陈**与查林根房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**诉被告查林*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理，被告查林*提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由审判员鲁*担任审判长，与审判员周*、人民陪审员刘**组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加朱**作为第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以追加。原告（反诉被告）陈**及其委托代理人刘**、张*，被告（反诉原告）查林*的委托代理人徐*、徐*到庭参加诉讼；第三人朱**经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称，2011年12月2日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的位于苏州市吴中区木渎镇中山东路28-16号商业房屋转让给原告，转让价格980万元。同时约定，合同自签字之日起生效，生效后3日内，原告支付定金20万元，2个月内再付600万元，余款在过户后一个月内付清，原告支付600万元后7日内双方办理过户手续，过户后3日内被告将房屋交付给原告。合同签订后，原告当日将定金20万元支付给被告，后原告发现涉案房屋早已抵押给银行，并且有银行贷款未还。为保障产权顺利变更，原告催促被告解除抵押担保的同时，自2012年1月22日至2012年9月12日分8次将购房款132万元支付至被告账户及其指定的收款人朱*才账户，加上定金，合计152万元。但时至今日，被告未积极履行。请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、返还原告已付购房款152万元并自付款之日起按中**银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金至判决确定的履行之日止，暂计算至2014年10月23日为310727.97元。审理中，原告表示实际支付的购房款是137万元，要求被告返还购房款的金额变更为137万元。

被告辩称

被告查林根辩称，同意解除房屋买卖合同，但其只收到原告支付的购房款50万元，愿意归还30万元，不应支付利息。同时反诉称，协议签订后，原告未能依约履行支付义务，构成严重违约，20万元定金应予没收，原告无权要求返还。请求判令原告已支付20万元定金不予返还。

反诉被告陈**辩称，其一直积极履行合同，系被告的违约导致合同目的无法实现，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

第三人朱**未作述称。

本院查明

经审理查明，2011年12月2日，被告查林根（甲方）与原告陈**（乙方）经第三人朱**介绍签订房屋买卖合同一份，约定甲方将其坐落于吴中区木渎镇中山东路28-16号800.29平方米的房屋及365.2平方米的土地使用权出卖给乙方，转让价格为980万元。合同第3条约定，合同生效后3日内，乙方支付定金20万元，2个月内再付600万元，余款在过户后一个月内付清。合同第5条约定，乙方按上述约定支付600万元购房款后7日内，双方应共同办理过户手续，过户完毕后3日内甲方应将房屋交付给乙方。同日，陈**支付定金20万元给查林根。2012年5月24日，陈**妻子张**替陈**支付30万元给查林根。2013年2月17日，查林根向陈**发出函告称陈**未在约定的2个月内支付600万元购房款已构成严重违约，如果在2013年2月20日前按合同约定支付购房款，可以不追究违约责任。2013年2月20日，陈**复函称已支付152万元房款（50万元付给查林根，102万元付给中间人朱**），愿意继续履行合同，但要求查林根配合解决产权交易障碍，取得承租户放弃优先购买权承诺书并解除抵押担保。

另查明，涉案房屋在出卖前已经设定抵押，根据查**提供给陈**的房产证、土地证复印件，该权证上并未记载任何有关抵押事项，陈**系在合同履行期间发现该房屋上有抵押权。现涉案房屋已被拆迁。

审理中，原、被告一致确认房屋买卖合同于2015年1月8日解除。

上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、收条、函告、回复函及庭审笔录等证据予以证实。

本院认为

本案的争议焦点是：一、查林根实际收取的房款金额是多少。二、合同解除的过错在于哪一方。

关于第一个争议焦点，陈**向本院提交了以下证据：1、银行打款记录。证实除定金20万元外，其妻子张**于2012年1月22日转账至第三人朱*才账户10万元，2012年2月10日转给朱*才10万元，2012年3月27日转给朱*才17万元，2012年5月24日转给查林根30万元，2012年6月20日转给朱*才30万元，2012年9月12日转给朱*才15万元。另外，2012年3月4日由顾伟民代陈**转给朱*才5万元。合计137万元。朱*才是查林根指定的代收人。2、录音证据一份，系陈**代理人刘**于2014年12月8日上午与查林根的通话内容记录，证明购房事实及查林根收款情况。

