上诉人杨**与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，王**于2013年7月17日向郑州**业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告于2012年6月6日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告购房款80万元，并自2013年3月1日按同期银行贷款利率支付利息至判决确认的履行期限届满之日；3、被告双倍返还原告定金10万元；4、被告偿还原告房屋装修款17.9万元、赔付原告已支付的居间费用2万元，赔偿原告已支付物业公司产品保护预备金6800元，并自2013年3月1日按同期银行贷款利率支付利息至判决确认的履行期限届满之日；5、本案诉讼费由被告承担。郑州**业开发区人民法院于2014年1月3日作出（2013）开民初字第4312号民事判决。杨**不服原判，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日作出（2014）郑**终字第952号民事裁定，撤销郑州**业开发区人民法院（2013）开民初字第4312号民事判决；发回郑州**业开发区人民法院重新审理。郑州**业开发区人民法院受理后依法另行组成合议庭进行审理，于2015年6月23日作出（2015）开民初字第596号民事判决。杨**不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人杨**的委托代理人李*、被上诉人王**的委托代理人程**、王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年6月6日，原、被告在第三方郑州厚德房地**有限公司见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于郑东新区金水东路南、东风东路东1号楼东2单元1802号（建筑面积为229.57平方米，合同编号为D10621441号）的商业用房卖给原告，房屋成交价为人民币330万元，定金5万元，该房屋有抵押，被告承诺于2012年9月1日前办理抵押注销手续。双方约定由原告（买受人）申请商业贷款。双方当事人协商一致，自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原、被告签订了《补充协议》，约定待被告（甲方）房产证办理后，双方应积极办理原告（乙方）贷款手续，贷款审批后，原告把首付款打入被告账户，该笔资金用于偿还被告该房屋银行贷款部分，由原、被告及见证方三方共同去被告贷款银行办理还款手续。贷款还清后，再由见证方协助被告办理房屋的解押手续。解押手续办完后，双方应在5个工作日内办理该房屋的过户手续，剩余款项由贷款银行转入被告账户。被告同意在2日内将房屋交付于原告。协议约定，若被告违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向原告支付违约金；见证方收取原告方的所有费用不予退还，由被告直接赔付原告。若原告违约，则原告应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向被告支付违约金，原告向被告支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，见证方收取的费用不予退还。双方于同日又签订了《居间成交确认书》一份，约定原告在签署文件之日向见证方支付居间报酬2万元整。合同签订当日，原告通过其女儿王*浦发银行账户向被告杨**建设银行账户转款5万元，向见证方郑州厚德房地**有限公司建设银行账户转账2万元。杨**于同日向原告出具《收到条》一份，载明：今收到房屋定金伍万元，银行卡到账为准。郑州厚德房地**有限公司出具的《收据》一份，载明收到买房佣金贰万元整。2012年7月19日，原告与国都建**限公司签订《装饰工程合同》一份，约定对原告所购位于郑州市金水路东风东路绿地原盛铭座1号楼B座18楼194号房屋，面积230平方米（即本案争议房屋）进行装修。2012年8月6日，原告通过其女儿王*向被告杨**汇款80万元，被告收到该款后于2012年8月17日办理了房屋解押手续。后双方发生纠纷，被告于2013年3月份将房屋门锁予以更换、收回，原告于2013年7月起诉至该院。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》均系当事人真实意思表示，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定依法履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告支付5万元定金，向见证方支付2万元佣金，被告将房屋交付原告。之后原告在未办理银行贷款手续的情况下于2012年8月6日通过其女儿王*向被告杨**汇款80万元，被告收到该款后于2012年8月17日办理了房屋解押手续。双方对以上事实均无异议，该院予以确认。

