朱**与河南**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱**诉被告河南**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱**及其委托代理人李**、李**，被告河南**限公司委托代理人赵**、朱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱**诉称，原、被告于2009年6月15日签订委托书，约定原告委托被告对郑**证字第××号房屋出租，并约定了租金的支付办法。该委托书于2014年6月15日到期，但被告仅支付了部分租金，同时也没有支付合同到期后2014年6月15日至2014年10月15日期间的租金，且未按协议书第六条约定恢复原有格局（房屋产权证图纸格局）。原告要求被告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的租金，同时保留向被告主张未按合同约定支付剩余部分租金的权利。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金6568元。（后续租金支付至判决之日止）2、被告立即向原告返还郑**证字第××号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。

被告辩称

被告河**限公司辩称，1、被答辩人主张支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的租金数额超出受委托出租房产原购房时实际交款金额的年3.8%，超出部分的主张没有法律和事实依据。理由为：（1）至2014年6月15日，原委托租赁合同已经终止，答辩人按照委托书约定的支付义务也已履行完毕，被答辩人要求答辩人按照原合同支付租金没有事实依据。在委托期限到期后，答辩人明确表示不再续约，原委托租赁合同至2014年6月14日已终止。在委托书约定的委托期限到期前、到期后合理期间内，答辩人通过在商场外墙张贴、报纸公告、电话联络等方式通知包括被答辩人在内的各业主原委托期限届满，答辩人逾期不再具有相应受托权利和义务，并望各业主在一定期间内办理交接事宜。因在此期间收铺手续未办理妥当，物业管理公司出于善意继续对业主商铺进行管理，并未发生新的租赁合同关系。（2）2014年6月15日后，答辩人不再享有受托权限，但其于委托期间内根据委托事项范围对被答辩人房产对外出租的行为合法有效，此租赁行为的效力依法归于被答辩人。答辩人在委托期间内将被答辩人房屋出租给第三人，现尚未到期，则被答辩人受此租赁期限的约束，2014年6月15日后的租金数额亦应按照商铺实际出租收取租金数额计算。（3）委托书委托期间届满后，答辩人与业主对于商铺管理事宜进行了协商，由包括答辩人在内的业主授权业主代表同答辩人重新签订委托协议书，约定将其商铺委托给长金物业经营管理，委托期限为1年，自2014年10月1日至2015年9月30日，租金按购房时实交金额的3.8%计；并约定2014年6月15日至2014年9月30日期间的租金收益亦按购房时实交金额的3.8%计。此授权书及协议书为当事人真实意思表示，不违反合同法及相关法律、法规规定，为真实合法有效的民事约定，对当事人具有法律拘束力，故按照新的协议，2014年6月15日后的租金应当按照答辩人与被答辩人之间约定的购房时实交金额的3.8%计算。2、被答辩人要求返还房屋的主张，在实际情况允许时，答辩人同意，且于委托书约定的期限届满前已通过公告、电话的方式通知业主办理。但答辩人在受托期间就被答辩人的房产与第三人签订的租赁协议依法约束被答辩人，答辩人应继续履行租赁协议内容，承担相应法律责任。3、被答辩人主张按委托书第六条约定恢复其房产原有格局的主张没有法律和事实依据。根据委托书第六条约定，答辩人应于租期届满交还租赁标的物时，负责恢复原格局。现因答辩人受委托出租的房产租赁期间尚未届满，被答辩人受此租赁协议内容约束，根据合同法对于委托合同的规定，答辩人仅负有将租赁合同交付被答辩人，并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还被答辩人的义务。因此，被答辩人的此项主张缺乏法律和事实依据，且答辩人依法、依约不为此承担责任。4、被答辩人请求答辩人承担本案诉讼费用的主张没有法律依据。本案被答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，答辩人对本案的诉讼产生无过错，不应承担上述费用。

原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、所有权人为朱**的郑**证字第××号房屋所有权证一份。2、原告与河南**限公司签订的委托书一份。3、银行账户交易明细清单一份。4、原告代理人在现代童鞋成询问商户交纳租金情况的视频资料一份。

