魏**与杨**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告魏*龙诉被告杨**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏*龙的委托代理人郝**、史**到庭参加诉讼，被告杨**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。

原告诉称

原告魏*龙诉称，2014年10月27日，原被告双方自愿签订《店铺转让协议》，协议约定将原告承租的位于万国银座小区2号楼一楼门厅北侧的房屋转让给被告，被告每月支付租金4500元，期限自2014年10月27日至2016年6月26日止。由于被告经营不善，自2015年1月开始拒不交纳房屋租金，致使2015年1月16日至今洛阳**业公司不断通知、催要租金。原告也通过各种途径联系被告，要求其支付拖欠的租金及协商解除合同，但被告拒不出面解决，也不予答复。原、被告之间存在合法的房屋转租关系，被告应依据转租协议约定的事项承担义务，被告拒不履行义务的行为已构成违约，应承担违约责任。请求：1、判令解除原、被告双方于2014年10月27日签订的《店铺转让协议》；2、判令被告支付拖欠的房屋租金45000元（暂计至起诉之日）；3、判令被告承担违约责任（违约金30000元）；4、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告杨**未出庭，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，2013年5月28日，原告魏**作为承租方（乙方）与洛阳嘉**有限公司作为出租人（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于万国银座小区2号楼一楼门厅北侧的房屋租赁给乙方经营，租赁期限为2013年6月26日至2016年6月25日，每月租金4500元，按季交纳。房屋租赁合同还约定，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租房屋。2014年10月27日，原告魏**未经洛阳嘉**务公司书面同意与被告签订《店铺转让协议》，约定将原告魏**承租的位于万国银座小区2号楼一楼门厅北侧的房屋转让给被告，转让价格为115000元。《店铺转让协议》第六条第二款还约定，双方对本协议的签订与履行须严格保密，未经对方同意，不得将本协议内容透漏任何第三方。庭审中，原告魏**向法庭提交洛阳嘉**有限公司律师通知函一份，载明“魏**因你未按照与洛阳嘉**有限公司所签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金，河南**事务所给予洛阳嘉**有限公司的授权现郑重通知：解除你与洛阳嘉**有限公司所签订的《房屋租赁合同》。河南**事务所2015年1月16日”。

本院认为

本院认为，根据法律规定，承租人转租租赁物，应当征得出租人的同意。并且原告魏**与洛阳嘉**有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了“未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租房屋”。2014年10月27日，原告魏**将所租赁的房屋转租给被告杨**，事前未经洛阳嘉**有限公司同意。庭审中，原告魏**称洛阳嘉**有限公司已知晓其转租，但未提出异议，其转租行为有效，但原告不能提供证据证明洛阳嘉**有限公司知道或者应当知道其转租，并在六个月内未提出异议。并且原告提供的2015年1月16日洛阳嘉**有限公司授权河南**事务所给其送达的解除《房屋租赁合同》律师函，反而说明洛阳嘉**有限公司对其转租并不知情。故原告该项主张，证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。综上，2014年10月27日，原、被告双方签订的《店铺转让协议》属无效协议。原告魏**要求解除与被告杨**签订《店铺转让协议》及要求被告杨**按照协议支付房屋租金及违约金，没有法律依据，本院不予支持。根据《中国人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告魏**的诉讼请求。

本案诉讼费1675元，由原告魏**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十日