周口**中学与周**验中学合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人周口**中学（简称颖**学）因与被申请人周**验中学（简称实验中学）合同纠纷一案，不服周口**民法院（2014）周*终字第2506号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月8日作出（2015）豫法立二民申字第02142号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年3月11日公开开庭审理了本案。申请再审人颖**学法定代表人胡**及其委托代理人张**，被申**验中学的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年1月10日，一审原告颖**学起诉至周口市川汇区人民法院称：2011年9月29日，颖**学与实验中学签订《联合经营快捷酒店协议》约定，颖**学将其位于大庆路沙河桥北路西（原颖**学老校区）场地和建筑物交由实验中学经营酒店，实验中学需向颖**学交纳折旧费每年50万元。协议签订后，颖**学依约交付了场地和建筑物，实验中学开始使用并进行了房屋装修。至2012年12月30日，实验中学不交纳下年度折旧费，亦不交还场地和建筑物，经多次协商无果。故请求解除《联合经营快捷酒店协议》，要求实验中学赔偿颖**学房屋场地租赁费损失333300元和恢复原状所需费用673928.80元。

实验中学答辩并反诉称：如果合同有效，实验中学同意解除合同。**中学应赔偿实验中学已实际投入的费用和返还已交纳的50万元折旧费。实验中学的合同目的无法实现，由于颖**学欺诈行为导致我方投入大量人力财力进行装修，造成损失。在联营过程中实验中学受到土地、规划等部门的处罚和责令停止施工。因此，颖**学对解除合同存在重大过错，应赔偿我方一切损失。按照约定每年折旧费50万元，实际上就是租赁费。第二年没到半年的时间实验中学就被责令停业。2012年3月26日停止施工，至多三个月的租赁费12.5万元，由于颖**学有过错，故我方亦不应承担该费用。**中学明知该校土地早被列入拆迁范围，还租赁给实验中学应自行承担损失。请求驳回颖**学的诉讼请求。反诉请求：确认《联合经营快捷酒店协议》无效，颖**学返还已收取的房屋折旧费50万元及民间贷款利率的利息，并赔偿实验中学装修费损失1067563.72元及民间贷款利率的利息。

一审被告辩称

颖**学针对实验中学的反诉辩称，双方签订的协议有效，不违反法律规定。实验中学明知颖**学的房屋属于拆迁范围，应承担该投资风险。实验中学交纳的折旧费不应返还。

一审法院查明

周口市川汇区人民法院一审查明：2011年9月2**中学与实验中学签订《联合经营快捷酒店协议》约定：颖**学将其在大庆路沙河桥北路西（原颍河高中老校区）场地和建筑物（除南三层小楼和超市及住宅外）交由实验中学经营酒店。实验中学在协议期间对颍**学东校区的场地及附属物有使用权，第一年向颖**学交纳房屋折旧费50万元，之后每年增加5万元，直到80万元。使用期间，实验中学可根据经营需要在不改变原有建筑基本结构的前提下，对所使用的场地及建筑物进行改造，并负责房屋维修。协议期满后，实验中学所投资的资产交给颖**学，动产归实验中学所有。实验中学自主合法经营，自负盈亏。颖**学交给实验中学的场地、建筑物以及地面附属物的使用无纠纷。颖**学不得以任何理由干涉实验中学的合法经营。颖**学帮助实验中学协调好外来关系。协议期限为12年，自2012年1月1日起至2024年1月1日止。2012年12月25日至30日之前付清第二年度房屋折旧费，之后每年12月25日至30日之前付清下年的房屋折旧费，逾期视为违约。在协议签订15日内实验中学向颖**学支付第一年费用50万元整，之后每年递增5万元整，直到80万元封顶。协议签订后，若一方违约，应赔偿对方违约金300万元。若颖**学违约，另赔偿实验中学投入的所有费用及相应利息。若实验中学逾期超过每年的12月30日，仍不支付本年度房屋折旧费，颖**学有权解除合同。因自然灾害、政府拆迁等不可抗拒因素造成酒店无法经营，不能视为违约。协议签订后，实验中学按照约定向颖**学支付第一年房屋折旧费50万元，后实验中学对所使用的场地及建筑物进行改建、装修等改造，并对改造后的部分房屋投入了使用。2012年3月26日周口**市管理局向实验中学发出川管停字（2012）第2898号责令停止违法行为通知书，以未取得建设工程规划许可证，责令实验中学立即停止建设。周口晚报、东**报对学校变更酒店是否合法进行了报道。2012年6月18日，周口市川汇区沙北滨河棚户区改造建设指挥部对颖**学发出通知：经市政府批准，你单位已被纳入沙北滨河棚户区综合改造项目范围，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，望你单位接通知后，立即停止一切新建、改建、扩建、装修和改变房屋用途等行为，避免给您造成不必要的经济损失。颖**学接此通知后将通知交给实验中学。

