镇江**有限公司与镇江**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人镇江**有限公司（以下简称富**司）与镇江**限公司（以下简称鑫**司）租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经商初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2014年7月16日进行了公开开庭审理，富**司的委托代理人周**、万**，鑫**司的委托代理人张**、杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年1月12日，富**司与鑫**司签订租房协议约定：富**司承租鑫**司位于镇江新**村厂房一处；租赁期限2年，从2010年3月1日至2012年2月29日；年租金68000元，富**司须在鑫**司交房时首付30000元，半年后付清剩余38000元，第二年房租在第一年基础上递增5%，付款时间不变；如遇政府政策性行为企业拆迁，富**司取得六成搬迁费，鑫**司取得四成搬迁费，且富**司取得与其相关的补偿费用；富**司若没有如期交纳房租，鑫**司有权提前解除协议并收回房屋，不赔偿富**司损失。协议签订后，富**司在鑫**司交付房屋后首付30000元房租；对于半年后当付的38000元租金，富**司未予支付。2011年2月份，富**司自行从租赁的厂房处搬出，迁址新租赁处继续生产经营。

因万顷良田一期项目工程拆迁，鑫**司位于照临村片区的厂房纳入拆迁范围。2011年6月，大路镇拆迁办与鑫**司法定代表人徐有新经过正式洽谈，签定房屋拆迁补偿安置协议书，鑫**司获得房屋拆迁补偿款1891809元。

另查明，时任负责鑫**司厂房拆迁的工作人员陶**、赵**在拆迁过程中未与富**司沟通拆迁事宜，直接与鑫**司法定代表人徐有新商谈并达成拆迁补偿协议。被拆迁厂房是否空置与拆迁补偿款的计算并无直接关联。

以上事实，有租房协议、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋拆迁补偿计算表、大路镇拆迁办情况说明、陶**、赵**以及徐有新谈话笔录以及当事人陈述等证据予以证实。

2013年9月，富**司诉至原审法院，请求法院判令：鑫**司给付其搬迁及停产停业损失162918元（应得的200918元补偿款扣除应缴的38000元房租）。鑫**司辩称：富**司在拆迁协议达成的4个月前已搬走，无权按照租赁协议主张任何补偿，请求法院驳回富**司的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：诉讼双方之间签订的房屋租赁合同合法有效。因拆迁中相关搬迁费及停业停产损失是对实际经营人的补偿，而鑫**司于2011年6月与拆迁部门商谈拆迁补偿事宜时，富**司已于2011年2月搬离租赁厂房，并在别处租用厂房继续生产经营。富**司未提供证据证明拆迁部门给予鑫**司的相关补偿费用与其有关，故对富**司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：驳回镇江**有限公司诉讼请求。

原审法院判决后，富**司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求。主要上诉理由为：上诉人承租房屋的拆迁工作在2010年7、8月份就已开始，上诉人于2011年2、3月份从租赁厂房搬出，是配合政府的拆迁工作，故上诉人应按照合同的约定取得六成的搬迁费及停业停产损失补偿。

被上诉人辩称

被上诉人鑫**司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：富**司承租的鑫**司厂房在镇江新区万倾良田一期（大路片）拆迁工程范围内。2010年10月14日，镇江新区拆迁事务所工作人员对该厂房进行了入户调查，并制作了房屋拆迁调查表和调查表附图。2010年11月16日，镇江市大路镇人民政府和镇江新区拆迁事务所在拆迁范围内发布了搬迁奖金通告。2011年2月，富**司从其承租的鑫**司厂房中搬离。截至该时，相关拆迁范围内的拆迁工作已经启动并部分完成。2011年6月12日，镇江新区拆迁事务所与鑫**司法定代表人徐有新签订房屋拆迁补偿安置协议书和房屋拆迁补偿计算表。对于2011年6月12日房屋拆迁补偿计算表，鑫**司在二审庭审中称，它是依据2011年5月份的入户调查情况所制作。但是，经本院限期举证，鑫**司未能向本院提供2011年5月份之后的房屋拆迁调查表。

以上事实，有2010年10月14日房屋拆迁调查表及配图，搬迁奖金通告和相关证人证言予以证实。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：富**司与鑫**司在租房协议中约定的承租期限为2010年3月1日起至2012年2月29日止。富**司承租厂房所处片区的拆迁工作，于2010年10月、11月期间即已启动，对此富**司与鑫**司均应明知。2010年9月1日，富**司未按约向鑫**司支付38000元房租。对此，富**司陈述称，其欲交房租但鑫**司未收；鑫**司陈述称，其欲收房租但富**司未交。诉讼双方对其陈述，均未提供证据加以证明。

本案中，鑫**司未能举证证明，其在富**司客观欠交房租的情况下，曾经书面通知富**司解除双方间的租房协议。根据《合同法》第九十四条、第九十六条和第二百二十七条规定，虽然富**司欠交房租，但因鑫**司未书面通知解除，故不能随即发生诉讼双方租房协议解除的法律效果。同理，尽管富**司于2011年2月搬离其所承租的厂房，亦不必然发生诉讼双方租房协议解除的法律效果。

本案诉讼双方在租房协议中约定：如遇政府政策性行为企业拆迁，涉及拆迁的搬迁费用甲方（鑫**司）拿四成，乙方（富**司）拿六成；跟乙方相关的补偿费用归乙方所有。2010年9月至2011年6月期间，富**司所承租鑫**司厂房的拆迁工作陆续完成，鑫**司亦从拆迁部门领取了拆迁补偿款。富**司根据约定获取相关拆迁补偿费用的条件成就。鑫**司应当依约向富**司支付其所应得的拆迁补偿费用。

富**司依约可以获得的拆迁补偿费用，根据拆迁部门与鑫**司签订的房屋拆迁补偿计算表第十一项、第十二项内容和相关拆迁规定可以确定为两类：一是搬迁费，二是停产停业损失。关于搬迁费，根据双方租房协议约定，富**司可得补偿款共计53141元【（1231.47平方＊40元＋262.14平方＊90元＋224.54平方＊70元）＊60%】。关于停产停业损失费，诉讼双方在租房协议中就具体分配比例未作约定，仅笼统约定为“跟乙方相关的补偿费用归乙方所有”。由于出租人和承租人均有可能因拆迁而遭受相应的停产停业损失，且承租人的停产停业损失较出租人的停产停业损失通常较大，故本院参照双方关于搬迁费分配比例的约定，酌情确定富**司可得停产停业损失费的60%，计88665元（1231.47平方＊120元＊60%）。

综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，富**司共可向鑫美公司主张获得拆迁补偿款141806元（53141＋88665）。原审法院认定事实错误，判决有所不当，应予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条和第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销镇江经济开发区人民法院（2013）经商初字324号民事判决。

二、镇江**限公司于本判决生效后十日内给付镇江**有限公司拆迁补偿款141806元。

如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费896元，二审案件受理费3558元，两项合计4454元，由上诉人**有限公司承担578元；被上诉**有限公司承担3876元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十八日