周口**限公司与周口某**限公司、何某某，第三人姚某某、张某某租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告周**置业有**（以下简称某公司）诉被告周**大酒店管理有**（以下简称某管理公司）、被告何某某，第三人姚某某、张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司委托代理人孙某某、胡某某，被告某管理公司、何某某共同委托代理人胡某某，第三人姚某某、张某某共同委托代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年1月1日，原告与被告何某某签订《某国际酒店合作框架协议》，协议约定原告将由原告独资设立的某管理公司的股权全部转让给被告何某某，何某某通过某管理公司承租某国际7号楼的若干物业用于开设酒店，协议还约定租金总额，租金按月支付，乙方须确保每月租金于上月25日前到账等约定；双方后又签订了《房屋租赁合同》，该协议又明确约定“自2012年1月1日起，甲方向乙方收取租金，租金按月支付，乙方须确保每月租金均于上月25日之前到账；租赁期间，如乙方拖欠房租一个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁物，且按照实际损失向乙方索赔”。另约定“房屋租赁期间，如乙方逾期支付租金，自第8日起（逾期7日内免滞纳金）每逾期一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金”。现因被告何某某和周口某**限公司未按照上述框架协议和租赁合同的约定及时向原告支付到期应付2014年5月25日应付6月份租金199530元，2014年6月25日应付7月份租金200000元，2014年7月25日应付8月份租金200000元，2015年6月25日应付7月份租金90000元，2015年7月25日应付8月份租金418390元，2015年8月25日应付9月份租金418390元，2015年9月25日应付10月份租金418390元，2015年10月25日应付11月份租金418390元，以上共计2319190元的租金，已构成严重违约，并给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告签订的《某国际酒店合作框架协议》和《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金2319190元（2015年11月以后按418390元／月计算至租赁物交付之日）及滞纳金（按日租金的2倍计算）；3、被告向原告返还租赁物，损坏按实际损失赔偿。

被告某管理公司与被告何某某共同答辩：1、要求继续履行原被告之间签订的《合作框架协议》和《房屋租赁合同》。我方在承租房屋后，投入了巨额资金对西餐厅、中餐厅、综合多功能厅等进行装修，解除合同对我方造成的损失太大。2、我方对租赁物占有、经营、使用、管理、支配、收益至2015年5月1日，在此之前，我方不拖欠原告方租金，2014年5月25日至7月25日租金599530元未支付，是经过双方同意补偿给我方因空调漏水导致66间客房长达数月不能使用造成的经济损失，原告无权主张。3、从2015年5月1日起至原告起诉，这期间及以后所拖欠的租金应当由第三人姚某某、张某某支付，第三人经营是经过原告同意的，因行情不好，第三人多次找到原告商议降低租金事宜，且从2015年5月1日起该租赁物由第三人占有、经营、使用、管理、收益，依据谁占有房屋、谁支付房屋占有费用的原则，应由第三人支付所拖欠的租金。

被告辩称

第三人姚某某辩称：姚某某并不应承担2015年5月以后的租金，因为第三人姚某某既不是原告和被告的合同当事人，第三人姚某某也未和某公司有任何房屋租赁协议，也不是实际占有酒店管理公司的实际人，因此第三人姚某某不应当支付任何租金。

第三人张某某辩称：张某某和本案原告或被告没有任何合同关系，不应当承担任何义务。

原告向法庭递交的证据有：证据一、周口**限公司的营业执照和机构代码、房屋所有权证书，证明涉案的房屋所有权人为本案原告。证据二、《某国际酒店合作框架协议》、《房屋租赁合同》，证明1、2012年原告与何某某及某管理公司就股权转让和房屋租赁签订了合作框架协议和租赁合同。2、合同约定某管理公司每月租金于上月25日之前交纳；租赁期间，如乙方拖欠房租一个月以上，原告有权解除合同，收回租赁物，且按照实际损失向乙方索赔。3、《某国际酒店合作框架协议》第3条（3.1）、《房屋租赁合同》第七条约定，周****限公司未经原告同意不得转租。4、《房屋租赁合同》第十一条约定，租赁方逾期未支付租金，自第8日起每逾期一日，租赁方按日租金的2倍向原告支付滞纳金。证据三、周口**限公司联系函3张和回复函1张、催收函1份和挂号信收据。证明因被告某管理公司未按约定及时、足额交纳房屋租赁费，原告多次向被告公司发送催交房屋租赁费的联系函和律师函。证据四、工商银行业务回执票据（30张）及汇总表，证明自2014年1月至2015年7月，某管理公司共向某置业交纳房屋租赁费5945983元，2015年7月6日至今没有交纳过房屋租赁费。

