上诉人吉**与被上诉人河南**限公司合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人吉**、河南**限公司因合同纠纷一案，均不服郑州高新产业开发区人民法院（2013）开民初字第6780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉**的委托代理人姚**、上诉人河南**限公司的委托代理人马**、梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

2013年9月10日，原告吉**诉至郑州**术开发区人民法院，请求法院依法判决：1.解除原、被告双方签订的房屋销售合同；2.被告返还购房款229634元、设施配套费16195元及利息；3.被告支付房屋差价损失374666元；4.被告承担一倍购房款的赔偿金229634元。

原审法院经审理查明：2009年9月9日，原、被告双方签订房屋销售合同一份，其主要内容为，原告购买被告位于郑州市东风东路与扬子六路（正光北街）交叉口东北角，房屋暂定名为中久福苑东单元5层E户两房一厅一卫，户型60.43平方米的住宅房屋一套；房屋单价为每平方米3800元，总金额为229634元；付款方式为签订合同房款一次性付清。该合同项下房屋土地批准文件为郑州市郑东新区东九安置规划图，被告有权处分本合同项下房屋。被告保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在财务纠纷，由被告承担全部责任。自房屋交付之日起，被告对房屋所有的权利、义务、责任依法随之转移给原告。

2010年11月22日，被告出具收据两份，载明收到吉家禾购房款229634元、设施配套费16195元。吉家禾系原告吉**之子。同日，被告将房屋交付原告。

被告认可2012年年底，在未通知到原告、无法征得原告同意的情况下将已交付原告的房屋调换给村民，该房屋已被装修并入住。

在本案审理过程中，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估，原审法院依法委托河南天**有限公司进行鉴定，2014年1月20日，该所出具豫郑天健评字（2014）020114A号房地产评估报告一份，估价结果为：涉案房屋在2014年1月7日的房地产公开市场价值为566600元，单价9376元／平方米。

原告吉**对该评估报告质证意见为：该估价报告鉴定主体适格，鉴定程序合法，鉴定范围真实合法有效，鉴定文书规范，故该鉴定报告的结论具有客观真实性和合法有效性，应作为本案的证据使用。

被告中久置业对该评估报告质证认为：本案所涉及房屋未取得相关审批手续，依法不应办理房产证，估价报告以假设安置房屋产权合法为由进行评估违反估价合法原则，且在评估过程中评估机构未收集、核实估计对象的产权资料，严重违反国家标准房地产估价规范的估价程序规定，对被告在勘察现场时提出的本案房屋系安置房的事实置之不理，故该房地产估价报告结果明显依据不足，依法不应采信。被告申请重新进行估价鉴定。

原审法院经审查认为，该鉴定机构的鉴定人员具备相关的鉴定资格、鉴定程序合法、鉴定结论依据充分，被告申请重新进行估价鉴定，但未提交证据证明该鉴定存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等其他需要重新鉴定的情形，故该申请不予允许。故对该所出具的豫**评字（2014）020114A号房地产评估报告予以采信。

