上诉人林**因与上诉人赵*、原审第三人郑州市铭达房地**有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人林**因与上诉人赵*、原审第三人郑州市铭达房地**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林**的委托代理人李**、鲁*、上诉人赵*的委托代理人赵**、赵**到庭参加了诉讼，原审第三人郑州市铭达房地**有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年7月19日，林**、赵**第三人铭达公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：林**以67万元的价款购买赵*位于郑州市惠济区黄河南岸86号心屿18号楼2单元5层14号房屋，包括房屋的相关配套费用、装修、维修资金等。林**、赵*同意一次性付款，林**应在立契当日向赵*付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由第三人保管，林**于签订合同时支付佣金即房价款的2%计13400元，定金36600元。赵*同意定金在办理完房产过户手续前由第三人保管。赵*于签订合同时将房屋所有权证交由第三人保管作为对房屋真实性的担保。林**、赵*约定在合同签订之日起45个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续（合同第五条）。本合同经林**、赵**第三人签字成立时，林**、赵*应向第三人及时足额支付佣金。因林**、赵*任一方违约或双方违约，导致本合同解除、终止履行，三方确认按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，双方同时违约时，各负担总佣金的一半。赵*若违反第五条约定，视为其单方解除合同，应双倍返还林**交付的定金（原交第三人代为保管的定金，赵*无权要回，第三人有权将定金直接给付林**，除非三方达成新的协议）；林**若违反第五条约定，视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（第三人有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付退还赵*，除非三方达成新的协议）；如林**、赵*均违反第五条约定，在双方各向第三人支付本合同约定总房款1%的佣金后，第三人应将房屋产权证或售房保证金退还赵*，同时将保管的定金交于林**。合同第十一条三方又进行了如下约定对上述条款进行了变更：（1）林**、赵*双方均应积极配合，并按房管局／银行要求提供相关手续，无故推脱或故意延误不办则视为违约；（2）林**、赵*双方一次性过户前，林**需要办理银行贷款，赵*应当积极配合办理并提供所需要的资料；（3）赵*的银行解押款项由林**支付约为30万元，此款项冲抵为房款的首付款并作为追加定金；（4）林**贷款审批通过，赵*贷款银行解除后双方应当积极配合第三人到房管局办理过户手续，如到时房屋交易未满5年，需交纳的营业税与个税共计6.6%由赵*承担此税费，其他税费由林**负担，双方均无异议；（5）林**办理完银行贷款审批手续，赵*的银行卡由林**支配与设置银行密码，赵*不得私自挂失与更改，确保林**收到银行贷款的款项为止，并将卡交于赵*。同日，林**支付佣金13400元及定金36600元，其中定金现仍由第三人保管。赵*将房产证、契证、维修资金票据交存第三人。合同履行过程中，赵*曾协助林**办理银行办理贷款审批手续，因赵*未协助提供其婚姻关系相关资料，林**无法继续办理贷款审批手续。林**也未向赵*支付解押款。林**、赵*遂形成纠纷，诉至法院。

另查明，赵*的涉案房屋存在按揭贷款，贷款金额37.8万元，2014年9月10日赵*提前偿还贷款本金4万元。

一审法院认为

原审法院认为，林**、赵**第三人签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中林**、赵*的争议焦点为：赵*协助林**办理贷款审批手续的义务在先还是林**支付赵*解押款的义务在先？林**认为，根据合同第十一条约定的内容及条文顺序，以及林**方提供的证人证言及第三人的陈述，林**、赵*履行合同义务的顺序应为赵*先协助林**办理银行贷款审批手续再由林**支付赵*解押款，赵*办理解押手续，然后双方共同至房管局办理过户手续。赵*认为，根据银行规定，涉案房屋不解押不可能再次办理贷款手续，故林**支付解押款义务在先，赵*协助林**办理银行贷款审批手续在后。庭审中赵*认可曾协助林**到银行办理贷款手续，之后一个月左右的时间内，第三人并未催促赵*提交离婚手续及未再婚证明等材料，赵*关于涉案房屋未解押林**无法进行银行贷款审批成立的话，那么赵*在涉案房屋解押之前根本无需协助林**到银行办理贷款审批手续。同时根据合同第十一条的条款顺序和林**、赵*对该条内容的解释，原审法院认为，本案中赵*协助林**办理贷款审批手续的义务在先。故本案中赵*存在违约，应当承担相应的违约责任。因赵*未先行履行其合同义务，阻碍了林**向赵*支付解押款的后履行合同义务，赵*主张林**违约理由不充分，原审法院不予支持。根据合同约定，赵*违反合同第五条，则视为其单方解除合同，且赵*已经明确表示不愿再出售涉案房屋，故本案中的房屋买卖合同应予以解除。赵*应双倍返还林**已交付的定金，林**仅主张36600元，系其在法律规定范围自由处分其民事权利的行为，原审法院予以支持。因该定金现由第三人保管，为减少诉累，可直接由第三人退还林**。根据合同约定，赵*违约应由其承担全部佣金13400元，该佣金已由林**交付第三人，故林**主张赵*其佣金损失13400元，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条u0026ldquo;当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务u0026rdquo;、第六十七条u0026ldquo;当事人互负债务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。u0026rdquo;、第九十三条第二款u0026ldquo;当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。u0026rdquo;、第一百零七条u0026ldquo;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。u0026rdquo;、第一百一十五条u0026ldquo;当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。u0026rdquo;、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款u0026ldquo;当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。u0026rdquo;、第六十四条第一款u0026ldquo;当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。u0026rdquo;之规定，判决：一、林**、赵**第三人郑州市铭达房地**有限公司于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、赵*于判决生效之日起五日内支付林**佣金损失13400元；三、郑州市铭达房地**有限公司于判决生效之日起五日内返还林**交纳的定金款36600元；四、驳回赵*的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，反诉费408元共计1458元，由赵*承担。

