上诉人吴*为与上诉人洛阳**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*为与上诉人洛阳**有限公司（以下简称圣**公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴*与上诉人圣**公司委托代理人平金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：原告吴*（租赁方、乙方）和被**昂公司（出租方、甲方）于2012年1月17日签订《商铺租赁合同》一份，合同主要内容有：甲方同意将洛阳圣雪昂时尚购物广场（纱厂南路35号原房地产大厦）内的第负一层A边05商铺租赁给乙方经营奶茶使用，租赁经营期为壹年，从2012年3月1日到2013年2月28日止。乙方租赁商铺年租金为12000元，按年一次性支付租金给甲方。合同第三条对保证金的收取和返还作出如下约定：甲乙双方签订合同当日，乙方按规定须向甲方交纳保证金10000元，合同期满后，乙方如不再续签合同，…，乙方持保证金收据退还保证金（无息退还）。若合同期内乙方单方面违约，甲方不再退还保证金。合同第五条对乙方就所承租商铺的二次装修行为和拆除装修行为作出了明确约定。合同第六条第6款载明，商场内的宽带、固话线由甲方统一初装，初装费由甲方负责。另，该合同第七条第4款载明，乙方经营期间（装修期除外），不允许擅自歇业、关门，…，甲方有权解除合同。被**昂公司在合同甲方处加盖了公章，原告吴*在合同乙方处签署了姓名。另查明，涉案合同签订当日，原告吴*向被**昂公司交纳了所承租A边05商铺的租赁期为一年即2012年3月1日至2013年2月28日的租金12000元整、初装费10000元整以及保证金10000元整，被**昂公司向原告吴*出具上述费用的收据三份，并加盖洛阳**有限公司财务专用章。又查明，原告吴*于2012年10月7日前后歇业，后将其所承租涉案商铺内的财物拉走。庭审中，双方当事人对原告吴*向被**昂公司支付初装费10000元整的事实均予以认可，但对初装行为的具体约定内容表述有异。原告吴*诉称涉案初装费系被**昂公司承诺对涉案商铺进行装修的费用，被**昂公司一直未予履行该义务；而被**昂公司辩称涉案初装费系依据《商铺租赁合同》第五条约定所收取的初步装修费，系被**昂公司为了统一布局商场而代为打造的各商铺基础形态的商铺基础装修费，包括隔断、布局等费用。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方当事人于2012年1月17日所签订的《商铺租赁合同》，不违反国家强制性法律、法规的规定，且系双方当事人真实意思表示，依法认定为有效。根据双方当事人的陈述、《商铺租赁合同》所约定内容等经法庭质证的证据，对于原、被告就原告吴*歇业是否经被告圣**公司许可的争议，因原告吴*未有充分、有效的证据证明其歇业行为曾得到被告圣**公司许可，据此认定原告吴*违反合同载明之不得擅自歇业的约定，故此，原告吴*构成违约，对于原告吴*要求被告圣**公司退还其所交纳的保证金（押金）10000元及利息（按中**银行同期贷款利率自2013年3月1日起算至被告圣**公司实际退还之日）的诉讼请求，于法无据，依法均予以驳回。对于原告吴*主张的要求被告圣**公司退还初装费10000元及利息（按中**银行同期贷款利率自2012年1月17日起算至被告圣**公司实际退还之日）的诉讼请求，根据双方当事人就该笔费用性质、用途的陈述，无证据证明双方当事人就该笔费用达成过协议，故被告圣**公司收取该笔费用的行为无合同或法律依据，被告圣**公司应将从原告吴*处取得的初装费10000元予以返还，并向其支付利息损失（以初装费10000元整为基数，按中**银行同期贷款利率自2012年1月17日起算至被告圣**公司实际退还之日）。故此，对于原告吴*主张的上述诉讼请求，依法均予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳**有限公司退还原告吴*初装费10000元整。此款于判决书生效后十五日内付清。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告洛阳**有限公司支付原告吴*初装费利息（以初装费10000元整为基数，按中**银行同期贷款利率自2012年1月17日算至被告圣**公司实际退还之日）。三、驳回原告吴*的其他诉讼请求。本案受理费300元，由原告吴*、被告圣**公司各负担150元。

