上诉人张*因与被上诉人罗*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人罗*房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第344号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张*的委托代理人许多、王**，被上诉人罗*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年5月23日，罗*、张**和居间方郑州**划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定张**自愿购买罗*位于金水区南阳路38号1号楼南2单元10层1001号的房屋一套，房产及配套设施总价款为148万元；张**以按揭贷款的方式付款，应当在立契当日，付清首付款，剩余款项由银行放贷当日向罗*支付；合同第五条约定双方同意在签订合同后45个工作日内到房屋管理部门办理房产过户及相关手续，张**负担全部税费，双方约定罗*及其家庭以及抚养的所有人员户口于2013年8月1日前从该房屋迁出；罗*若违反合同第五条的约定，视为其单方面解除合同，应双倍返还被告交付的定金；张**若违反合同第五条的约定视为其单方面解除合同，无权要求返还定金；若张**、罗*任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之二的违约金。2013年7月5日，罗*、张**和居间方郑州**划有限公司签订补充协议，约定张**在协议签订第二日向罗*账户打入人民币17万元作为房屋交易提前所付首付款；罗*在协议签订日将房屋钥匙交付给张**；如果在2013年7月31日还未完成银行审批，张**应向罗*再次付人民币10万元作为首付款。2013年8月1日，罗*、张**和居间方郑州**划有限公司再次签订补充协议，约定张**于2013年5月23日向罗*支付购房定金3万元，2013年7月5日向罗*支付房款17万元，共计20万元作为房屋首付款的一部分；银行已经批准张**贷款110万元，首付款应该是38万元，张**已经向原告支付20万元，过户前张**还需向罗*支付18万元，罗*自收到全部首付款38万元当日需配合后续过户手续；罗*、张**办理过户手续时，罗*已收到张**38万元首付款，剩余110万元房款罗*、张**约定由中国银**路支行在自过户完毕起35个工作日内直接放款到银行贷款签约时罗*所预留的银行账户；罗*是否收到房屋尾款以中国银**路支行放款记录和罗*的账户明细为据。若在规定时间内罗*没有收到剩余房款，则直至罗*收到剩余房款为止，张**需向罗*支付110万元欠款的逾期利息，月息为百分之二点五等。2013年8月2日，罗*、张**办理完毕涉案房屋过户手续。2013年12月5日，罗*收到中**行文化支行支付的尾款110万元。罗*以张**逾期付款为由，诉至法院要求张**支付欠款利息64758元；张**以罗*未将户口从涉案房屋迁出为由，提出反诉要求罗*本人及其家庭以及所抚养的所有人员迁出金水区南阳路38号1号楼南2单元10层1001号房屋，并支付违约金201280元。

一审法院认为

原审法院认为：罗*、张**及居间方郑州市**划有限公司签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后各方应积极履行。在2013年8月1日的《补充协议》中，双方对罗*、张**的房屋款项支付方式及违约责任作出了详细的约定。根据约定，剩余房款110万元应于过户完毕起35个工作日，即2013年9月23日放款到罗*银行账户，罗*于2013年12月5日收到此项余款，已超过补充协议约定的2013年9月23日，张**应承担违约责任，但结合本案合同已履行完毕以及被告的过错程度，根据公平原则，该院酌定为逾期利息按中**银行同期贷款利率计算。张**反诉要求罗*本人及其家庭以及所抚养的所有人员户口迁出金水区南阳路38号1号楼南2单元10层1001号房屋，该项请求不属于人民法院受案范围，故该院对张**此项反诉请求不予支持。《房屋买卖合同》第六条约定罗*及其家庭以及抚养的所有人员户口于2013年8月1日前从该房屋迁出。但在《房屋买卖合同》签订后，罗*、张**又签订两份《补充协议》对《房屋买卖合同》的内容进行了重大变更，故张**要求罗*依据《房屋买卖合同》第六条的规定要求罗*承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告张**于判决生效后十日内给付原告罗*逾期利息（本金110万元，自2013年9月24日起按中**银行同期银行贷款利率计至2013年12月5日）。二、驳回原告罗*的其他诉讼请求。三、驳回被告张**的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1419元，由原告罗*负担1136元，被告张**负担283元；反诉4319元，减半收取2159.5元，由被告张**负担。

