刘**与宋**、洛阳市西苑公园转让合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人宋**、被上诉人洛阳市西苑公园转让合同纠纷一案，洛阳**民法院于2007年11月30日作出（2007）涧民二初字第314号民事判决，刘**不服，提起上诉，本院于2008年7月31日作出（2008）洛*终字第1115号民事裁定，撤销洛阳**民法院（2007）涧民二初字第314号民事判决，将本案发回洛阳**民法院重审，洛阳**民法院于2011年11月10日作出（2008）涧民二初字第426号民事判决，已发生法律效力，后经洛阳**民法院院长发现，并作出（2012）涧民监字第2号民事裁定书，裁定对本案进行再审，在再审过程中，洛阳**民法院依职权追加第三人洛阳市西苑公园参加诉讼，并于2013年1月30日作出（2012）涧民再字第3号民事判决，刘**、洛阳市西苑公园均不服，提起上诉，本院于2013年6月19日作出（2013）洛*终字第1134号民事裁定，撤销洛阳**民法院（2012）涧民再字第3号民事判决，将本案发回洛阳**民法院重审，洛阳**民法院于2014年12月9日作出（2014）涧民重字第3号民事判决，刘**不服该判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘**，被上诉人宋**的委托代理人朱**，被上诉人洛阳市西苑公园的委托代理人贾**、潘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：宋**、刘**及洛阳市西苑公园均认可，发生本案争议的房屋，其权利人是洛阳市西苑公园。2006年2月27日，宋**（乙方）与洛阳市西苑公园（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定由宋**承租洛阳市西苑公园九都西路面积约324平方米的房屋，用作川府酒楼餐饮服务，租期自2006年2月28日至2008年2月27日，年租金200000元；乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借他人，甲方可终止合同收回房屋。2006年6月18日，宋**（甲方）与刘**签订《转让协议》一份，内容是：一、甲方自愿将涧西区九都路（西路）15号川**店转让给乙方，转让总价15万元人民币（包括甲方已交至2007年2月28日的房租）。二、协议签订之日前，川**店与外界发生的各种责任、债务及其他费用由甲方承担。三、乙方在签订协议当日，首付甲方转让费20000元。四、协议签订后，甲方有义务协助乙方续好用电、用水、卫生防疫等各种关系。甲方协助乙方了解店内有关情况，办好交接。同时乙方给甲方留有在乙方经营饭店内的签单消费权5000元（免费），签完以后按7折消费。另外，所欠13万元另出欠款单据，并按月息5厘付欠款期间的利息。甲方原所欠的各种外债，乙方按甲方出据的欠据，逐渐清付，乙方所出的款可顶欠甲方的款。水电费7月份以前由甲方承担，7月份水电费乙方自理，以后乙方经营好坏均与甲方无关。五、本协议一式叁份，甲方、乙方、电视台各执一份，签字后即可生效。协议签订后，刘**付给宋**20000元，并接管了酒店。2006年6月22日，刘**与宜阳**筑公司第二分公司签订房屋装修合同，刘**将酒店的涂料粉刷、吊顶、水电路改造、操作间改造等工程项目交宜阳**筑公司第二分公司施工，包工包料合同价为86000元，施工日期自2006年6月22日至7月20日。2006年7月18日（由8月7日更改为7月18日），刘**给宋**出具欠条一份，载明：今欠宋转让川府酒楼款壹拾叁万元整。2006年9月4日，刘**（粤海楼）交给洛阳市**治中心费用900元。2006年10月16日，刘**取得洛阳市涧**体工商户营业执照。2007年4月1日，刘**将其酒店转让给了张**。2007年4月6日，张**和洛阳市西苑公园签订了房屋租赁协议。2006年2月28日至2007年2月28日的房租由宋**交纳给洛阳市西苑公园，没有人交纳2007年3月份的房租，2007年4月1日起的房租是由张**交纳。在刘**经营酒店期间，刘**替宋**清偿王**的货款4500元、王**的货款1460元，合计5960元。刘**没有提供其酒店歇业的相关证据，另主张房屋漏雨并提交照片四张，但照片上显示拍摄时间是2007年4月1日。刘**提交其经营粤海楼酒店期间电费发票、银行凭条六份，金额为12735.36元，但用户名为北京口福居火锅城洛阳分店。刘**还向法庭提交了考勤表、工资册，以证明其员工工资计70385元。另查明，洛阳市西苑公园于2007年8月13日出具《证明》一份，内容为：宋**同志从2006年2月份，租赁我单位门面房，做为经营餐饮使用，该店名称为川府酒楼。当年6月份，宋**同志向我单位提出转让要求，后我单位同意其转让。在以后的经营期间，没有人向我单位反映过该房屋及供水管道的修缮事宜。该份《证明》没有洛阳市西苑公园法定代表人的签名、盖章。2012年2月28日，该院对洛阳市西苑公园的负责人史中原作了调查，史中原称：洛阳市西苑公园于2007年8月13日出具的证明是真实的，证明的内容是洛阳市西苑公园的真实意思。2012年4月26日，该院对洛阳市西苑公园原负责人邢**作了调查，邢**称：2009年10月20日对其调查时笔录的内容是真实的。洛阳市西苑公园参加本案诉讼后，在庭审中，对2007年8月13日的《证明》予以认可。还查明，在本案审理过程中，原告宋**于2014年2月25日向该院书面申请，要求追加洛阳市西苑公园为被告，增加要求洛阳市西苑公园对其诉求刘**支付的转让款130000元及利息承担连带责任，并承担诉讼费及其他费用。后宋**于同日又书面申请撤销上述追加被告及增加诉讼请求的申请。