另查明，原颖**学老校区所占用的土地系国有土地，已办理出让手续，用途：教学，且被纳入周口市沙北滨河棚户区改造项目。在原审审理过程中，经双方当事人申请，周口瑞**有限公司对颖**学申请的已拆除的财产损失价格和实验中学申请的原颖**学老校区装饰装修工程投入价值进行评估，标的评估总值分别为673928.80元和1067563.72元。

一审法院认为

周口市川汇区人民法院一审认为：《联合经营快捷酒店协议》中，约定将颖**学老校区场地和建筑物交由实验中学经营酒店，但由于原颖**学老校区所占用的土地用途系教学，双方联合经营酒店作商业使用，未经批准变更为商业用途，违反法律法规的强制性规定，所签协议应为无效。无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。双方对颖**学老校区的土地用途应是明知的，双方联合经营酒店改变了土地的使用性质，且未经土地、规划等部门批准，对已被纳入沙北滨河棚户区改造项目范围未尽注意审核义务，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错，结合本案实际，以对双方的损失各分摊50％的责任为宜。实验中学支付颖**学第一年的房屋折旧费50万元应作为颖**学的损失，由双方分摊后，颖**学返还实验中学房屋折旧费25万元；颖**学主张的第二年八个月的房屋场地租赁费损失333300元和恢复原状所需损失（已拆除的财产损失）673928.80元，由实验中学分摊50％，即503614.40元；实验中学主张的装修损失1067563.72元，由颖**学分摊50％，即533781.86元。周口市川汇区人民法院于2014年8月18日作出（2013）川民初字第375号民事判决：一、颖**学与实验中学2011年9月29日签订的联合经营快捷酒店协议无效；二、颖**学于判决生效之日起十日内返还实验中学房屋折旧费25万元；三、颖**学于判决生效之日起十日内赔偿实验中学装修损失533781.86元；四、实验中学于判决生效之日起十日内赔偿颖**学第二年八个月的房屋场地租赁费损失和恢复原状所需损失（已拆除的财产损失）503614.40元；五、驳回颖**学的其他诉讼请求；六、驳回实验中学的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13865元，由颖**学负担；反诉案件受理费9454元，由实验中学负担。

二审上诉人诉称

颖**学不服一审判决，上诉称，1、双方所签订的协议合法有效且已履行，不违背法律法规的效力性强制性规定；2、原审责任分担不当，颖**学没有任何隐瞒事实的行为，实验中学被通知停止装修是由于其没有办理规划许可证，其对将来可能被拆迁也是明知的，实验中学应当赔偿颖**学的全部损失；3、实验中学在装修过程中造成建筑物主体损坏需要加固的费用，原审未予认定是不当的，请求二审查明事实，支持颖河高中的上诉请求。

实验中学不服一审判决，提起上诉，同时辩称，1、颖**学存在过错，应当对实验中学的损失承担全部责任。颖**学隐瞒老校区已经列入棚户区改造范围及土地性质是教学用地、即使出让也不可进行商业开发的事实，通过欺诈方式与实验中学签订联合经营快捷酒店的协议，违背诚实信用原则，存在缔约过失，是造成合同无效的根本原因。2、原审判决支持颖**学恢复原状所需费用是错误的，颖**学主张的第二年八个月的租赁费损失不应得到支持，颖**学已经被列入棚户区改造范围，不能对老校区的房屋进行装修改造，故其不存在租赁费、恢复原状的损失，颖**学应返还给实验中学已支付的租赁费50万元。颖**学的上诉理由无事实及法律依据，不能成立，应予驳回。综上，请求依法改判或撤销原判，发回重审。

针对实验中学的上诉理由，颖**学辩称，颖**学不存在隐瞒老校区已经被列入棚户区改造范围及老校区的土地是教学用地的事实，实验中学对自己的投资行为后果，应承担全部的责任。由于实验中学直到第二年的八个月后才实际交还了整个租赁场地，故实验中学应按协议约定支付租赁期间的租赁费用。同理，原已经支付的租赁费更不应予以退还，实验中学的上诉理由没有事实及法律依据，二审应依法驳回实验中学的上诉请求。

