上诉人郑*与被上诉人韩**原审被告苑*为房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郑*与被上诉人韩**原审被告苑*为房屋买卖合同纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2014）宛龙七民初字第111号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人郑*及其委托代理人王**、被上诉人韩**其委托代理人申**、原审被告苑*及其委托代理人张*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2003年7月13日，被告苑*、郑*与南阳港**有限公司签订商品房买卖合同，购买位于南阳市人民路港达花园3幢1单元701室房屋一套，建筑面积146.76平方米，价款159675元。2003年7月，被告苑*在南阳**支行（原南阳**龙中支行）以本案争议房产为抵押物为该房屋办理按揭贷款，贷款期间为2003年7月28日至2023年7月28日，南阳**支行于2003年7月28日为被告苑*发放贷款。2004年12月30日，被告苑*与原告韩*签订售房协议，协议约定甲方苑*将港达花园3号楼1单元六楼西户房子一套（面积150平方米），卖给乙方韩*（交付现金6.7万元，银行按揭除外），其他任何费用由乙方韩*负担。有关房产过户，在乙方韩*把银行按揭还清后，即房产过户，在过户中由甲方苑*向乙方提供一切有关房产过户手续，过户所有费用由乙方韩*承担。协议签订后，原告即支付被告苑*房款6.7万元，被告苑*将本案争议房产交付原告韩*，原告韩*即入住争议房屋，并开始以被告苑*的名义偿还房屋按揭贷款。2010年9月27日，原告韩*到南阳**支行办理提前还贷手续，该次还款偿还南阳**支行贷款本息71040.95元，违约金10394.77元，南阳**支行于同日解除对本案争议房产的抵押，并将本案争议房产的所有权证书交还给二被告，二被告向南阳**支行出具领取房屋所有权证书的收据，内容为：“领条、领房产证两本，5033081号、5033081-1号，郑*、苑*，2010.9.27。”同日，被告苑*将房产证原件交付原告韩*。后因原告要求二被告协助办理房屋所有权转移手续，但二被告未予配合，逐起诉至本院。另查明，本案争议房产的所有权证书记载的所有权人为被告苑*，共有权人为郑*，共有关系为夫妻，填发日期为2005年9月1日。再查明，原告韩*诉称，原告与被告苑*于2004年12月30日签订的房屋买卖合同中郑*的签名时间是2010年9月27日，即原告还清银行按揭贷款当天在南阳**支行领取房产证时被告郑*在领条及合同上亲笔书写。因2004年购房时并未见到房产证，在从南阳**支行领出房产证时才发现该房产存在共有权人，故要求郑*当场予以签字。被告郑*对此辩称，领条的上郑*的签字是其书写，但2004年12月30日的买卖合同中郑*签字并非其书写。但不对该合同中“郑*”的签名申请司法鉴定。