一审法院认为

原审法院认为：根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。宋**与刘**签订的《转让协议》约定，转让款包含宋**已向房屋权利人洛阳市西苑公园交纳的2006年6月18日至2007年2月28日的房租，根据洛阳市西苑公园出具的证明、负责人的陈述及其在庭审中的陈述，应认定宋**在转租前已取得了洛阳市西苑公园的口头同意，其转租有效。宋**与刘**自愿于2006年6月18日签订的《转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，合同当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。依照《转让协议》，刘**应向宋**支付转让款150000元，而刘**已支付20000元，现宋**要求刘**支付剩余转让款130000元，应予以支持。在《转让协议》中，宋**与刘**还约定，剩余130000元转让款，刘**按月息5厘支付利息，该约定也不违反法律法规的强制性规定，故宋**要求刘**对上述130000元按月利率5厘支付自2006年6月18日起的利息，该院予以支持。关于反诉，宋**认可刘**代其清偿外欠货款5960元，现刘**要求宋**返还，应予以支持。刘**主张的员工工资损失、电费损失，是其正常经营所需，其要求宋**赔偿，于法无据，不应支持。刘**称洛阳市西苑公园不同意转租，与洛阳市西苑公园表达的意思不一致，且刘**也没有提供证据对洛阳市西苑公园出具的证明及作出的陈述予以反驳，故对刘**的该项异议，不予采纳。刘**主张房屋漏雨，但其提供的照片不能表明拍摄地点、漏雨发生时间及装修损失情况，也没有提供其它证据相印证，故对刘**的该份证据，不予采信。因此，刘**主张《转让协议》无效及要求宋**赔偿装修费等损失，证据不足，不予支持。本案经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）刘**于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宋**支付转让款130000元，并按月利率5厘支付自2006年6月18日至实际付清之日止的利息。二、原告（反诉被告）宋**于判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘**清偿5960元。逾期履行第一项、第二项，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。三、驳回原告（反诉被告）宋**的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘**的其他反诉请求。本案受理费2900元，由被告（反诉原告）刘**承担。反诉费3100元，由被告（反诉原告）刘**承担2900元，原告（反诉被告）宋**承担200元。