二审法院查明

周口**民法院二审查明事实与一审一致。

二审法院认为

周口**民法院二审认为，颖**学与实验中学签订的《联合经营快捷酒店协议》，名为联合经营，实为租赁。实验中学租赁颖**学老校区的场地和建筑物，应当符合有关法律规定。颖**学老校区土地的用途为“教学”，在双方签订本案协议前，也实际上用于了教学使用，对此，双方对该土地用途应是明知的。双方签订协议将教学用地租赁用于建设快捷酒店，未经有关行政主管部门批准改变了土地用途，且未取得建设工程规划许可证，违反了《物权法》第一百四十条、《土地管理法》第五十六条、《城市房地产管理法》第十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等法律规定，应为无效合同，故颖**学称双方所签合同有效的上诉理由，不能成立，不予支持。由于双方在协议签订时对颖**学老校区土地用途为教学、未办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的情况应为明知，因此双方对合同无效均存在过错。结合本案的具体情况，一审认定双方对对方的损失承担50%的责任并无不当，颖**学、实验中学称一审责任分担不当，要求对方对其损失承担全部责任的上诉理由，无事实及法律依据，不予支持。关于房屋折旧费及房屋场地租赁费损失应如何承担的问题，因双方所签协议自始无效，实验中学也未就其所租赁的场地进行生产经营，一审判决让实验中学就该项费用承担50%的责任无事实及法律依据，予以纠正，颖**学应返还给实验中学所交纳的全部房屋折旧费50万元，实验中学不应承担颖**学第二年八个月的房屋场地租赁费。颖**学称，实验中学在装修过程中造成建筑物主体损坏需要加固的费用，一审未予认定不当的上诉理由，因其在二审诉讼过程中未提供充分证据证明该部分损失确实存在，故不能成立，不予采信。如颖**学有证据证明该项损失确实存在，其可另行主张权利。因颖**学恢复原状的损失经鉴定客观存在，至于该损失是否用于恢复原状，不影响该部分损失的认定。实验中学称，颖**学已经被列入棚户区改造范围，不能对老校区的房屋进行装修改造，其不存在恢复原状损失的上诉理由，与法庭所查明的事实不符，故不能成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，但在实验中学应否应当承担颖**学房屋折旧费及第二年八个月的房屋场地租赁费损失的问题上，处理欠妥，予以纠正。周口**民法院于2015年5月14日作出（2014）周*终字第2506号民事判决：一、维持周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第375号民事判决第一、三、五、六项及诉讼费承担部分；二、撤销周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第375号民事判决第二、四项；三、颖**学于判决生效之日起十日内返还实验中学房屋折旧费50万元；四、实验中学于判决生效之日起十日内赔偿颖**学恢复原状所需损失（已拆除的财产损失）336964.4元。二审诉讼费23319元，由颖**学负担13865元，实验中学负担9454元。

再审申请人称/抗诉机关称

颖**学不服二审判决，向本院申请再审称：一、二审判决认定事实错误。事实上，实验中学在租赁颖**学楼房及场地的过程中，不仅对楼房进行装修破拆，而且利用场地进行电动车销售经营，对此颖**学在原审中就已经向法庭提交了照片证据予以证明。二审认定实验中学未利用所租赁的场地进行生产经营，属认定事实错误。二、二审判决适用法律错误。该判决认定双方所签订合同违反了《物权法》第140条、《土地管理法》第56条，《城市房地产管理法》第18条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，所以认定合同无效，属适用法律错误。其一，《物权法》第140条、《土地管理法》第56条、《城市房地产管理法》第18条，均不属于《合同法》第52条第（五）项规定的“强制性规定”。根据最**法院《合同法解释（二）》第14条规定，只有违反了法律效力性强制性规定，才可以认定合同无效。其二，该判决适用《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第2条规定，更是明显的适用法律错误。因为该条解释为：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，而本案中，租赁的房屋不仅有建设工程规划许可证，而且是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且已经合法使用多年，有合法房屋所有权证。本案的事实是颖**学租赁自己的合法房屋，显然，该判决依据该条司法解释判决合同无效，系适用法律错误。综上，请求：1.确认合同有效；2.实验中学支付第二年8个月的房屋、场地租赁费损失333300元；3.颖**学不应返还50万元租金。