一审法院认为

原审认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，被告苑*处分本案争议的房产系二被告共同共有，被告苑*在处分该房产时未征得被告郑*同意的情况下于2004年12月30日与原告韩*签订买卖合同，虽然该合同是原告韩*与被告苑*在平等自愿的基础上的真实意思表示，但在签订该合同时，被告苑*并未取得该房屋的全部处分权，故被告苑*处分被告郑*对该房屋享有的所有权部分，应属无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在处分人未取得处分权或者权利人未追认之前，该合同属于效力待定合同。因此，原告韩*与被告苑*于2004年12月30日签订的房屋买卖合同属效力待定合同。二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告韩*诉称，原告韩*与被告苑*签订房屋买卖合同时，并不知该房屋是否有共有权人，原告韩*与被告苑*签订买卖合同后，即以被告苑*的名义偿还该房屋的银行按揭贷款，被告苑*即将本案争议的房屋交付给原告，原告自此开始居住本案争议房屋至今。2010年9月27日，原告韩*到南阳**支行办理本案争议房屋的按揭贷款提前还款手续后，南阳**支行于同日解除对本案争议房产的抵押，并将本案争议房产的所有权证书交还给二被告时，被告当场将该房屋的所有权证书交付给原告韩*。此时，原告韩*才得知，本案争议房产系二被告共同共有。并要求被告郑*在2004年12月30日的协议中签字，郑*在该合同中予以签字认可。但被告郑*对此辩称，对2010年9月27日在南阳**支行领取房产证的事实及向南阳**支行出具领条的签字予以认可，但对买卖合同中的签字不予认可。对此，本院认为，本案争议房屋在原告韩*与被告苑*签订买卖合同时并无所有权登记证书，被告苑*也未告知原告该房屋系二被告共同共有，且原告提供证人段**的证言，证明2010年9月27日在南阳**支行领取房产证后原告得知二被告系该房产的共同共有人后即要求被告郑*在2004年12月30日的协议上予以补签的事实，对此，原告已经完成其相应的举证责任，被告郑*认为2004年12月30日的协议中“郑*”的签名不是其书写，应提交相应的证据予以证实，但在庭审过程中，本院依法告知其是否对该签名申请司法鉴定时，被告郑*明确表示不申请司法鉴定，且也向本院提交其他证据证明该协议中“郑*”的签字不是其书写，故对被告郑*辩称的2004年12月30日协议中“郑*”的签名不是其书写的辩解理由，本院不予采信。因此，郑*在于2010年9月27日在原告韩*与被告苑*签订的本案房屋买卖合同上签名的行为，应视为对被告苑*处分本案争议房屋行为的追认。综上所述，原告韩*与被告苑*于2004年12月30日签订房屋买卖协议时因被告苑*的行为构成无权处分而致使该协议效力处于待定状态，2010年9月27日，被告郑*在该协议上签字的行为应视为对苑*处分该房屋行为的追认，因此，原被告双方之间签订的房屋买卖协议自被告郑*追认后自始有效，原告韩*在支付相应价款后，二被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权转移登记手续。因原被告双方在协议中约定，办理房屋过户所有费用由原告韩*负担，因此，该房屋转移登记的费用由原告韩*负担。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告苑*、郑*协助原告韩*将位于南阳**达花园3幢1单元701室房屋一套（所有权证号为宛市房权字第5033081号、5033081-1号）办理所有权转移登记至原告韩*名下，转移登记费用由原告韩*负担。案件受理费100元，由被告苑*、郑*负担。

上诉人诉称

郑*上诉称：苑*在未告知上诉人的情况下与被上诉人签订合同，违反了合同法及房地产管理法的规定，侵犯了上诉人的合法权益。同时，原审将举证责任加到了上诉人头上错误，卖房协议的签名并不是上诉人所签。请求二审查明事实，依法确认被上诉人与苑*所签的卖房协议为无效协议，并驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

韩*答辩称：韩*与苑*签订买卖合同时并无所有权登记证书，苑*也未告知该房屋系二被告共同共有，段**的证言证明2010年9月27日在南阳**支行领取房产证后韩*得知二被告系该房产的共同共有人后，即要求被告郑*在2004年12月30日的协议上予以补签的事实。郑*在该协议上签字的行为应视为对苑*处分该房屋行为的追认，因此，双方之间签订的房屋买卖协议自郑*追认后有效，韩*在支付相应价款后，二被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权转移登记手续。请求维持原审判决。

苑*答辩称：签订卖房协议时上诉人不知情，也不同意卖房。同意上诉人的上诉意见。

本院认为

根据各方的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：房屋买卖协议是否合法有效。各方对争议焦点均无异议和补充。

二审中各方均未提交新的证据。

二审中上诉人提出鉴定申请，经合议庭评议认为上诉人在原审中已明确表示不申请司法鉴定，视为已经放弃鉴定的权利，故本院依法不予鉴定。

二审查明的事实与原审一致。

本院认为，苑*在处分该房产时未征得郑*同意的情况下于2004年12月30日与韩*签订买卖合同，此时苑*并未取得该房屋的全部处分权，故苑*处分郑*对该房屋享有的所有权部分，应属无权处分行为，该合同属于效力待定合同。但韩*与苑*签订买卖合同后，即以苑*的名义偿还该房屋的银行按揭贷款，同时苑*即将本案争议的房屋交付给韩*开始居住至今。2010年9月27日，韩*到南阳**支行办理本案争议房屋的按揭贷款提前还款手续后，南阳**支行于同日解除对本案争议房产的抵押，并将本案争议房产的所有权证书交还给苑*、郑*时，二人当场将该房屋的所有权证书交付给韩*。此时韩*才得知本案争议房产系苑*、郑*共同共有。并要求郑*在2004年12月30日的协议中签字，郑*在该合同中予以签字认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故上诉人郑*在该协议上签字的行为应视为对苑*处分该房屋行为的追认。因此，被上诉人韩*与原审被告苑*双方之间签订的房屋买卖协议自上诉人郑*追认后应为有效协议，应当履行房屋买卖的附随义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人郑*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月七日