上诉人诉称

刘**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定《转让协议》有效明显错误。（一）本案系洛阳**民法院（2008）洛*终字第1115号民事裁定书发回重审案件。中院在审理过程中，对西苑公园原负责人邢**进行调查，邢明确向法院陈述其不清楚转让一事（中院调查笔录可印证）。1、本案中，宋**提交的西苑公园于2007年8月13日出具的《证明》没有单位负责人签名或盖章，不符合最高人民法院（关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见）第77条：“依照民事诉讼法第六十五条有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章”的规定，不能采信。2、一审法院认定《转让协议》有效，严重违反《城市房屋租赁管理办法》第28条“房屋转租应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照办法办理登记备案手续”的法律规定。3、一审法院认定《转让协议》有效，与已生效的洛阳**民法院（2008）洛*终字第1115号民事裁定书认为的内容相违背（见该裁定书第1页倒数第2行：宋**提供有房屋所有权人洛阳市西苑公园于2007年8月13日盖有“洛阳市西苑公园”和该公园“经营科”的公章予以证明同意宋**转租该房屋的证据，但该证明是宋**转租给刘**一年后的2007年8月13日所写，是由该房屋所有权人给宋**单方提供的，该证明不能如实证明当时宋**转租该房屋时已经得到房屋所有权人同意，没有转租人宋**、承租人刘**、房屋所有权人洛阳市西苑公园三方书面证据予以印证的情况下…），因此，不能认定宋**与刘**所签订的《转让协议》有效。（二）根据上诉人提供的证据及2013年5月30日庭审笔录在2007年8月之前，西苑公园根本就不知道转让事宜。二、《转让协议》签订后，上诉人在要求西苑公园开具房屋租赁证明办理经营手续时，才发现西苑公园就不同意转让，根本就不照上诉人的头，宋**在签订协议时故意隐瞒了其无权转让该房屋这一重要事实，更没有按协议约定给上诉人办好交接。由于西苑公园不同意转让，房屋的漏雨得不到解决，有关证照的办理得不到协助（办理有关证照必须有出租人与承租人的租赁合同、出租人的房屋结构图等材料），该办的事情不能办，由于宋**的转让行为违反法律规定，导致《转让协议》无法履行，使上诉人无法实现经营目的，因此给上诉人造成的经济损失应由宋**赔偿，作为第三人的西苑公园出具违法证明导致本案长达八年之久不能结案，为此，西苑公园应承担连带赔偿责任。综上，请求二审法院查明事实，撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民重字第3号民事判决书，驳回被上诉人宋**的诉讼请求；判令被上诉人赔偿上诉人经济损失14万元；本案一、二审诉讼费和反诉费均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