被告某管理公司及被告何某某的质证意见为：证据一无异议。证据二真实性无异议，证明目的有异议，合同中约定的滞纳金违反法律规定。被告转租是原告同意的，且第三人承租期间多次协商降租事宜。证据三真实性无异议，通过致函内容，证明我方不拖欠租金，是因空调漏水导致的经济损失。对其他证据无异议。

第三人姚某某、第三人张某某的质证意见为：证据一、无异议。证据二、合作框架协议，第二条第二款第一项有修改痕迹，该证据涉嫌伪造。房屋租赁合同附件每月月租金空白，不能证明月租金多少。其他无异议。

被告某管理公司及被告何某某向法庭提交的证据有：证据一、周口某酒店承包经营合同一份（庭后提交了原件）。证明我方将酒店承包转让给姚某某，应由姚某某支付租金；证据二、酒店经营移交证明一份，该证据是在姚某某未向某置业公司支付租金，双方发生争执并报警后第三人姚某某出具的，证明姚某某将经营权转让给张某某的行为无效。证据三、中央空调维修合同一份，证明被告与原告协商，原告同意用两个月的租金作为补偿款及维修金对某国际酒店进行维修；证据四、房屋交易明细。证明姚某某通过我公司的账户向原告支付租金及工资，也证明了某置业对被告转让经营权的认可，且姚某某有向原告支付租金的义务。证据五、股东信息一份，证明姚某某不是我公司股东，其无权将经营权转给第三人张某某。庭后提交的证据六、周口市公安局报案材料，证明第三人经营情况。

原告对被告所举证据的质证意见为：证据一属于无效合同，其实质属于转租合同，并未通过原告同意；证据二、我方认为姚某某无权将酒店再次转租；证据三、维修费用我方已经在2014年租赁费中扣除，不应当再次扣除；证据四、2015年7月后原告没有收到过租金。姚某某也未向原告支付过租金；证据六、真实性无异议，被告转租无效。

第三人姚某某的对被告所举证据的质证意见为：证据一经营合同是复印件，未看到原件，被告某管理公司拿出原件。如果某管理公司能够拿出原件，我质证意见如下：1、该合同概念非常明确，是承包经营，没有租赁的概念。2、该承包经营的承包金在合同第三条有明确约定为100000元，也能说明该合同是承包经营而非租赁。证据二经营移交证明，1、因该证据是复印件，如果从公安机关调取应加盖公安机关印章，所以真实性无法辨别。2、该说明即使真实，也不能证明第三人姚某某将酒店转租给张某某，因为其内容说明是把酒店经营、人事任免移交，没有涉及房屋租赁。证据三无异议。证据四房租交易明细是被告某管理公司向原告某置业所交房租明细，是被告应履行的义务，和第三人姚某某、张某某无关。证据五、是被告某管理公司内部股东的问题，与第三人姚某某、张某某无关。证据六、真实性无异议。

第三人张某某对被告所举证据的质证意见为：张某某对酒店没有实际占有，即使有姚某某的委托说明，第三人张某某也没有接受，其说明也只是姚某某单方行为，本案与张某某无任何关系。证据六、真实性无异议。

本院查明

经综合认证，原、被告向本院提供的证据均内容客观真实，形式合法有效，与本案的案件事实相关联，可以作为本案的定案依据，为有效证据，本院予以确认。

根据上述有效证据及庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2012年1月1日，原告与被告何某某签订《某国际酒店合作框架协议》，协议约定原告将由原告独资设立的周口某**限公司的股权全部转让给被告何某某，何某某通过周口某**限公司承租某国际7号楼的若干物业用于开设酒店，租期从2011年7月1日至2021年6月30日；协议还约定了每年租金总额，其中2013年7月1日至2014年6月30日年租金570万元，2014年7月1日至2015年6月30日年租金590万元，2015年7月1日至2016年6月30日年租金600万元。租金按月支付，乙方须确保每月租金于上月25日前到账等约定。同日，原告与被告某管理公司签订了《房屋租赁合同》，该协议明确约定“自2012年1月1日起，甲方向乙方收取租金，租金按月支付，乙方须确保每月租金均于上月25日之前到账；租赁期间，如乙方拖欠房租一个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁物，且按照实际损失向乙方索赔”。另约定“房屋租赁期间，如乙方逾期支付租金，自第8日起（逾期7日内免滞纳金）每逾期一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金”。

