李*某诉河南宋**周口分公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*某诉被告河南**周口分公司（以下简称宋*公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李*某委托代理人宋**，被告宋*公司托代理人周**等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李某某诉称：原告与被告于2013年10月17日签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的位于川汇区车站路西段北侧的“联盟新城”小区第61幢2单元702号住宅一套，原告用部分现金和部分按揭贷款支付了全部房款，至2014年12月交房时发现被告恶意变更了房屋结构，当即要求退房退款，被告拒不同意，请求法院判令解除商品房买卖合同，退还原告购房款及利息，并赔偿损失十万元。

被告辩称

被告宋*公司辩称：双方签订的购房合同建立在平等自愿的基础上，内容合法，除具备法定解除条件外，对双方都具有约束力；被告是按照政府规划部门和设计部门审批核准的图纸进行施工，没有恶意更改房屋结构；合同中所附房屋平面图标注有露台，系因我方工作人员失误，把其他楼层的平面图错贴在了合同中，我方愿意为此失误给原告适当的经济赔偿，但合同合法有效应当继续履行。

原告提供了以下证据并当庭进行了质证：1、购房合同一份，证明双方约定了购房面积、价款和布局结构；2、被告出具的收款收据和公积金贷款合同，证明原告提供部分现金和部分贷款支付了购房款；3、房屋照片三张，证明房屋建成后与合同所附平面图不一致；四、原告公积金贷款流水账，证明原告因购房发生了利息损失。

被告宋*公司质证：对原告证据的真实性均无异议，现房平面结构与合同所附户型图不一致是我方工作失误，我方完全按照政府有关部门审批核准的图纸建筑施工，合同不应该解除，原告也不存在损失。

被告宋*公司提供了下列证据并当庭进行了质证：1、宋*公司营业执照、机构代码证各一份，证明宋*公司具有合法的开发销售房地产资质；2、经过房屋管理部门备案的购房合同一份，合同明确约定了房屋幢号、单元号、房号、楼层（顶层）和建筑面积（139.7平方米），双方已履行合同，没有法定事由不得解除合同；3、经过规划部门审批的夲幢房屋七层和六层平面图，证明被告没有改变房屋结构；4、专业测绘部门出具的建筑面积实测报告书，证明被告交付的房屋面积与合同约定的面积一致。5、《商品房销售管理办法》相关条款、媒体关于外地法院处理同类纠纷的若干案例报道，证明法院判决房屋销售方赔偿损失应在一万元以下为宜。

原告质证：对被告提供的证据的真实性没有异议，认为规划的平面图早于合同签订时间，合同附件户型图与规划不一致，被告签订合同时有欺诈行为；我国没有施行案例法，本案不能比照被告提供的案例处理。

本院通过庭审调查和对证据的综合分析，确认以下案件事实：原告李某某与被告宋**司于2013年10月17日签订了联盟新城第61幢2单元七层702号住宅一套，原告用部分现金和部分按揭贷款两种方式支付了全部房款；合同约定该幢住宅楼共有七层，2014年11月30日前交房。合同签订前，原告在被告售楼人员陪同下到该小区已建成的其他住宅楼做过实地考察，对拟购房屋有大概了解，房屋建成后实测建筑面积与合同约定的建筑面积139.7平方米一致。双方纠纷起因于合同所附户型图注明带露台，实际交付的房屋没有露台。被告提供的该幢住宅楼第六层住宅平面图显示，第六层与702号住宅同一布局位置的住宅有两处露台，面积分别为4560㎜×1560㎜（7.11㎡）和2610㎜×1860㎜（4.85㎡）。按照建筑面积计算规范，露台不计入房屋建筑面积。

本院认为

本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本纠纷中，关于购房合同双方是否约定有露台，是被告方恶意变更合同内容，还是故意欺诈，或是工作失误，应从露台在整套住宅中的功能地位、经济价值以及责任代价、变更程序来判断，进而确定造成合同与实物差异的本质原因及是否具备解除合同的法定条件。建筑学意义上的露台，是指设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有维护设施的平台。由此可知，露台具有使用价值，若在某一层住宅增设一处露台，该层购房业主不会增加购房款，不仅具有促销作用，对应下一层住宅将增加一处阳台，房屋开发销售商会增加房屋销售面积增加利润。被告不可能做出对自己不利的设计变更，况且更改建筑设计须建设方、规划方、设计方和施工方按法定程序进行，任何一方擅自更改施工方案还要承担受法律严厉追究的风险。因此，本案被告没有动机，也没有证据证明被告擅自、恶意更改了建筑设计方案。被告方的责任主要在于签订购房合同时，没有主动、详尽和准确的为原告阐明房屋平面布局功能，提供详实的参考资料，并明确记载在合同内。从房屋结构上看，露台不是某一住宅房屋的组成部分，不是房屋产权的组成部分，也不是购房合同明确约定的内容。购房合同第十七条第一项约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼的全体业主所有。据此，每户购房业主对露台不具有专有使用权。被告在购房合同中所附房屋平面图，应是一份尚未核准的示意图，对原告选择房屋具有一定误导作用，原告对露台功能的预期没有实现，被告应对自己的过错承担相应的民事赔偿责任。但露台的存在与否不决定某单一住宅自身整体功能和价值。因此，被告对有无露台未尽准确告知义务，对原告方的根本利益不构成欺诈，双方签订的购房合同应为合法有效，不具备解除合同的法定条件。本纠纷经本院多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定判决如下：

裁判结果

一、被告河南**周口分公司于本判决生效后七日内赔偿原告李*某损失三万五千元。

二、驳回原告李*某其他诉讼请求。

案件受理费9000元，由被告河南**周口分公司负担3000元，原告李某某负担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月九日