再审被申请人辩称

实验中学辩称：一、颍**学的土地性质为教学用地。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第50条之规定：新建、扩建民办学校，人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠，教育用地不得用于其他用途。一、二审法院认定双方所签协议为无效协议，合法有据。二、2011年1月26日，周口市住房和城乡建设局、周口市川汇区人民政府联合下发了颍**学所出租教学楼属拆迁地段的通知，而颍**学在明知的情况下，于2011年9月29日又与实验中学签订了联合经营快捷酒店的协议，颍**学存在重大过错。三、2012年3月26日实验中学就收到了被责令停止施工的通知，而实验中学是2011年9月29日交的第一年房租（折旧费）50万元，也就是说实验中学交了第一年房租还不到一年就被强令停止施工了，颍**学所谓的第二年8个月房租损失是根本不存在的，实验中学不但不应承担第二年8个月房租损失，颍**学还应退还实验中学所交的一天也没有使用的房屋租金50万元。综上，请求维持二审判决。

本院查明

本院再审查明事实除与一、二审一致外，另查明：1**中学与颖**学于2011年9月29日签订《联合经营快捷酒店协议》后，双方及时履行了相应的义务，实验中学向颖**学支付了第一年的租金50万元，颖**学交付了学校的场地和楼房等。但是根据合同的约定，到了2012年12月30日因实验中学未支付第二年的租金，直到2013年5月份实验中学撤出颖**学老校区。2.颖**学系胡**投资开办的私立学校。涉案校区使用土地系以出让方式取得，并于1998年11月5日和2000年9月2日经周口市建设局和周市川汇区建设局许可建设培训楼和教学宿舍楼。3.颖**学与实验中学于2011年9月29日签订《联合经营快捷酒店协议》，系因颖**学搬至新校区致使老校区闲置。4.颖**学老校区于2012年3月26日被当地政府纳入棚户区综合改造项目范围，但是至今并未拆迁。5.再审中，颖**学考虑了对方的一些实际困难，自动放弃第二年8个月的房屋、场地租赁费损失333300元的诉讼请求。

本案再审归纳争议焦点：颖**学与实验中学签订的《联合经营快捷酒店协议》是否有效，原审认定无效，适用法律是否正确。二审判决颖**学返还实验中学50万元折旧费是否正确。

本院再审认为：原审认定《联合经营快捷酒店协议》系名为联营实为租赁，符合本案实际情况，本院予以确认。

根据查明的事实，《联合经营快捷酒店协议》应为有效协议。具体理由：1.颖**学是以出让方式取得的土地而成立的民办学校，土地用途虽为教学，但颖**学出租时因该学校已搬至新校区，致使老校区闲置。因此，颖**学将该校区出租给实验中学经营酒店并不违反法律的强制性规定。2.根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。何为效力性强制性规定？可以采取以下两个标准：第一，法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，该规定属于效力规范。第二，法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认为该规范属于效力规范。因此，原审认定《联合经营快捷酒店协议》无效所引用的《中华人民共和国物权法》第一百四十条“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以上法律规定均不属于效力性规范，故原审适用法律错误，应予纠正。关于原审引用的《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因颖**学经有关行政部门许可于2000年10月31日就已取得房屋所有权证，设计用途为办公、教学。颖**学依据2011年9月29日的协议将学校交付给实验中学使用，实验中学在使用过程中，2012年3月26日周口**管理局下发责令停止违法行为通知书，从该通知书的时间及内容来看，很明显并非指的是颖**学2000年10月31日取得房屋所有权证的办公楼和教学楼。因此，原审适用该司法解释规定认定《联合经营快捷酒店协议》无效，没有事实依据。综上，涉案的《联合经营快捷酒店协议》并不违反法律的效力性规范，应为有效协议。但是根据查明的事实，《联合经营快捷酒店协议》已无法继续履行且已实际解除，故再审对解除这一事实予以确认。

根据协议的履行情况，实验中学已实际使用颖**学约定的场地、房屋1年零8个月，鉴于颖**学再审中已明确表示放弃第二年8个月的租金333300元，实验中学理应负担第一年的租金50万元，原审判决颖**学向实验中学返还该租金无事实和法律依据，应予纠正。再审中双方对原审关于损失相互承担50％并未提出异议，故再审予以确认。因此，颖**学损失673928.8元，由实验中学承担50％，即336964.4元。

本院认为

综上所述，颖**学再审请求成立，应予支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，且处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销周口**民法院（2014）周*终字第2506号民事判决；撤销周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第375号民事判决第一、二项；

二、维持周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第375号民事判决第三、五、六项；

三、变更周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第375号民事判决第四项为，周**验中学于判决生效之日十日内赔偿周口**中学损失336964.4元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费共计23319元，由周口**中学负担13865元，周**验中学负担9454元。二审案件受理费23319元，由周口**中学负担13865元，周**验中学负担9454元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十二日