协议签订后，双方履行协议至2014年9月，被告某管理公司

尚欠原告2014年6、7、8月份应付租金599530元，并以酒店中央空调维修问题未解决为由拒付。

2014年9月至2015年4月的租金，原被告双方无争议。

2015年4月7日，被告某管理公司与第三人姚某某签订《周**国际大酒店承包经营合同》一份，合同约定被告某管理公司将酒店经营权承包给第三人姚某某经营，期限从2015年5月1日至2021年4月20日。第三人姚某某支付被告某管理公司承包经营风险抵押金500000元，并于每月25号支付承包金100000元。合同签订后，第三人姚某某依约向被告某管理公司支付了承包押金500000元及2015年5、6月份的房租和承包金。被告某管理公司向原告支付了2015年5、6月份全额租金各412390及7月份部分租金（尚欠90000元，7月份起月租金变更为418390元），以后租金未付。

2015年7月25日，第三人姚某某出具《酒店经营管理权移交的说明》，内容为：河南周口某国际酒店经股东一致通过同意，本人经营到七月三十一日止，以后的经营权、人事任免权等酒店一切事宜移交张某某股东全权负责管理。9月20日被告某管理公司向第三人姚某某发出《解除合同通知书》，以第三人姚某某拖欠账款2225730元为由，要求解除双方于2015年4月7日签订的《酒店承包经营合同》。9月28日，被告某管理公司及其法定代表人何某某向周口市公安局报案称：姚某某拖欠巨额债款不知去向，现有不明身份的人，以张某某与李*为首的黑社会召集几十名驻马店籍社会闲杂人等住在本酒店，强制收取公司财务权与每天营业款，非法侵占公司财产和利益，给公司造成巨大损失。经周口市公安局调查，相关人员李**（曾用名李*）称：某国际酒店法人代表是何某某，何某某与姚某某签订承包经营合同，经营权归姚某某，姚某某又全权委托张某某负责酒店的经营管理，张某某又聘用我（李*）负责酒店的日常工作。周口市公安局未对此案作出处理。

本院认为

本院认为，原被告之间签订的框架协议和租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，二被告于2015年7月以后未履行支付原告租金的义务，构成违约，符合双方约定的解除合同条件，二被告应当承担违约责任，对原告要求解除与被告签订的《某国际酒店合作框架协议》和《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。对被告辩称酒店已转租，租金应当由第三人支付的主张，因第三人的经营活动受承包经营合同的约束，属被告某管理公司经营管理方式的范畴，且被告在变更管理人（或经营人）以后，仍以自己的名义向原告支付数月租金，对租赁物也未作出约定，不符合转租行为的法律要件，对该主张本院不予采信。对被告辩称2014年5月25日至7月25日租金599530元未支付，是经过双方同意补偿因空调漏水导致66间客房长达数月不能使用造成的经济损失的主张，因未向本院提交充分证据，本院不予采纳。对原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院予以支持。但原告主张租金数额为2319190元，本院计算数额为2363090元，应以原告主张支付。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，因双方关于滞纳金的约定属违约金性质，其计算标准明显高出原告实际损失，故应当予以调整，按照中**银行同期贷款利率为妥。原被告所签两份合同，内容相互交叉、重叠，且互为补充，故二被告应承担连带民事责任。第三人陈述与本院查明事实基本一致，本院予以采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（三）、（四）项、第一百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告周***限公司与被告何某某、被告周*某大酒**限公司签订的《某国际酒店合作框架协议》。

二、解除原告周***限公司与被告周*某大酒**限公司签订的《房屋租赁合同》。

三、被告何某某、周****限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周**置业有限公司2014年6、7、8月份租金599530元，2015年6、7、8、9、10月份租金1763560元，合计2363090元及利息，按2319190元及利息履行（2015年11月以后租金按照每月418390元计算至房屋交付之日的前一个月；利息按照每月拖欠租金日期的第8日起至履行完毕之日止，按中**银行同期贷款利率计算）。

四、被告何某某、周****限公司于本判决生效之日起十五日内交付原告周**置业有限公司租赁房屋（以原被告双方签订协议时的房屋清单减去已售房屋为准，详见原告提交的《有关物业出租和租金计算情况的说明》）。

五、第三人姚某某、张某某不承担本案民事责任。

六、驳回原告周**置业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25354元，由二被告共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月十七日