宋**答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确、判决公正，应依法予以维持。1、宋**与刘**签订的《转让协议》合法有效。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，且宋**在转让前征得了房屋所有权人洛阳市西苑公园的同意，宋**按照协议约定交付了房屋，故双方签订的协议是合法有效的。刘**接手房屋后又改名为粤海楼酒店，继续经营，刘**又于2007年4月1日将粤海楼酒店转让给了张**，转让价为18万元，张**全额支付了转让款18万元。2、洛阳市西苑公园于2007年8月13日出具的《证明》具有证据证明力，应当作为证据采信。洛阳市西苑公园出具的《证明》客观真实地反映了当时宋**转让房屋时的情况，虽然没有负责人的签字，但是洛阳市西苑公园认可《证明》的合法性，认可《证明》内容的真实性，并且从宋**转让房屋至今，洛阳市西苑公园始终没有对《转让协议》的合法性提出质疑，也没有要求撤销，更没有强行收回房屋使用权，这足以说明洛阳市西苑公园对宋**转让房屋前是明知的，在转让后也是认可的，不存在刘**所说的在转让时没有经过洛阳市西苑公园同意的情况，因此《证明》具有证据证明力，应当作为证据采信。3、事实证明洛阳市西苑公园同意宋**转让房屋，《转让协议》合法有效。刘**在上诉状中用了大量的篇幅，从多个角度说明洛阳市西苑公园出具的《证明》不合法，房屋《转让协议》无效，意图逃避法律责任，从而免除其支付剩余13万元转让款的责任，也正是由于刘**有了这种恶意逃避法律责任的想法，所以才使这个简单的案件打了8年的官司，如果转让前洛阳市西苑公园不知情，那么宋**又如何能顺利转让如果转让后洛阳市西苑公园不同意，那么洛阳市西苑公园在有权收回房屋的情况下，为什么却不收回房屋如果洛阳市西苑公园不同意宋**转让房屋，那么刘**又怎能顺利将该房屋再次转让给王**如果认定房屋《转让协议》无效，那么刘**拿什么返还房屋事实上，不管洛阳市西苑公园在房屋转让前是否同意，已经没有意义了，因为刘**在上诉状中称，在《转让协议》签订后，刘**已经告知了洛阳市西苑公园该房屋已经转让的事实，洛阳市西苑公园在知道房屋已经转让的情况下没有依法确认房屋《转让协议》无效，也没有依法收回房屋使用权，其行为已经明确表明其认可了房屋转让的事实，既然洛阳市西苑公园同意房屋转让，那么双方签订的房屋《转让协议》就应当认定有效。二、刘**提出的反诉请求，无任何事实及法律依据，应依法驳回其请求。根据已查明的事实显示，宋**转让该房屋时征得了房屋所有权人的同意，且2006年10月16日，刘**也取得了洛阳市涧**体工商户营业执照。刘**反诉称，宋**无权转让房屋，导致其无法办理营业执照的反诉请求不能成立。关于刘**主张的房屋漏雨问题，双方签订的协议中并没有约定由宋**负责房屋的维修，刘**也没有证据证明房屋漏雨的事实。至于刘**提出的装修款、员工工资、水电费等，该费用系其正常经营所需，与宋**无关。综上所述，宋**与刘**签订的《转让协议》合法有效，刘**理应向宋**支付剩余转让款130000元及利息。刘**的上诉请求无理无据，应当予以驳回。

洛阳市西苑公园答辩称：一、刘**上诉称其与宋**的转租无效，没有任何法律依据及事实依据。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。洛阳市西苑公园对宋**的转租行为一直都是予以认可的，洛阳市西苑公园收取宋**的的房租也是符合法律规定的，刘**及最后一位受让人张**均未曾向西苑公园提出解除房屋租赁关系的请求，刘**的该项上诉请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。二、针对刘**在诉讼中提出房屋漏雨及其损失问题。洛阳市西苑公园在本案诉讼前从未接到本案双方当事人就该房屋需要维修的请求，该房屋的最后一位受让人张**一直正常使用，至今也并未曾出现刘**所说的房屋漏雨严重，影响正常使用的情况，而且这也不是上诉人刘**拖延和拒绝履行他们签订的《转让协议》应尽义务的根本理由，至于其所谓的损失更是无稽之谈。综上所述，刘**的上诉请求不符合本案的基本事实及相关法律规定，原审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘**的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。

本院认为

本院认为：关于转让协议的效力问题，宋**与刘**于2006年6月18日所签订的转让协议系双方真实意思表示，不违反我国相关法律的禁止性规定，且刘**又于2007年4月1日将粤海楼酒店转让给了张丽丽，各方均已实际履行，洛阳市西苑公园对此均予认可，原审认定该转让协议有效并无不当，刘**的该项上诉理由不能成立；根据查明的事实，2006年10月16日刘**取得洛阳市涧西**户营业执照，2007年4月1日刘**将其酒店转让给了张丽丽，故刘**上诉称因转让房屋无效而造成无法经营的损失缺乏依据支持，且其主张的员工工资损失、电费损失，是其正常经营所需，其要求赔偿，于法无据，不予支持。综上所述，刘**的上诉请求缺乏依据，不予采信；原审判决并无不当，应予维持。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案诉讼费5261元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月一日