上诉人诉称

张*不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认为罗*及其家庭以及所抚养的所有人员户口迁出系争房屋的诉讼请求不属于人民法院受案范围，没有法律依据。上诉人张**与被上诉人罗*签订的《房屋买卖合同》合法有效，不违反法律、法规强制性规定，合同第六条约定，房屋出卖方罗*在约定期限内将户口迁出是其重要的合同义务，该约定亦合法有效。根据中国现行的户籍管理制度及相关制度，房屋所有人及其直系亲属的户口所在地与房屋存在密切联系，户口迁出是房屋出卖人必然履行的附随义务。房屋受让方张**要求罗*履行户口迁出义务的诉讼请求，正是基于《房屋买卖合同》的约定。《民事诉讼法》规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。一审法院认为该诉讼请求不属于人民法院受案范围，没有法律依据。二、一审法院认为双方签订两份《补充合同》构成对《房屋买卖合同》的重大变更，并由此豁免被上诉人罗*的违约责任，是错误的。2013年5月23日，罗*与张**签订《房屋买卖合同》，后于2013年7月5日、2013年8月1日分别签订《补充协议》。两份《补充协议》对首付款的支付、银行贷款放款及上诉人张**承担的相应违约责任进行了约定。一审法院认为双方签订两份《补充合同》构成对《房屋买卖合同》的重大变更是错误的。首先，《房屋买卖合同》第九条对违约责任进行了明确约定，即“任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款的千分之二的违约金”。《补充合同》的内容仅是对房屋首付款支付的具体细化，系特别条款，并未构成对《房屋买卖合同》的重大变更，更不影响《房屋买卖合同》首付款条款之外的约定。其次，《合同法》第七十八条规定“当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更”。针对户口迁出事宜，《补充合同》并未涉及，因此应按照《房屋买卖合同》的约定履行。一审法院却认为，《补充合同》签订后，罗*违反《房屋买卖合同》中关于户口迁出的规定，构成违约，但无需承担违约责任，这显然不符合法律规定、合同约定。请求判令：一、撤销一审关于“驳回被告（反诉原告）张**的反诉请求”的判决，并依法改判被上诉人及其家庭以及所抚养的所有人员户口迁出金水区南阳路38号1号楼南2单元10层1001号房屋，被上诉人支付违约金201280元（违约金暂计至2013年10月9日）；二、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人罗*答辩称：一、本案双方当事人进行的是一桩房屋买卖行为而非单纯的户籍买卖行为。户口迁移只是在履行完买卖行为所约定的义务后才能产生的附带行为。目前还没有买家在没有履行完付款义务的前提下就要求卖方迁移户口的先例。二、根据双方最终的协议，张**到目前为止仍未履行完自己的付款义务，张**依然有违约金欠款尚未支付给我本人。所以说这是一个到目前为止都没有得到彻底履行的合同。张**在没有履行完自己承诺的付款义务情况下提出要我迁出户口及赔偿损失是非常荒唐的。三、上诉人无理坚持，根据一个自己首先不按约履行以至于按照合同条款被他单方面撕毁的房屋买卖合同中的一个条款来进行诉讼不合情理：（一）《房屋买卖合同》第四条第二款约定张**应该于签订合同当日付清我的首付款38万元，但是他屡次违约，直到2013年8月1日才分三次支付了本应于5月23日应该支付给我的首付款。（二）《房屋买卖合同》第五条约定45个工作日内完成付款及其过户义务，也就是在2013年7月26日前完成。也就是说，按照第九条第二款的规定，视为张**在7月26日就单方解除了合同，并需支付给我定金三万元整。（三）上诉人屡次违约并单方面解除合同后，我提出退还其之前付给的20万元，并宽容的没有按照合同第九条约定扣除张**的3万元定金，也没有扣除合同约定的2%的罚息。（四）2014年8月1日签订的新的《补充协议》没有再针对所谓的户籍迁移作出约定，可见上诉人和居间方清楚在没有履行完自己的付款义务的情况下是完全没有资格再就户口迁移条款作出要求的。请求法院驳回上诉人上诉，并支付所有相关诉讼费用。

本院查明

本院经审理查明的事实和原审法院审理查明的事实基本一致。

本院另查明：张*（身份证号：××）与张**（身份证号：××）为同一个人。鹿邑县公安局贾滩派出所已将张**户籍于2014年1月29日予以注销。

本院认为

本院认为：张*、罗*签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照约定履行合同义务。上诉人张*称，一审法院认为罗*及其家庭以及所抚养的所有人员户口迁出系争房屋的诉讼请求不属于人民法院受案范围，没有法律依据。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》中明确约定了罗*有将户口迁出涉案房屋的义务，罗*未如约履行其义务构成违约。上诉人张*请求罗*将其家庭成员以及所抚养的所有人员户口迁出涉案房屋符合约定，故本院对此项上诉理由予以支持。上诉人张*又称，一审法院认为双方签订两份《补充协议》构成对《房屋买卖合同》的重大变更，并由此豁免被上诉人罗*的违约责任是错误的。本院认为，违约金是合同一方当事人对他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，违约金的支付旨在弥补相对方的财产损失。上诉人张*对于被上诉人罗*拒不迁出户籍的行为所造成的财产损失并未举证加以证明，其要求罗*承担相应的违约责任缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第344号民事判决中关于上诉人张*于该判决生效后十日给付被上诉人罗*逾期利息（本金110万元，自2013年9月24日起按中**银行同期银行贷款利率计至2013年12月5日）及驳回被上诉人罗*其他诉讼请求的部分。

二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第344号民事判决中驳回上诉人张*的反诉请求部分；

三、被上诉人罗*于本判决生效后十五日内向户口登记机关申请办理罗*及其家庭成员、其所抚养人员户口迁出手续。

四、驳回上诉人张*的其他诉讼请求。

一审案件受理费1419元，由被上诉人罗*负担1136元，上诉人张*负担283元。一审反诉案件受理费4319元，减半收取2159.5元，二审案件受理费2159.5元，共计4319元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日