刘**与邱**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**诉被告邱**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘**的委托代理人姚**、李**，被告邱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，2013年8月5日，刘**与邱**签订一份《房屋买卖协议》，约定邱**将位于新郑市龙湖镇商业路南侧2栋1单元10层1002号房屋（以下简称涉案房屋）卖给刘**，刘**支付购房款40万元。如邱**违约，需赔偿刘**违约金及经济损失20万元。合同签订后，刘**如约履行了支付购房款义务，而邱**迟迟未履行交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续义务，已构成违约。因涉案房屋未办理所有权证，邱**无法直接履行将该房屋过户给刘**。刘**请求判令邱**返还购房款40万元、支付违约金20万元及利息。

被告辩称

被告邱**辩称，当时自己借王*、耿**、伟**（音）260万元，已偿还220万元及利息，伟**才让自己把一辆房车和奥迪A6车开走，但没有将车辆手续交给自己，所以未偿还剩余借款40万元。经王*协调，他们让自己签订涉案房屋买卖合同作抵押，自己多次要求协商解决车辆挂牌事宜未果，双方僵持至今。自己在四年前以50多万元购买涉案房屋，不可能以40万元卖给刘**。本案40万元不是购房款，欠40万元可以偿还，但违约金及利息不应支持。

本院查明

经审理查明，2010年11月19日，邱**与河南**有限公司签订合同编号为10117721号《商品房买卖合同》，约定该公司将涉案房屋出售给邱**；购房款53.5145万元，于当日交付16.5145万元，于2011年8月27日交付37万元；交房日期为2011年1月19日前等内容。2011年8月27日，邱**付清购房款，并于河南光**有限公司签订前期物业管理服务协议。

2013年8月5日，甲方（出让方）邱**与乙方（受让方）刘**就涉案房屋转让签订《房屋买卖协议》，约定内容如下：二、甲方确保对该处房产拥有的所有权没有任何瑕疵。三、甲方确保该处房产没有抵押、租赁、出让给第三方等影响乙方行使权利的情形。四、转让价款（经充分了解综合考虑该房屋历史、周边市场、环境等）40万元。五、付款方式为一次性付清。六、甲方应于本协议签订之日起60日内将房屋及有关该房屋权属证件交付给乙方。七、由乙方办理房屋过户手续，甲方应无条件配合，办理过户手续的相关税费由双方平均承担。八、如甲方于2013年10月5日以前将该房款退还给乙方，经甲乙双方协商一致后本协议可以解除。九、甲方违约，需赔偿乙方违约金及经济损失20万元。十、本协议自双方签订之日起生效。同日，邱**向刘**出具收到房款40万元的收条，并将《商品房买卖合同》、购房款发票及前期物业管理服务协议原件交付给刘**。

另查明，1、在签订《房屋买卖协议》时，刘**知道涉案房屋所有权证未办理。2、在庭审中，刘**以涉案房屋所有权证未办理为由要求解除与邱**签订的《房屋买卖协议》。

上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，购房款发票，前期物业管理服务协议，《房屋买卖协议》，收条及本案庭审笔录等相关证据证明。

本院认为

本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘**与邱**于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。邱**将涉案房屋转让刘**时，该房屋所有权证尚未办理，其无法协助刘**办理房屋所有权转移登记，刘**在庭审中以此为由要求解除与邱**签订的《房屋买卖协议》，本院予以准许。合同解除后，邱**应当向刘**返还购房款40万元。刘**明知涉案房屋未办理房屋所有权证而购买，其在主观上存在过错，故本院对其要求支付违约金20万元及利息的诉讼请求不予支持。邱**的辩称意见，在缺乏其他证据相印证的情况下，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告刘**与被告邱**于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》。

二、被告邱**应当于本判决生效之日起十日内返还原告刘**购房款40万元。

三、驳回原告刘**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9800元，财产保全2520费，共计12320元，由原告刘**负担4107元，被告邱**负担8213元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年九月七日