经质证，查**只认可收到50万元，包括定金20万元及2012年5月24日的30万元，对于汇给朱**的款项，其表示不清楚，其没有授权朱**收取购房款，也没有收到朱**转交的陈**的购房款。另外，其和朱**之间也有其他款项往来。对于录音证据，查**表示该录音是刘**打电话给其时录下的，当时自己在公交车上，听不太清楚，对方一直在诱导自己，其从来没有明确承认拿到137万元，所有的款项应以书面手续为准。

本院认为，因陈**并无充分证据证明第三人朱**受查林*委托收取款项，查林*在庭审中也明确否认收到过朱**转交的购房款，即使其转账汇给朱**的款项属实，也不能认定上述款项系陈**支付的购房款；录音证据系陈**代理人刘**单方制作，合法性存疑，且刘**的言词具有一定的诱导性，而查林*的表述混乱、前后矛盾，不能仅凭该录音就认定查林*收取了92万元或者陈**主张的137万元；第三人朱**庭审时未到庭，亦拒绝接受本院的调查，故本院对陈**主张交付给朱**的款项系支付查林*购房款之事实无法认定。陈**可就其主张的87万元另行与朱**结算。综上，本院认定被告查林*实际收取的购房款为50万元。

关于第二个争议焦点，陈**认为，查林*签订合同时承诺该房屋没有贷款，但其之后发现该房屋有抵押贷款，就多次催促查林*注销他项权证，但查林*一直没有注销，也就无法办理过户登记，而房屋现已拆迁，合同目的无法实现，违约责任应由查林*承担。

查林*认为，其并未在订立合同时承诺房屋没有贷款，而房屋上有无贷款或出租并不导致房屋无法出卖，只要陈**当初按合同约定支付购房款，其就有能力按时办理过户手续，因陈**未按约定支付购房款，是违约在先，最终导致合同解除，应当承担相应的违约责任。由于陈**一直未能付款，其也确实需要筹措资金还贷，后来通过中间人联系其他买家，但均未能达成正式履行，后来政府出于建设需要予以收购。

本院认为，虽然物权法第191条规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但抵押人就抵押财产订立的买卖合同仍然有效，买受人应按照合同约定履行义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，合同自双方签字之日起生效，房屋上设定的抵押权不影响合同效力。双方应当严格遵守约定，履行各自的合同义务。根据合同约定，陈**应在合同生效后2个月内即2012年2月2日前支付600万元，但即使按其主张的付款金额，其也仅仅支付了137万元，且也并非在合同约定的两个月内付款，由此可见，陈**确实违约在先。至于涉案房屋上有抵押贷款的问题，双方在合同中并未明确约定，查林*否认在订立合同时做出承诺，陈**未能提供充分的证据证实其主张，对此不能认定查林*在上述问题上具有违约情形。作为购买人，陈**应当对房屋权属问题尽到注意义务，即使房屋上有抵押贷款，不对原告按约付款产生影响。陈**基于对付款后能否按约过户产生疑惑，未按约承担付款的先履行义务，但并未提供上述行为符合不安抗辩权行使条件的确切证据，故陈**应对该违约行为承担责任。

合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，因合同取得的财产，应当返还。查林根收取的30万元购房款，应当予以返还；对于20万元定金，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，因此该20万元不应返还。至于陈**要求的利息，因不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**与被告查林根于2011年12月2日签订的房屋买卖合同于2015年1月8日解除。

二、反诉原告查林根对反诉被告陈**支付的定金人民币200000元不予返还。

三、被告查林根于本判决生效之日起十日内返还原告陈**购房款人民币300000元。

四、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费80400元、反诉案件受理费2150元，合计人民币82550元，由原告（反诉被告）陈**负担78000元，被告（反诉原告）查林根负担4550元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。江苏省**民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。

裁判日期

二〇一五年六月一日