上诉人杨**与被上诉人刘**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**与被上诉人刘**租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2014）川民初字第2146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，上诉人杨*及其委托代理人许**、被上诉人刘**及其委托代理人宋**参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，位于川汇区荷花路东侧周运**一公司综合楼底层自南向北第13间，房号为36的门面房，所有权归周运**一公司所有。杨*从1999年开始租赁该门面房经营钢木家俱批发，其在2013年3月30日之前向周运**一公司交纳房租金。刘**系周运**一公司职工，杨*自我陈述刘**从2013年以会计身份向其收取该门面房房租金。其中在2011年3月30日至2012年3月30日，杨*与周运**一公司签订有书面租赁合同，交纳房租金为17000元。其陈述拖欠一公司6个月房租金19000元未给付。现刘**于2011年4月18日与周运**一公司签订有该门面房使用权集资协议书，约定刘**向周运**一公司一次性交纳集资款83000元，不计利息，协议签订生效后其集资款额概不退还。刘**使用年限50年，自2011年4月18日至2061年4月18日止。协议期满后，产权归属周**一公司，该房在具有使用权期间，刘**可出租、赠送、继承或转让。2013年5月13日刘**委托夏**向杨*收取2013年3月30日至2014年3月30日房租金38000元，但双方未签订书面房屋租赁合同。现刘**据此协议，将杨*诉至本院，要求解除双方的租赁关系、支付拖欠房租金。

一审法院认为

原审认为，杨*从1999年至2013年3月30日向周运**一公司交纳所承租的36号门面房每年房租金，双方形成第一个房屋租赁关系。2013年3月30日之后杨*向刘**所指定代收人交纳从2013年3月30日至2014年3月30日之间的房租金，双方又形成第二个房屋租赁关系。现刘**提供证据证明其从周运**一公司以一次性交纳集资款83000元的价格拥有该房50年的使用权。根据合同法，买卖不破租赁关系的原则，双方现已形成事实上的租赁法律关系，因双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，应受法律保护。现杨*自我陈述拖欠该房租金达6个月19000元未付，无正当理由未支付，出租人可以要求承租人在合法期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除双方的租赁关系，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现刘**主张每月5000元的房租金和其与杨*在2013年5月13日所收年租金38000元相矛盾，应按双方原约定租金由杨*向刘**支付。故，刘**诉求合理部分，予以支持。杨*辩称其拥有优先购买权的问题与本案不是同一法律关系，可另行主张。杨*辩解理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告刘**与被告杨*之间的房屋租赁关系。二、被告杨*于判决生效之日起30日内向原告刘**支付从2014年4月至搬出所承租的位于川汇区荷花路东侧周运**一公司综合楼底层自南向北第13间，房号为36的门面房，当日所产生的租赁费（按每年房租金38000元计算）。并将该房屋内物品腾空，交给原告刘**。三、驳回原告刘**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由被告杨*承担。

上诉人诉称

上诉人杨*不服原审判决上诉称，1、被上诉人刘**不具有本案诉讼主体资格。本案双方不存在租赁关系，房屋所有权人周**一公司未提出解除租赁合同。2、被上诉人刘**提交的门面房集资协议存在造假及违法现象。请求二审依法处理。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩称，2013年起本案双方已形成租赁关系；原判正确。

本院认为

本院认为，上诉人杨*使用川汇区荷花路东侧周运**一公司综合楼底层自南向北第13间、房号为36的门面房，应当依法支付房屋租金。被上诉人刘**于2011年4月18日与周口市**一公司签订协议书，通过集资方式取得了本案涉案房屋的管理、使用权，其与杨*之间存在租赁法律关系。因此，刘**有权向房屋承租人杨*收取房屋租金；杨*逾期支付房屋租金，刘**亦有权依法解除租赁合同。杨*上诉称被上诉人刘**不具有本案诉讼主体资格，缺乏法律依据，该上诉理由不能成立；其上诉称刘**提交的门面房集资协议存在造假及违法现象，因未提供充分证据，本院不予认可。综上，上诉人杨*的上诉理由均不能成立，原判正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费430元，由上诉人杨*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年三月六日