关于原告主体资格问题，因本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，原告应具有诉讼主体资格，被告辩称实际打款人不是原告从而否认原告主体资格。该院认为，合同签订后王*向被告转款5万元定金、80万元房款，被告已出具收条、进行房产解押等行为认可王*转款为原告履行合同义务行为，再结合原告与王*系父女关系、双方在合同履行期间的各种往来，故对被告辩称该院不予采信。关于原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方均要求解除，该院确认双方合同解除。被告占有原告的购房款80万元，已无事实及法律依据，应当予以返还，并自房屋收回之日即2013年3月31日按中**银行规定的同期贷款利率支付利息。原告在未完全履行付款义务的情况下，即对房屋进行装修，支出装修费17.9万元，对合同履行不能而造成的扩大损失应负主要责任。被告在尚不符合交房条件的情况下，提前交房，对原告损失的扩大亦负有一定的责任。鉴于房屋在此之前尚属于毛坯房，尚不能居住，而装修具有一定的使用价值，根据公平、公正、诚实信用的原则，该院酌定被告补偿原告8万元。关于违约问题，双方在《房屋买卖合同》、《补充协议》虽约定了房屋总价为330万元及定金、居间费等，但对具体的付款时间及金额无明确约定，仅约定了双方积极办理银行贷款手续，以贷款支付房款，并且被告以原告支付的80万元办理了银行解压手续，故，原被告双方对合同目的不能最终实现而引发该纠纷均有责任。原告要求被告双倍返还定金10万元的诉请，该院不予支持，其5万定金被告应予返还。原告已交纳的居间费2万元，该风险应由原告自行承担。原告预交的物业保护预备金6800元，原告可向责任主体另行主张。被告要求原告按照房屋总价款的20%支付违约金，清运费10万元的反诉请求，无事实及法律依据，该院不予支持。关于被告请求租金损失20.24万元，被告提前交付的是毛坯房，而不是用于经营的租赁房，且被告在未退房款的情况下已自行收回房屋，该项请求，该院不予支持。

原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告王**与被告杨**于2012年6月6日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告杨**于本判决生效后10日内返还原告王**购房款80万元，并自2013年3月31日至本判决确认还款之日按中**银行规定的同期贷款利率支付利息。三、被告杨**于本判决生效后10日内补偿原告王**装修款8万元，返还原告王**定金5万元。四、驳回原告王**其他诉讼请求。五、驳回被告杨**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14779元，其他诉讼费5000元，合计19779元，由原告王**负担10000元，被告杨**负担9779元；反诉费6712元，由被告杨**负担。

上诉人诉称

上诉人杨**上诉称，杨**与实际付款人王*另有其他的债权债务纠纷，80万元系王*的还款。王*永不具备本案诉讼主体资格，应当依法驳回起诉。原审法院判决补偿王*永8万元装修款，认定事实错误，责任划分不当。原审判决认定杨**10万元清运费的反诉请求无事实与法律依据，认定事实错误。原审判决认定杨**交付的是毛坯房，不是用于经营的租赁房，不具有使用价值，无任何事实与法律依据，且违背常理及市场规律。上诉人杨**没有违约，本案明显系王*永构成根本违约，应当依法承担违约责任，定金依法不予退还，利息损失应当由王*永自行承担。原审判决认定双方对付款时间及金额无明确约定，双方对合同目的不能实现均负有责任，显然认定事实错误。综上，请求撤销原判第二项改判为王*永向杨**支付房屋总价款20%的违约金，利息损失由王*永承担；改判王*永向杨**支付自2012年6月初至2013年5月份的房屋租金损失202400元，装修拆除、清运费用10万，王*永支付的定金5万不予退还；改判驳回王*永的诉讼请求；一、二审诉讼费用由王*永承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称，杨**与王**买卖合同成立，王**支付了定金5万元、首付款80万元，事实清楚、证据充分，王**具备本案诉讼主体资格。杨**将王**装修好的房屋出租获利的行为系对王**的装修事实的实际接收和认可，依据相关法律规定，杨**应当向王**支付相应的装修款。杨**拒绝办理房屋过户手续，拒绝配合办理房屋抵押银行贷款手续，并且单方强行收回房屋，已构成根本违约，依法应当承担违约责任。王**属于有权占有，且杨**没有拆除装修，杨**要求赔偿租金损失及拆除费用无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间双方当事人均未提交新证据。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，杨**与王**签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》系双方真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的。双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。本案二审庭审中，王**的女儿王*陈述其向杨**转款80万元系支付的购房款，且杨**未能提供证据证明其与王*之间存在债权债务关系，故王**具有本案诉讼主体资格。王**提供了相应的证据证明其支出的装修费用，尽管杨**对该事实不予认可，但未能提供相反的证据予以推翻，原审法院对该部分事实认定正确。因杨**与王**对合同目的不能实现均存在过错，原审法院判决杨**补偿王**8万元装修款并无不当。上诉人杨**称拆除王**的装修及重新装修共花费10万元清运费，但未能提供充分的证据予以证明，故本院对上诉人杨**的该上诉理由不予认定。上诉人杨**向王**交付的房屋不具备使用条件，原审法院不支持杨**要求王**支付租金的诉讼请求是合理的。因杨**与王**在合同中对主要债务的履行约定不明，导致合同目的不能实现。杨**与王**也未能提供充分的证据证明完全因对方的原因导致合同目的不能实现，故双方对合同目的不能实现均存在过错，原审法院对该部分事实认定是正确的。综上，上诉人杨**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21491元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日