主体验收合格，达到交付条件。被告兴**司曾于2013年2月5日向原告寄出挂号信通知其收楼，原告于2013年2月6日办理完毕交接手续，完成了房屋交付，对于逾期交楼违约金被告兴**司在原告收楼时已向原告交付了2012年12月31日至原告实际收楼之日的违约金，原告收楼时明确作出相应承诺，双方纠纷在收楼时已处理完毕，原告诉请没有依据。

被告兴**司所举证有：1、商品房买卖合同，证明双方的买卖关系以及双方关于交房条件、违约责任的约定；2、工程竣工验收意见表一份、电梯监督检验报告两份、电梯安全检验合格证四份、建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份，证明涉案房屋于2012年10月29日经电梯检验合格，于2012年11月24日经消防验收备案，于2013年1月31日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五大主体验收合格，已达到使用条件及合同约定的交楼条件；3、挂号信交寄清单、收楼办理流程表、房屋钥匙签收确认书和收条各一份，证明被告兴**司于2013年2月5日向原告寄出挂号信通知原告收楼，原告于2013年2月6日办理完毕交接手续，对于逾期交楼违约金，被告兴**司已按合同约定向原告赔付了2013年1月1日至2013年2月6日的逾期交楼违约金共计3243元。

本院查明

经审理查明：

2011年11月30日，原告王**（作为买受人）与被**公司（作为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：原告王**购买位于金水区的房屋，户型为三室二厅，价款为90.0935万元。被**公司应当在2012年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。双方同意本合同第十一条补充如下：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。关于通知的约定：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内通知出卖人，否则出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。

被**公司为涉案工程办理了建设工程竣工消防备案，并委托相关机构对电梯质量进行检测。2012年11月13日，河南省特种设备安全检测研究院给原告出具了两份《电梯监督检验报告》，检验结论为合格。

2013年1月31日，化工部工程勘察院（作为勘察单位）、机械**有限公司（作为设计单位）、中国**有限公司（作为施工单位）、河南省**限公司（作为监理单位）、兴**司（作为建设单位）共同在《工程竣工验收意见表》确认工程合格，并签字盖章。

2013年2月6日，原告王**签署了《收楼办理流程表》、《房屋钥匙签收确认书》，确认接受涉案房屋。

同日，原告王**给被告兴**司出具了一张《收条》，主要内容有：收到被告兴**司因延迟交楼支付补偿款现金3243元，本人保证不再就该房屋延迟交楼要求被告兴**司承担任何责任。

2014年12月31日原告诉至本院。

本院认为

本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，本院确认其合法有效。双方在该合同中约定被告兴**司应当将经验收合格的商品房交付买受人使用，同时又约定商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《竣工验收备案登记表》后方可交付使用。原告认为被告未取得《竣工验收备案登记表》违反《城市房地产管理法》第二十六条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，因上述条款属于管理性法律规范，如果房地产开发企业违反此条规定，承担的也是相应的行政责任。故原、被告对于房屋交付条件的约定有效。被告兴**司已取得相关手续，符合合同中约定的交房条件。原告王**签署的《收楼办理流程表》、《房屋钥匙签收确认书》显示原告王**已于2013年2月6日接受了涉案房屋。同日原告王**出具的收条载明其已收到被告兴**司支付的延迟交楼违约金3243元，并保证不再就该房屋延迟交楼要求被告兴**司承担任何责任。原告王**有权对自己享有的权利进行处分，本院认为原、被告双方就延迟交楼产生的纠纷已经自行处理完毕。原告王**要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**的诉讼请求。

案件受理费1354元，由原告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年七月二十日