上诉人诉称

上诉人林**不服原审判决上诉称：1、一审法院对林**要求赵*赔付的定金定性错误。本案中，在赵*拒绝配合林**办理银行贷款审批手续，并明确告知第三人不愿再出售涉案房屋后，第三人就向林**表示愿意退还由其代为保管的定金36600元，且第三人在一审法院做的询问笔录中也有此记录，故林**与第三人之间就第三人代为保管定金的退回问题不存在任何争议第三人有权利将定金直接支付给守约方。2、林**在一审诉讼中为减少不必要的诉累，仅要求赵*赔付双倍定金中应由赵*赔付的另一倍定金，而不是一审法院所认定的由第三人退回的代为保管的定金。一审法院在没有进行任何释明的情况下，直接认定林**放弃要求赵*赔付定金损失属明显错误，并超出诉讼请求范围，请求依法撤销原判，并改判赵*赔付林**双倍定金中的另一倍定金36600元及佣金损失13400元，或者发回重审。

被上诉人辩称

赵**辩称：如果是赵**约该给，但是赵*没有违约，不应该给，林**违约应该给赵*3万多。林**应先交钱，赵*才能解押，买卖不成是林**违约造成的。

上诉人赵*不服原审判决上诉称：1、一审法院认定的事实不清，证据不足。一审法院认定纠纷的起因事实不清、证据不足。一审法院认定：因赵*未协助提供其婚姻关系的相关资料，林**无法继续办理贷款审批手续，双方遂形成纠纷，没有事实依据。债务履行顺序是当事人约定的谁先履行相关义务后，另一方当事人再履行相关义务的约定，合同的条文顺序与履行合同义务的先后顺序是两个完全不同的概念。2、一审法院审判程序违法。原审第三人未参加一审庭审活动，一审法官却单方接见第三人，又依未经庭审质证的原审第三人的庭后陈述、举证、质证、诉辩意见确认本案事实，审判程序违法，导致违法裁判。3、一审判决漏审错判赵*的诉讼请求。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，执法不严，应依法予以撤销，改判支持上诉人的一审诉讼请求。

林**答辩人称：一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法请求二审法院驳回赵*的上诉请求。1、一审法院关于导致本案《房屋买卖合同》无法履行的根本原因在于赵*拒不配合林**办理银行贷款审批程序的认定，事实清楚，证据充分。证人付晓鹏系第三人的工作人员，他负责办理贷款及过户手续，其证明签订合同后，曾通知双方到银行办理贷款审批手续，因赵*已离婚，但未提交离婚证明及未再婚证明，导致当天没有办理银行贷款审批手续。第三人到庭陈述，出售房屋有银行贷款需解押的，行业通常的做法是，出售方先配合买方办理银行贷款审批，贷款审批通过后，再办理解押手续。在合同签订时，第三人就将此程序向双方进行了说明，并在合同补充条款中进行了约定。本案导致房屋买卖合同无法履行的根本原因在于赵*不配合办理银行贷款审批程序。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：根据合同第十一条约定及原审第三人的陈述，履行合同义务的顺序应为赵**协助林**办理银行贷款审批手续再由林**支付赵*解押款，赵*办理解押手续。赵*协助林**办理贷款审批手续的义务在先，赵*未先协助林**办理银行贷款审批手续，赵*存在违约，应当承担相应的违约责任。因赵*未先行履行其合同义务，阻碍了林**向赵*支付解押款的后履行合同义务。赵*应双倍返还林**已交付的定金，林**仅主张36600元，符合法律规定。为减少诉累，由原审第三人直接退还林**。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审林**预交的案件受理费1050元，由林**负担；二审赵*预交的案件受理费1050元，由赵*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十四日