原审法院认为，原、被告双方签订的房屋销售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面实际履行合同义务。原告依约履行了交付购房款和相关费用的义务，被告亦应依约履行交付房屋义务。被告中久**公司辩称所涉及房屋系违章建筑，应认定为无效合同，但双方所签订的合同中明确载明被告有权处分本合同项下房屋，且保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在财务纠纷，由被告承担全部责任，且未提交该房屋确认为违章建筑的相关证据，故被告辩称无事实及法律依据，不予采信。被告中久置业辩称，本案不存在原告诉称的“一房二卖”情形，系善意的调换，但房屋的选购与楼层、单元等坐落位置相关，该房屋已交付原告，应属特定物，被告擅自将原告房屋调换给他人，有悖诚实信用原则，其辩称理由不能成立，不予采信。依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，原告所购房屋因被告原因被第三方已装修且入住，原告的买卖合同目的不能实现，故原告吉*珂诉请解除原、被告双方签订的房屋销售合同，诉请被告返还其购房款229634元、设施配套费16195元及利息（自2010年11月22日始至本判决规定的付款之日止的利息，按中**银行同期贷款利率计算），合法有据，均予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告依约履行全部合同义务，被告亦将房屋交付原告，原告对该房屋即拥有占有、使用、收益权利，包括可以获得房屋升值部分的利益。河南天**有限公司出具的豫**评字（2014）020114A号房地产评估报告认定该涉案房屋在2014年1月7日的房地产公开市场价值为566600元，故原告对该房屋可取得的利益损失应为32071元（566600－229634－16195），原告诉请被告赔偿房屋差价损失374666元，予以部分支持。原告诉请被告承担其一倍购房款229634元的赔偿责任，因上述可得利益损失中已包括该部分损失，故原告该诉请属重复主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吉*珂与被告河**限公司于二○○九年九月九日所签订的房屋销售合同于本判决生效之日解除。二、被告河**限公司返还原告吉*珂购房款二十二万九千六百三十四元、设施配套费一万六千一百九十五元及自二○一○年十一月二十二日始至本判决规定的付款之日止的利息（按中**银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。三、被告河**限公司支付原告吉*珂房屋差价损失三十二万零七百七十一元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告吉*珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千三百零一元，由原告吉*珂负担三千二百五十一元，被告河**限公司负担九千零五十元。

上诉人诉称

宣判后，原告吉**不服，向本院提起上诉称，河南**限公司的行为属“一房二卖”的违约行为，应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第四项，并改判河南**限公司向上诉人承担一倍购房款229634元的赔偿责任。

针对吉**的上诉，河南**限公司答辩称，本案房屋买卖不存在一房二卖的情形，是为村民集中安置做的善意调换，对房屋的价格不应采信鉴定结论。请求二审法院驳回上诉人吉**的上诉请求。

河南**限公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，判决错误。本案涉案房屋2009年初建成，但不符合规划，至今未取得土地所有权证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续，双方签订的合同属无效合同。河南**限公司为集中安置村民，在无法通知到原告的情况下，本着不损害原告利益的原则，善意地将其购买的房屋调换到相同户型、相同面积的二单元302房并无不当。二、本案涉案房屋是农村集体安置房，原审法院委托的房地产评估机构按合法有产权证的房屋进行价格评估鉴定，由此作出的价格评估意见与事实严重不符，原审法院按有产权证的商品房价格计算差额并判令上诉人河南**限公司赔偿于法无据。综上，原审法院认定事实不清，判决错误，且显失公正，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

针对河南**限公司的上诉，吉**答辩称，双方签订的房屋买卖合同有效，房地产评估程序合法，报告合法有效，应予以采信。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人河南**限公司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。

本院认为

本院认为：二上诉人所签合同第一条记载：本房屋涉及土地的批准文件为郑州市郑东新区东九安置规划图，上诉人**有限公司有权处分本合同项下房屋；第十三条记载：河南**限公司保证在交接时该房屋没有产权和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在财务纠纷，由河南**限公司承担全部责任。上诉人吉**已履行了全部义务，上诉人**有限公司将指定房屋调整给第三人，导致上诉人吉**不能取得指定房屋，现主张合同无效，有悖诚实信用原则，应当承担相应的法律责任，其上诉称是为安置村民善意调房，不损害被上诉人利益的主张，理由不能成立，本院不予采纳。上诉人**有限公司不能交付房屋导致合同目的不能实现，上诉人吉**请求解除合同并赔偿损失应予支持。原审法院委托的鉴定机构及鉴定人员具备相关的鉴定资格、鉴定程序合法、鉴定结论依据充分，原审法院对豫郑天健评字（2014）020114A号房地产评估报告予以采纳，并无不当。上诉人**有限公司称鉴定结论不应采信，但没有提交有力证据加以反驳，故本院对其此项上诉理由亦不予以采信。上诉人吉**诉请上诉人**有限公司承担其购房款一倍的赔偿责任，已包括在可得利益损失中，故原审法院对其主张不予支持并无不当。综上所述，二上诉人上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15552元，由上诉人**有限公司负担12301元，由上诉人吉**负担3251元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月八日