上诉人鲁**因与被上诉人宋**租赁合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人鲁**因与被上诉人宋**租赁合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2014）沈*初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人的委托代理人郭**，被上诉人宋**及其委托代理人赵**参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审查明，自2008年鲁**租赁宋**房屋5间，作为汽车修理使用。至2013年，双方之间均未签订房屋租赁合同，双方只是口头协商房租，由鲁**提前预交。延至2014年度，双方口头约定当年租金12000元，鲁**于2014年1月27日交付宋**租金6000元，宋**为其出具收据一份“预收2014年房租费陆*元整”，2014年5月9日鲁**给付余欠租金6000元，宋**为其出具收据一份“2014年房租已付清”。后鲁**于2014年6月底搬出承租房屋后，于2014年7月将该房屋钥匙交付宋**。此时鲁**向宋**提出退还下半年租金6000元，经双方交涉未果。后经邻居崔**、周**从中调解也未能达成共识，为此鲁**提起诉讼。
一审法院认为
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限方式、租赁物维修等条款。本案原、被告对租赁物的租金及支付期限虽然没有签订书面租赁合同，但实际上鲁**自2008年开始租赁宋**房屋就口头协商租金并提前预交，宋**为其出具的“2014年房租已付清”的收据，证明了双方对2014年租赁房屋的租赁期限是一年，且房租鲁**已付清的事实。按照交易习惯及依据宋**给鲁**出具的收据，确认鲁**已全部履行了2014年租金给付义务，应视为租赁期限一年。鲁**在租赁期间，并未发生租赁物危及承租人的安全或健康，也未出现租赁物部分或着全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的等法定解除合同情形。为此鲁**单方解除合同显属不当，其诉讼请求于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国民法通则》第七条之规定，判决驳回鲁**的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由鲁**负担。
上诉人诉称
鲁**不服原审判决，向本院上诉称，原审法院审判程序违法，开庭前半个小时才通知鲁**的代理人，开庭通知时间不合理，在开庭质证和辩论过程中，两个旁听人员多次打断鲁**代理人的发言，并且大声吵闹，原审法院却不加制止；原审法院审查事实不清楚，鲁**于2014年6月底从宋**的房屋搬迁完结后，就把钥匙交给了宋**，宋**查看出租屋后也没有提出什么异议，原审法院错误地认定房屋钥匙交给宋**的时间实在2014年的7月份；原审法院适用法律错误，《合同法》的第61条和233条，以及《民法通则》的第4条均不适用于本案，本案应当适用《合同法》的第97条、第98条，以及《民法通则》的第92条，宋**应当返还合同终止后的6000元租金。综上，宋**应当返还鲁**的6000元租金以及逾期利息。请求依法撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人辩称
宋**答辩称，原审法院审理程序合法，本案原审适用的是简易程序，传唤可以采取简便方式随时传唤；本案不符合不定期合同的法定情形，鲁**和宋**虽然并未签订书面的租赁合同，但是在实际的操作过程中，双方口头约定租赁关系延至2014年，并一直同意当年租金为12000元，商定后鲁**分两次交清了租金，宋**也出具了2014年度房租已经付清的收据，从而说明双方的房屋租赁期限为一年，宋**没有单方解除合同，租赁物也没有发生损毁，也不存在合同无法实现的法定解除的情形，鲁**仍在使用房屋，屋内仍然堆放着鲁**的财产，鲁**如果单方解除合同必须要符合合同约定和法定解除的条件，否则租赁合同无法解除；原审判决适用法律正确，鲁**将租赁合同与不当得利两个法律关系混淆在一起，是错误的。
本院查明
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为
本院认为，原审采用的简易程序审理，可以采用简便方式传唤当事人，原审法院的开庭通知时间和庭审程序，并无不当。虽然鲁**和宋**并未签订书面的租赁合同，但是鲁**于2014年分两次预交了一年的房租，可以视为鲁**和宋**在2014年已经达成了租赁期限为一年的租赁合同，在租赁合同期间，由于并未发生能够使鲁**单方解除合同的情形，鲁**单方解除合同不符合双方签订合同的目的，其请求宋**退还部分房租缺乏相应的依据。原审法院依法查明案件事实，并根据案件情况，确定所适用的法律，并无不当。综上，鲁**的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由鲁**承担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一四年十二月九日
