原告河南**限公司诉被告新乡市**责任公司、第三人新乡**院房屋租赁合同一审民事判决书

审理经过

原告河南**限公司诉被告新乡市**责任公司、第三人新乡**院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘**，被告委托代理人田**，高**，第三人委托代理人汪洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年4月30日，我单位与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将平原路49号原中华商城及内部现有设备，租赁给原告用于服装经营及分租经营。租期从2010年5月至2017年9月30日，履约保证金20万元。合同中第五条约定原告独立经营，被告不得以任何理由干预原告正常经营和管理，一方违约，违约方的公司及法人代表向对方支付违约金60万。然而在2014年9月1日，原告租赁的房屋突然被第三人新乡**剧院的一大帮职工堵门，房屋的使用和经营被迫中止。原告多次要求被告解决，无奈因第三人是租赁房屋的所有权人，被告是从第三人手中承包而来的，第三人的职工堵门原因是第三人起诉被告要求解除承包经营合同一审败诉后，其职工采取堵门强行收回房屋。原告认为，被告将房屋租赁给原告，就应保证房屋的正常使用且没有权利瑕疵，为此，原告要求被告向原告支付合同违约金60万元，判令原告已付给被告的租金954000元可用于抵房屋正常使用时的租金或者返还。撤回诉请第二项，即要求被告、第三人赔偿原告停业损失56.7万元。判令被告返还履约保证金20万元。

被告辩称

被告辩称：原告撤回原诉请的第二项，本案就不应存在第三人。原告请求被告支付违约金60万无事实和法律依据。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告所述是第三人造成原告不能使用房屋，与被告无关。要求驳回原告的诉请。

第三人辩称：原告把我单位列为第三人，程序不合法。原被告之间是房屋租赁合同纠纷，不是侵权纠纷，我单位不是合同的当事人。

原告向本院提交的证据材料有：1、房屋租赁合同一份，依此证明原、被告之间是房屋租赁关系。2、房屋产权证档案一份，证明第三人是租赁房屋的所有权人。3、房租收据二份，证明原告已向被告交付了2014年7月至2015年6月租金136000元。4、被告公司给原告公司函告一份、中华影剧院告全体商户书一份、公安机关询问笔录、照片三张，依此证明堵门事实。

被告向本院提交相关证据材料有：1、2015年9月8日被告给原告的函告一份、新**院民事调解书一份，依此证明被告已与第三人解除合同，已无纠纷。

第三人向本院提交相关证据材料有：1、原被告向新**院提交的租赁合同，依此证明该租赁合同与本案原被告提交的房屋租赁合同不一致。

经庭审质证，被告对原告提交的1-3号证据的真实性无异议，4号证据恰恰证明堵门与被告无关。对第三人提交的1号证据认可是一份原被告制作的假合同。本院确认原告提交的1-4号证据和被告提交的1号证据的真实性、合法性，可以作为本案定案的依据。第三人提交的1号证据的真实性不予确定。

经庭审及依据上述有效证据，本院可以确认以下事实：

新**原路49号原中华商城的房屋产权属第三人新乡市中华影剧院，第三人将中华商城一、二楼承包给被告经营，租期签至2017年9月30日。

2010年4月30日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其承包的第三人的平原路49号原中华商城及内部现有设备，租赁给原告用于服装经营及分租经营。租期从2010年5月至2017年9月30日。租金自2010年5月1日至2012年12月31日为年租金110万元，2013年1月1日至2015年5月31日为年租金127.2万元，2015年6月1日至2017年9月30日为年租金110万元。履约保证金20万元。合同中第五条约定：原告独立经营，被告不得以任何理由干预原告正常经营和管理，第十四条约定：一方违约，违约方的公司及法定代表人向对方支付违约金60万。

合同签订后，被告将承包第三人的房屋移交原告使用经营。2014年9月1日，因被告与第三人在承包经营合同发生纠纷，第三人新乡市中华影剧院的职工将原告正在经营中的房屋堵门，造成原告无法正常使用该房屋。被告与第三人承包经营合同纠纷直至2015年9月8日经新乡**民法院调解解决，解除了双方的承包经营关系。

因第三人的职工堵门，造成原告无法正常经营，但是原告仍向被告交付了2014年9月至2015年6月租金954000元。2015年7月之后的房租原告未向被告交付。

本院认为

本院认为：原、被告签有房屋租赁合同，系房屋租赁关系，造成原告无法正常经营原因是第三人的职工堵门的侵权行为，而非被告租赁给原告的房屋存在瑕疵，房屋租赁合同纠纷与第三人无关，原告以第三人的侵权事实要求被告支付合同违约金、抵偿租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告以房屋租赁合同纠纷起诉第三人，因第三人不是租赁合同的当事人，本院应予驳回起诉。现原被告之间的房屋租赁关系尚未解除，原告要求被告返还履约保证金20万元，本院暂不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告河南**限公司对被告新乡市**责任公司要求支付合同违约金、抵偿租金、履约保证金的诉讼请求。

案件受理费23768元，由原告河南**限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日