被告对原告证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议。房屋所有权证只能证明原告对诉争房产享有所有权，不能证明被告应支付给原告的租金数额。原告将房屋委托被告占有并对外出租，被告有权在受托期间按照委托合同处置房产。被告和现承租商铺的商户签订的新的租赁合同有效，原告应遵守新的租赁合同的约定。2、对证据2的真实性无异议，该证据明确表明双方委托关系于2014年6月14日终止。委托关系终止后，被告不应当按照原委托书约定数额向原告继续支付租金。该证据不能证明被告对房屋有恶意占有的故意。委托合同约定在租赁期间届满后被告才向原告返还房屋，被告在委托期限内与第三方签订的租赁合同约束委托人，而不是原告所称的在委托期间届满返还房屋，被告同意在新的租赁合同届满后向原告返还房屋，租金按照实际收取租金数额扣除相关费用后向原告支付。3、对证据3，该证据只显示原告的银行账户在一定期间内支取情况，与本案的诉讼请求无关联性。原告的诉讼请求是要求被告支付租金，对于被告有无支付租金的义务，应当由原告提供证据证明。4、对证据4的真实性和证明目的均有异议。

被告向**提交如下证据：1、原告与河南**限公司签订的委托书一份。2、2014年6月4日河南**限公司在商场外张贴公告的照片复印件一张和2014年7月24日在《大河报》刊登的公告复印件一份。3、现代童鞋城租赁合同及租金收取凭证各一份。4、有多名业主签字的授权书复印件一份和2014年9月29日河南长**有限公司与霍**等签订的协议书一份。5、被告制作的商铺明细和商铺原备案分布图复印件各一份。

原告对被告证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议。该委托书实际上是租赁协议，同时被告也认可原告对其委托期限至2014年6月14日，被告在授权终止后明知没有处理权限，仍然继续将房屋出租，被告不能因为在报纸上发布公告就获得权限，被告处分原告房产的行为系恶意处分。2、证据2系复印件，对其真实性有异议。两份公告均提到要原告前来办理交接事宜，说明被告当时已意识到授权终止后应返还原告房屋，与其主张的在现商户租赁期间届满后才返还房屋相互矛盾。3、对证据3，被告提交的协议书的签订主体是河南长**有限公司，该公司与被告系关联企业，被告在现代童鞋城的管理方实际上就是河南长**有限公司。被告提交的收据无法核实与原告的房屋存在关联性，与本案无关，该收据由被告单方提供，没有加盖印章。4、证据4中的授权书系复印件，对其真实性有异议，该授权书上部分业主的签字非本人所签，还有部分业主未签字，且该授权书实际上是为了解决被告拖欠广大业主的2014年6月14日前的租金问题出具的，并非业主对2014年6月14日之后再与被告签订新的租赁协议的授权。5、该组证据系复印件，无法核实其真实性，且商户的分布图与原告的主张内容无关。

本院对原告提交的证据的认证意见如下：1、被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，对原告提交的证据3的真实性未发表实质性质证意见，故本院确认该3份证据客观真实。2、对于原告提交的证据4，因其未能向本院证明视频资料中接受调查人员的身份，且其不能直接证明本案原告所有的房屋在原告与被告签订的委托书到期后被告继续出租所实际收取的租金数额，故该份证据与本案待证事实没有直接关联，本院对该份证据不予采纳。

本院对被告提交的证据的认证意见如下：1、原告对被告提交的证据1的真实性无异议，对被告提交的证据3的真实性未发表实质性质证意见，故本院对该2份证据的真实性予以采信。2、对被告提交的证据2，被告在庭审中虽向本院提交的为复印件，但在另案审理中，被告已向本院提交该组证据原件，经核对该组复印件与原件内容一致，且原告对该组证据发表的质证意见未对其真实性提出实质性抗辩，故本院对该组证据的真实性予以采信。3、对被告提交的证据4，该授权书系复印件，且签名业主未对授权事项进行明确说明，并无授权时间，不能确认该授权书是对2014年9月29日协议书签订的授权，另2014年9月29日被告和霍**等人签订的协议书上乙方签字也与授权书上推选的业主代表不完全一致，故本院对该组证据不予采纳。4、对被告提交的证据5，该证据系被告单方制作，无其他证据证明该证据内容的真实性，故本院对该组证据不予采纳。