上诉人诉称

宣判后，吴*不服并提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。上诉人歇业时，经过了被上诉人同意，上诉人已经在一审中提供了证据。二、根据该合同约定，只有违反该合同的特定条款时，保证金才不予退还，而上诉人没有任何违反该特定条款的行为，故保证金必须无条件退还。上述租赁合同仅有六处不退还保证金的特定条款，包括：（1）第二条2：不按时缴纳租金、拖欠租金；（2）第三条：售出的商品有质量问题、遭投诉、违法经营；（3）第四条4：拖欠水电费；（4）第五条5：破坏性拆除装修；（5）第七条2：经营假冒伪劣商品、强买强卖、态服务度恶劣等与消费者发生纠纷；（6）第七条3：私自转借、转租、转让商铺。而通过庭审调查可知，上诉人没有任何违反上述六种不退还保证金的情形，故被上诉人必须无条件退还保证金。综上，请求1、撤销一审判决书第三项，改判被上诉人退还上诉人交纳的保证金（押金）10000元及利息（按中**银行同期贷款利率自2013年3月1日起算至被告实际退还之日）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人圣**公司答辩：一、本案原审原告（被上诉人）作为商铺租赁合同的主体，已经严重违约和违反商场统一规定，按照合同规定无权要求返回保证金。原告自2012年1月17日签订商铺租赁合同，双方约定租赁经营期为一年，保证金就是履约保证金，第三条清楚写着：“为了保证合同有效履行”。首先就是要保证经营满一年到期，防止商户只顾自己利益，任意经营、任意停业或撤场，把空挡、无人营业的不良形象和后果，扔给商场和其他正常经营的广大周边商户，这将严重损害商场的整体形象和利益。除了经营满一年到期，另外，合同第七条等也规定：“不允许擅自歇业、关门”。原告不仅未按照商铺租赁合同，正常和按时经营满一年，且擅自关档、停业数月之久，实属严重违约违规，也严重损害商场形象。除此之外，才是要按照国家法律及有关规范合法经营，不得侵害有关消费者的权益。现原告原审起诉状的事实与理由恰恰证实了原告严重违约，其所说经商场负责人同意其歇业纯属捏造事实。二、原告上诉是在最后日答辩人移交上诉费票确立上诉后，有人通风报信促成的，用以对抗答辩人上诉，目的无非是想二审复杂化，从而维持原判；更清晰的表明，原审有人“非中立”违规审办案件，上诉状极有可能存在造假和超期。种种违规迹象如下：1、庭审不中立的质问。2、庭后调解强硬施压。3、上诉期最后日通风报信促使原告上诉。（2014年）10月13日领得判决，答辩人于上诉期届满前几天24日提出上诉，而交完上诉费后，将票据转至该承办人手里时，已经是上诉期最后一天28日五六点快下班时，是最后日完成了上诉整个程序，当时原告并未提上诉，否则就领了。但当答辩人回去及包括法院在内都正常下班后，快七点时，该承办人突然打电话说原告也提出上诉，让抽空来领上诉状，答辩人当即就觉得有问题，说：“过期了吧？”承办人答：“今天最后一天没结束，就没过期！”4、上诉状很可能造假和超期。原告在最后日下班时间提交诉状很有疑点，仔细对照发现，其上诉状的签名及指纹与合同及原起诉书上的，有着显著的不同，其上诉存在造假或超期的可能性，请求依法驳回上诉，并维护上诉程序的合法性。

