周**、黄*与张**再审民事判决书

审理经过

申请再审人周**、黄*与被申请人张**房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市二七区人民法院于2012年5月9日作出（2011）二**二初字第1021号民事判决，本院于2012年5月9日作出（2012）郑**终字第460号民事判决书，已经发生法律效力。周**不服，向河南**民法院提出再审申请，该院作出（2013）豫法立二民申字第00548号民事裁定书，指令本院再审本案。本院另行依法组成合议庭公开开庭审理了本案。黄**于2013年12月26日死亡，其子黄*参与诉讼，周**、黄*共同的委托代理人毕**，被上诉人的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审认定，2011年5月11日，黄**、周**出具委托书，委托潘**代为办理郑州市二七区中原东路110号院4号楼东单元88号房产（郑**字第9901058867）的买卖、过户手续及土地证过户手续，代为收取售房款，并且黄**及周**同意将售房款打入潘**自己的账户。该委托书在2011年5月11日经河南省郑州市黄河公证处公证。2011年5月18日张小*与黄**及周**的受托人潘**签订《二手房屋买卖合同》，约定黄**及周**将郑州市二七区中原东路110号院4号楼东单元88号的房产一套（郑**字第9901058867）以250000元的价格卖与张小*。张小*应当在2011年6月25日将房屋全部价款支付给黄**、周**，黄**及周**应当于2011年6月27日将房屋及附属物交付张小*。上述合同签订后，张小*按照合同约定于2011年6月25日将购房款通过中国邮政储蓄银行分两笔转入受托人潘**提供的银行账户共计250000元，黄**及周**却未履行协助张小*办理房产过户手续的义务。后张小*以黄**、周**不履行合同义务为由诉至原审法院，请求判令1、黄**、周**继续履行房屋买卖合同；2、黄**、周**协助张小*履行郑州市二七区中原东路110号院4号楼东单元88号房产的过户义务；3、原审诉讼费用由黄**、周**负担。原审法院另查明，黄**、周**系夫妻关系。

一审法院认为

一审认为：黄**、周**与受托人潘**在2011年5月18日签订的委托书，经过河南省郑州市黄河公证处的公证，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，因此，受托人潘**有权代理黄**、周**买卖涉案房屋，有权代理黄**、周**收取售房款。2011年5月18日张小*与黄**、周**的受托人潘**签订《二手房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，张小*、黄**及周**双方应全面履行各自义务。本案中，张小*依约支付了全部购房款，黄**、周**也应依约全面履行自己的义务，即依约协助张小*将诉争房产办至张小*名下，但黄**、周**至今未办理，明显违反约定，对形成本案纠纷，黄**、周**应承担相应的违约责任，张小*的诉讼请求合法有据，予以支持。黄**、周**辩称理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决：一、张小*与黄**、周**2011年5月18日签订的《二售房屋买卖合同》继续履行，黄**、周**于判决生效之日起二十日内协助张小*办理位于郑州市二七区中原东路110号院4号楼东单元88号的房产过户手续。案件受理费100元，由黄**、周**负担。

二审上诉人诉称

上诉人黄**、周**不服原审判决上诉称：一审法院不顾案件事实，适用法律不当。1、本案缺少一方当事人潘**。被上诉人张**与其员工潘**所签《二手房屋买卖合同》系房产中介的老板与员工所签的买卖合同，该合同涉嫌商业欺诈。2、从25万的归属看，本案不是一个房屋买卖合同，而是垫资解押。直到当前，上诉人没有见到一分钱的卖房款，潘**将25万转到何处，原审法院并未查明。3、从25万这个数额看，本案属于垫资解押，不是房屋买卖。上诉人提交法庭的2010年7月23日公证书中借款数额和25万元相吻合。如果上诉人想25万元卖房子，根本不需要与被上诉人联系，等原先的抵押权人拍卖执行该房产即可。4、从25万房屋价格来看，本案不是房屋买卖合同。近80平方米多层一楼并带几十平方米独立小院，位于中原东路的房产，整整低于市场价一半。5、从2011年5月11日被上诉人制作委托书的内容来看，第四项中有u0026ldquo;解押u0026rdquo;的内容，从整个委托书内容来看，买卖与解押内容共同存在，该委托书是被上诉人为了低价买入上诉人房产精心设计的，存在着欺诈。6、被上诉人制作的委托书中遗漏并忽视了价格条款。7、2011年8月23日原审开庭时，上诉人正式书面通知被上诉人，解除潘**的委托。上诉人的解除委托权利应当受到《合同法》的保护。8、本案原审于2011年8月23日开庭，开庭后的第22天，即9月14日，原审法院将上诉人的房产冻结。至今，没有通知上诉人，原审法院做法违反了我国《民事诉讼法》第九十四条的规定。请求：撤销原审判决；驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