本院查明

经审理查明，2009年6月，原告朱**（甲方）与被告河**限公司（乙方）签订委托书一份，约定：甲方将其在现代鞋业广场内承购的四层A15号店面委托于乙方出租，委托期限自2009年6月15日起至2014年6月14日止，共计五年。租金以《商铺销售合同》约定交铺日开始记租。前三年每月租金为人民币1459元，后二年每月租金为人民币1642元。合同还约定，乙方为商场整体性经营规划，有权将本委托标的物全部或一部分拆除改变或进行分户或与他户合并或设立柜位等，乙方并有权将本标的转租予第三者经营使用，唯乙方于租期届满交还本租赁标的物时，应负责恢复原格局。乙方应于租期届满后三日内，将本标的物内的物品清理并将标的物交还予甲方，甲乙双方不得向对方要求任何费用。为经营本商场，甲方同意乙方得将本约租赁权转让于经营公司。该协议签订后，原告即将其所有的上述房屋交付被告对外出租，被告按照合同约定向其支付租金。2014年6月4日，河南**限公司在商场门口张贴公告，内容为“郑州市二七区京广南路9号楼鞋业广场各商铺业主：各业主于2009年6月15日分别与我公司以《委托书》形式签订的委托我公司代为出租并管理所购商铺的委托合同所约定的委托期间将于2014年6月14日届满，届时我公司将不再具有相应受托权利及义务。望各业主在自本公告发布至日起10日内前来我公司办理交接事宜，逾期责任按相关法律法规处理。特此公告。”2014年7月24日，该公司在《大河报》再次发布上述公告。合同到期后，被告未再向原告支付租金，也未将原告房屋恢复原格局交付原告，经多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金6568元。（后续租金支付至判决之日止）2、被告立即向原告返还郑**证字第××号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。

另查明，原告朱**于2011年7月15日取得上述房屋所有权证，证号为郑**证字第××号。

本院认为

本院认为，本案中原、被告于2009年6月签订的委托书，名为委托，但根据合同内容及被告当庭陈述称合同履行期间被告支付给原告的租金一部分是实际出租租金，一部分是由被告向原告补贴，并不符合委托合同中委托人与受托人的权利义务关系，实为房屋租赁合同。该合同中原告委托被告对其房产对外出租，实为原告同意被告对其所承租的原告房产进行转租。在合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担违约责任。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不应超过承租人剩余租赁期限，故被告称其在合同期限内将原告房屋出租给第三人，租赁期限现未届满，原告应受此租赁期限约束，继续履行其与第三人签订的租赁协议的答辩及辩论意见，本院不予采纳。根据双方签订的协议，被告承租原告房产的租赁期间为2009年6月15日至2014年6月14日。在租赁期间届满后，被告应当向原告返还房产，按照双方合同约定，被告并应将所承租房产恢复原格局。其称因与第三人租期未满，仅负有将租赁合同交付原告并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还原告义务的答辩意见，本院不予采纳。另，被告虽在合同期间届满前、后采取多种方式通知原告进行交接，但在合同期间届满后，其并未按照合同约定或法律规定的方式履行返还原告房产的义务，而是继续占有使用，此期间，被告应继续向原告支付租金。被告称委托书委托期限届满后，其与业主对于商铺管理事宜进行了协商并与原告授权的业主代表签订了协议书，约定自2014年6月15日起租金按照购房时实交金额的3.8%计算，因未提交有效证据予以证明，本院对被告的该项答辩意见不予采纳。被告继续占有使用原告房产，应当继续按照原租赁合同约定的金额向原告支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第二百三十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告河**限公司于本判决生效之日起三十日内按照原告朱**持有的郑**证字第××号房屋所有权证分户图恢复占有的原告朱**的房产，并将该房产返还原告朱**。

被告河**限公司于本判决生效之日起十日内按每月1642元的标准支付原告朱**房产租金（自2014年6月15日至实际返还原告朱**房产时止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告河**限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十五日