孙**、史新建与杨**确认解除租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**、史新建与被上诉人杨**确认解除租赁合同纠纷一案，杨**于2015年3月11日向博**民法院提起诉讼。博**民法院于2015年4月17日作出（2015）博民二初字第00085号民事判决。孙**、史新建不服，于2015年5月18日向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行审理，上诉人孙**、史新建及其共同委托代理人张**，被上诉人杨**委托代理人蒋**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2010年3月1日，原告杨**与被告孙**、史新建签订了一份租房协议，双方约定：二被告将位于博爱县清化镇九街门面房租给原告使用；租期从2010年3月1日至县政府拆迁日止；年租金30000元（前两年按27000元），租金届满（至期）提前一个月一次性缴纳。如不交被告有权终止合同；租期内被告不得以任何理由加价。协议签订后，原告于2013年3月21日、2014年3月2日分别向二被告支付租金40000、44000元。2015年2月18日，二被告以原告未在2015年2月1日前支付全年租金为由向原告下达了解除租房合同通知书，并限期让原告搬出租赁房屋。

一审法院认为

原审法院认为，本案合同中，既约定了原告如不按期缴纳租金被告有权终止合同的权利，也有租期内被告不得以任何理由加收租金的权利限制内容。而实际履行中，原告未按原合同约定的期限支付租金，被告亦变更了年租金数额。现二被告以原告未按原合同约定期限支付租金为由要求解除合同，与近两年双方之间的租金履行惯例不符，亦未提交有效证据证明其在下达解除通知书前向原告催交租金，故二被告的解除合同行为存在不当，虽解除通知书到达原告方，但不具有解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告孙**、史新建于2015年2月18日向原告杨**发出的解除租房合同通知书不具有解除双方于2010年3月1日签订房屋租赁协议的效力；二、驳回原告杨**的其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由被告孙**、史新建负担。

上诉人诉称

孙**、史新建上诉称原审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的租房协议明确约定每年2月1日前应当支付租金，之后被上诉人多次违约均未按时交付租金，上诉人接受被上诉人延期交付租金并不当然认定上诉人与被上诉人之间达成合同履行期限变更的合意，且按合同法变更内容不明确的推定为未变更，双方之间的支付租金期限仍应为2月1日；约定解除租赁合同并不以下达催交通知为前提，只有法定解除合同的情形下才适用催交通知，本案被上诉人逾期支付租金后，上诉人取得约定解除权；双方之间的租赁协议属于不定期租赁合同，出租方可以随时解除，上诉人提出解除合同并给予对方一个月合理期限，符合法律规定。请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

杨**在法定期限内未提交答辩状，其在二审庭审期间口头答辩称，自租房协议签订后被上诉人一直按照协议约定支付租金，从未拖欠过租金，也未有其它任何违约行为，上诉人以被上诉人逾期支付租金为由解除合同无事实和法律依据。本案中双方之间就租金金额和支付时间的约定在原租房协议签订后通过双方协商一致进行了实际变更，并形成了固定的交易习惯，被上诉人无任何违约行为。上诉人认可租金支付期限的变更后又以逾期支付租金为由解除合同违反了合同义务。上诉人以该协议属不定期租赁合同为由解除租房协议错误，对方解除合同通知无效。

根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为本案中解除合同通知的效力是有效还是无效。

针对焦点问题，孙**、史新建认为其请求解除合同的效力有效，双方签订租赁合同是事实，约定的交付租金时间为每年的2月1日前，被上诉人每次逾期缴纳租金是事实，但原审法院以逾期交纳房租作为惯例认定本案事实欠妥，合同约定有交款期限，上诉人没有义务再履行催交租金，故上诉人在被上诉人逾期缴纳租金的情况下依照法律规定向被上诉人下达解除合同通知有事实和法律依据，应得到法律支持。其在二审期间提供如下证据：宅基地使用证和房屋所有权证，证明出租地方的房屋归上诉人所有。杨**的质证意见为对证据的真实性无异议，但与本案无关，不能证明出租的地方归上诉人所有，两份证据的面积和租房协议面积不一致，不能证明是同一处处所，不符合新证据的规定，应不予采纳。经庭审质证，因杨**对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。

杨**认为上诉人没有任何证据证明被上诉人逾期支付租金，被上诉人一直按约支付租金，也无逾期支付租金的行为；双方签订的租房协议明确约定出租方不得以任何理由加收租金，上诉人解除合同与双方近几年合同履行中形成的惯例不符，在解除之前上诉人也未有任何催交租金的行为，故解除合同行为明显不当，侵害了被上诉人的利益。

本院查明

经本院审理查明的新的案件事实为，1988年5月20日博爱**理局发放户主姓名为孙**的宅基地使用证，载明土地上房屋两座；同年10月29日博爱县人民政府发放所有权人为孙**的房产证，载明房屋两座，分别为1.5间和4间。现在双方租赁的房屋系上诉人拆除南边旧房后改建成门朝东临街四间门面房，后经被上诉人将东墙外扩和加盖彩钢瓦顶后形成。其余案件事实与原审法院认定事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人在实际履行房屋租赁合同中变更了年租金数额，并于近两年在缴纳房租期限上形成了惯例，故上诉人以被上诉人未按原合同约定期限支付租金为由要求解除合同的行为不具有解除合同的效力。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由孙**、史新建负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日