二审被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：1、上诉人所说与事实不符合，此涉案房屋是买卖合同关系，并非房屋解押关系，有委托书和买卖合同证明。2、当事双方所签订的《二手房屋买卖合同》并不违反合同法规定，并且其合同房价也符合市场规则。3、从定价看，公证书上可看出潘**有权代为办理房屋买卖等相关手续，在公证书中第一条中有说明，且委托书已将具体权限说明。4、上诉人的解除合同书晚于公证书，并不影响其效力，并且已经履行过付款义务。5、我方并未要求原审法院查封冻结上诉人房屋，是他人要求查封。6、上诉人欠了很多钱，我方和上诉人约定过：如钱未还就将房产归我方所有。7、对方所说的8万元利息是我方替其所还，我方由上诉人给我们写的条为证。请求驳回上诉，维持原判。

二审法院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

二审法院认为

二审认为：上诉人黄**、周**与受托人潘**在2011年5月18日所签订的委托书，经过河南省郑州市黄河公证处的公证，充分说明该委托书系双方真实意思表示，合法有效。因此，受托人潘**有权代理上诉人黄**、周**买卖涉案房屋，有权代理二上诉人黄**、周**收取房款。2011年5月18日被上诉人张**与二上诉人黄**、周**的受托人潘**所签订的《二手房屋买卖合同》，系双方意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行其义务。张**依约支付了全部购房款，黄**、周**至今却未依约协助张**将诉争房产办至张**名下，已构成违约，黄**、周**应承担相应的违约责任。因此，上诉人黄**、周**主张本案不是一个房屋买卖合同，而是垫资解押的上诉理由不成立，不予采纳。关于黄**、周**上诉称原审法院将涉案房产冻结，至今没有通知上诉人，由于黄**、周**未提供证据予以证明，亦不予采纳。综上，上诉人黄**、周**的上诉请求及理由，证据不足，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

再审申请人称/抗诉机关称

申请再审人周**、黄*再审诉称委托潘**卖房不是其真实意愿。因其房屋的抵押期限将至，想让张**帮忙垫资解除抵押重新贷款。约定由张**垫资25万元解除抵押，再付给张**8万元的高息，周**给张**打了一张33万元的欠条。张**让其员工潘**办理垫资解押手续。在此过程中，张**将解押变成买卖将房子买走。本案缺乏一方当事人潘**，潘是张**的员工，其代表黄**、周**与其老板张**签订的买卖合同涉嫌商业欺诈。请求再审依法判决。

再审被申请人辩称

被申请人张**辩称其与周**系附条件的借款关系。黄**、周**向其借款25万元，用以偿还担保公司的债务，解除其房屋的抵押，并约定如未按时偿还张**的借款，就将其房屋卖掉偿还。张**将周**欠担保公司的25万元偿还后，到房管局办理解押手续时发现，其还欠李**5万元，就又替其偿还5万元，后来又给周**3.5万元，张**共计给周**33.5万元。房子解押以后，周**曾到多家担保公司和银行贷款，因房屋老旧，贷不来更多的款项归还张**的借款，周**即和张**办理了购房手续。原审诉讼中调解时，张**表示只要周**归还了张**的借款及利息，其愿意放弃该房屋，但遭到周**的否决。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

本院再审经审理查明的部分事实与原审一致。

另查明，周**因需解除对其郑州市二七区中原东路110号院4号楼东单元88号房产（郑**字第9901058867）的抵押，向张**借款。双方均认可2011年5月张**将25万元解押款打入河南**保公司，为周**的上述房屋解除抵押。

上述事实，有再审庭审笔录在案为证。

本院认为

本院再审认为，申请再审人黄**、周**因解除抵押房屋向张**借款，张**已经代周**向河南**保公司支付25万元，黄**、周**一直未能偿还，在不能偿还借款的情况下二人将其房屋委托潘**出售，该委托行为经公证处公证，公证书的通篇内容表达出售的意思一致，故其委托他人出售房屋系其真实意思表示，潘**应为其合法的代理人。潘**接受周**委托，与张**签订二手房买卖合同，其内容不违反法律法规，合法有效，双方均应严格履行。张**支付的解押款25万元已经折抵了其应付的房款，周**也应该依约履行其合同义务，即协助张**将其房屋过户至张**名下。周**、黄*再审辩称出售房屋不是其真实意思表示的理由证据不足，不予采信。原审认定事实基本清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2012）郑**终字第460号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日