上诉人王**与被上诉人姚*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人姚*房屋买卖合同纠纷一案，姚*于2015年7月7日向济**民法院提起诉讼，请求判令：1、王**返还济源市帝豪花苑小区配套房购房款25000元及利息（自2013年5月26日至实际清偿之日按中**银行同期贷款利率计算）；2、王**支付违约金40800元。济**民法院于2015年11月30日作出（2015）济*一初字第3251号民事判决，王**不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理，上诉人王**，被上诉人姚*的委托代理人付启兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年5月26日，姚*、王**通过兴源房产服务部签订一份房产买卖合同，约定王**自愿将位于帝豪小区2号楼西单元4层中户房屋（建筑面积约124平方米）包括配套房出售给姚*，王**提供收据证明房产为王**合法拥有，王**保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件，自合同签字之日起若发生与王**有关的产权纠纷或债权债务均由王**负责清理，并承担相应法律责任，由此给姚*造成损失的，均由王**承担全部赔偿责任，姚*、王**协商房产交易价格为445000元，王**在签约当日将收据交给兴源房产服务部保管，姚*当日交给兴源房产服务部定金10000元，均作为履行义务的保证，如不违约，定金转为购房款，办理上述房产换名手续的费用由王**承担，王**必须在2013年6月15日前将房屋换名手续变更到姚*指定人名下，同时当天姚*必须将房屋首付款和配套房款共计205000元（含定金10000元）交于中介，转交王**，若王**不能将房屋手续变更到姚*指定人名下，应赔付姚*相当于房款总额的20%违约金。同日，兴源房产服务部给姚*出具一份收据，载明收到房屋定金10000元。2013年6月10日，兴源房产服务部给姚*出具一份收据，载明收到姚*房款205000元。2013年6月13日，姚*、王**和兴源房产服务部签订一份补充协议，约定原合同签订时王**表明房屋能给姚*贷款240000元，但在变更手续过程中，开发商（赵长春）表示姚*只能贷款220000元，王**表明还能为姚*办理剩余240000元房款的房贷，姚*有疑问，王**承诺若不能办理剩余240000元房款的房贷，房款总价姚*少支付20000元，若办妥按原房价执行。赵长春以河南喜之全房地产开发有限公司名义给姚*出具一份帝豪花苑认购书，载明姚*认购济源市周园路帝豪花苑2号楼西单元402号，建筑面积123.66平方米，出具日期记载为2011年9月23日。王**经赵长春将河南喜**责任公司2011年9月27日给其出具的160000元购房收据中姓名一栏变更为姚*，并给付姚*2012年12月13日张**出具的配套房收据。2015年5月6日，兴源房产服务部出具一份证明，载明，姚*经兴源房产服务部在王**处购买的帝豪花苑配套房因违章在2014年7月份被拆除，因王**存在重大违约，2015年3月初，姚*委托兴源房产服务部向王**请求退还配套房款25000元，王**拒绝。

一审法院认为

原审法院认为：本案争议的房屋和配套房，因王**未提供房产证或者其他合法取得房产的手续，应当认定姚*、王**签订的房产买卖合同无效，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，现姚*要求王**返还配套房购房款25000元，理由正当，证据充分，原审予以支持，本案王**在未取得房屋合法手续的情况下与姚*签订房屋买卖合同，应认定王**存在过错，故姚*要求王**给付购房款利息，理由正当，证据充分，原审予以支持。姚*、王**签订的房产买卖合同约定若王**不能将房屋手续变更到姚*指定人名下，应赔付姚*相当于房款总额20%的违约金，该违约金条款系合同履行违约金，因合同无效，合同不能履行，故姚*依据该条款主张违约金，理由不当，证据不足，原审不予支持。原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王**于该判决生效后十日内给付姚*25000元及利息（自2013年5月26日至该判决确定的履行期间届满之日按中**银行同期贷款利率计算）；二、驳回姚*其他诉讼请求。案件受理费1545元，由姚*负担958元，王**负担587元。

上诉人诉称

王**上诉称：一、原审认定其与姚*之间签订的是房屋买卖合同错误。双方所签协议名称虽为“房屋买卖协议”，但实为合同权利义务的转让。本案中，双方采用的是兴源房产服务部提供的格式合同，双方在合同中并未就如何交付房屋作出约定，其合同义务仅是将“认购书”的认购方名字变更为姚*，姚*将其已经交付给开发商的房款返还给其。因此，双方之间的纠纷并非房地产买卖合同纠纷，而是合同权利义务转让纠纷。二、其已按合同约定履行了全部义务。合同签订后，其已将房屋的相关手续交给了姚*，并与姚*一起到开发商处办理了变更手续，姚*也已经与开发商签订了“帝豪花苑认购书”，收据上姓名一栏也已经变更为姚*，因配套房收据不显示交款人姓名，因此双方同意无需变更，由开发商的工作人员张**重新签名予以确认。现开发商将配套房拆除，姚*应向开发商主张赔偿。三、原审认定合同无效不当。本案中，姚*以其违约为由请求返还配套房款，并未主张双方所签合同无效，原审法院在未行使释明权的情况下直接认定合同无效错误。四、原审判决其支付利息不公平。姚*明知其未取得房产证，仍与其签订合同，也存在过错，让其一人承担利息损失明显不公。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回姚*的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

姚*辩称：一、王**从开发商处购买涉案房屋，通过兴源房产服务部对外公开出售，后与其形成房屋买卖合同关系，购房手续的变更仅仅是合同约定内容，并非权利义务的转让。二、王**并未完全履行合同义务，未将配套房手续变更到其指定人名下，导致其在配套房被拆除后无法向开发商主张权利。三、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，王**在未取得房地产权属证书的情况下转让涉案房屋，违反法律规定，原审认定双方所签合同无效并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未登记领取权属证书的房地产不得转让，该条规定是规范房地产交易的行政性规范，其在性质上属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范。因此，原审依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，认定本案房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。

王**、姚*在合同中明确约定，王**必须在2013年6月15日前将房屋手续变更到姚*指定的人名下。王**应当按协议约定全面履行合同义务，但根据已查明的案件事实，王**仅将购房收据中姓名一栏变更为姚*，并未将配套房收据变更到姚*名下，未完全履行合同义务，且姚*所购买配套房因违章在2014年7月份被拆除，该部分内容已无法履行，故原审判令王**退还配套房款25000元及利息并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费525元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日