同时圣**公司亦不服一审判决提起上诉称：1、原审法院对初装费认定不清，判决没有任何事实和法律依据。本案中收取的初装费是商场为商户先行代为进行的初次装修赞，客户认同的就签约经营，不认可可以不来经营，没有强迫，更不是事后又让交纳的费用，所交的时间也是签约同时完成，该费用不是押金，也不是针对哪个人，所有进场经营的上百位商户均足如此，公司经营近二十年来，均无一退过，更没有还按照贷款利息退回之说。此初装费无论商户是否违约、经营多长时间，都不存在退还之说。初装的材料、人工费用等，商场都已支付出去，商场也无从向谁退还。二、原审判决的第一项、第二项没有法律依据，属于主观裁断。商场收取的初装费，票据清晰的写着“初装费”，已经清楚的表明这是初次装修费。商场数百商户都清楚。双方都是在自愿、平等的基础上于签约同时形成的，当然属于民事法律保护范围。判决按贷款利息退还更是没有任何法律依据。三、原审判决不仅没有事实和法律依据，而且有违我国当前的市场经济理念，严重干涉、影响到了正常的市场经济秩序和商场的正常经营，后果将不堪设想。本案中，上诉人经营的是一个数百租赁商户的大型商场，涧西（区）还有一家，公司已经经营近二十年，多年来所有商户对本案的初装费都清楚，都是自愿签约、交费经营的，不信法院可以到到商场充分调查。如果仅仅因为个别离场的商户事后经营不下去就起诉退还，法院不考虑双方当时自愿已完成的民事交易行为，不尊重正常的经济交往秩序、习惯和惯例，势必会造成稳定的市场秩序大乱，商场大乱。综上所述，一、请求二审人民法院依法改判，撤消原审判决的第一项、第二项内容，驳回被上诉人关于退还初装费及利息的诉讼请求，两审全部诉讼费用由被上诉人承担。

针对圣**公司的上诉，被上诉人吴*答辩：一、原审法院对退还初装费及利息的认定，事实和证据清楚，上诉人应予退还。1．答辩人租赁商铺已经依据合同约定足额交纳了商铺租金，除此之外，答辩人不需要再交纳合同约定之外的任何费用。众所周知，租赁合同中出租人的主要义务是提供可以供承租者使用的租赁场地，答辩人签订合同时，上诉人只是对答辩人承租的部分进行了地面地板铺设。2．答辩人被强迫交纳初装费是基于上诉人宣称要对承租商铺进行统一的门头制作、统一的水电安装、统一的灯箱安装、铺面装修。但上诉人交付时商铺连最基本的水电都不通，只有一个狭小的电梯夹层，更不要说门头、隔断、灯箱及铺面装修，所有这一切经营所需都是答辩人后来自己进行布置装修的，原审中上诉人也承认答辩人这一些装修事宜为答辩人自己所进行，可见上诉人名为打着统一装修的旗号，实为行非法占有之目的。二、原审法院关于退还初装费及支付利息的判决，是在查清事实的基础之上，结合相关法律做出的正确判决。在答辩人已经按租赁合同交付租金的情况下，上诉人又利用自身强势地位强迫收取初装费，虽名为“初装费“，但其又没有按其承诺履行商铺装修的义务，因此收取该费用，既无合同依据，又无法律依据，属于违法占有，故原审法院判决正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法应驳回其上诉请求。

二审中，双方均未提交新证据。

本院查明

经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。另查明，吴*是在2014年10月24日上诉期内委托他人代为提起上诉，圣**公司对吴*的上诉程序不再持异议。

本院认为

本院认为：本案作为租赁合同，上诉人吴*在合同尚未届满的情况下，单方终止合同，确属违约行为，且该违约行为属于导致合同目的无法实现的根本性违约，故一审驳回其要求返还保证金的诉求，符合合同约定，本院予以维持，上诉人吴*该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。关于上诉人圣**公司所称不应返还初装费一项，一审查明事实清楚，说理充分，判决正确，本院不再赘述，综上所述，上诉人吴*和上诉人圣**公司的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费100元，由上诉人吴*负担50元，由上诉**公司负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十六日