梅满嘉园第三届业主委员会与无锡广**限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人梅满嘉园第三届业主委员会（以下简称第三届业委会）因与被上诉人无锡广**限公司（以下简称广**司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡**业开发区人民法院（2015）新民初字第1723号民事裁决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：

2012年9月23日，广**司与梅满**委员会签订了物业服务合同，约定广**司为无锡市梅满嘉园小区（以下简称梅满嘉园小区）提供物业服务，服务期限自2012年6月1日起到2016年5月31日止；地上停车费按100元／个／月的标准收取，地下车库按50元／个／月的标准收取公共能耗服务费，地下车库属于业主所有的车位按100元／个／月的标准收取，临时进入小区的非业主车辆超过一小时的应当收费，收费标准由业主委员会决定，上述停车费归业主共有，由广**司收取，并独立建账，如广**司物业公共服务费经核算出现不足，则可以用该费用弥补；鉴于地下车库同时属于人防工程，根据相关法律规定，并依照谁投资谁受益谁管理的原则，投资人（开发商）在确保地下车库设施设备以及连接部分的设施正常运行、维护，且设施设备完好无瑕疵的情况下，方能领取应得收益，业主委员会可以根据具体情况在车库当年收益中，提留不低于40%的维修准备金，另外广**司在向投资人支付上述收益前，应当经业主委员会认可和同意。此后，广**司实际提供服务至2014年8月18日。

2014年9月27日，第三届业委会成立，并于2014年10月14日在无锡**管理局办理了登记备案手续。2014年12月9日，广**司与接任梅满嘉园小区物业管理的无锡市**有限公司（以下简称浩**司）签订物业管理交接意向书，香梅第一社区居委会、第三届业委会做为见证人在该意向书上签字，双方约定：“……四、办公室设备、用品图纸等技术资料广**司按接管小区时的情况进行交接，所有相关合同、协议以及付款情况（电梯维护、垃圾清运等），与开发商无合同，属于开发商在本小区的收益，由广**司负责轧算。五、办公场所按开发商配套建设的情况进行交接（2014年12月10日晚5点前要交接完毕）。六、实物、设备交接顺序（2014年12月10日晚5点前交接完毕）：1、由广**司列出各类办公设备、固定资产、低值易耗品、管理用具等物品的清单后进行交接（需提供前物业交接明细单）；2、由广**司列出图纸、文件、业主档案等各类技术资料清单后进行交接；3、由广**司列出本小区的公共设施设备清单后进行交接，并确认设备实际运行状况；4、广**司将交接清单之外属于其公司添置的物品搬出本小区；5、由广**司列出公共部位钥匙清单后进行交接。七、收费台帐、钱款交接顺序（2014年12月10日晚5点前交接完毕）：1、属于广**司在本小区以外的债务由广**司处理；2、由广**司垫付本小区用户尚欠缴的水费33919.66元，不纳入双方交接范围，由浩**司在此项交接前先予汇至香梅第一社区居委会账户，由社居委出具证明，待双方交接完毕后由香梅第一社区居委会汇至广**司账户；3、由广**司列出在本小区服务截至2014年8月18日账务账目汇总表，账目包括各类预收款、应收未收款、预付款等进行抵冲轧算（只限2014年的物业费、停车费、公共部位收益）经四方签字确认后，由广**司列出明细表进行交接。……”。同日，广**司与浩**司签订协议，约定：今由浩**司与广**司交接，物业费2014年前广宇物业费未收的，由浩**司承担5000元，清单为准，交接完毕后五天之内支付。

2015年6月29日，第三届业委会诉至法院称：广**司原系梅满嘉园小区的物业服务公司，双方签订的合同约定服务期限为2012年6月1日至2016年5月31日止。在服务合同履行期间，广**司于2014年8月18日自行撤出了小区，此后小区的物业服务由其实际负责。因广**司已经预收了2014年全年的公共服务费、停车费，但没有提供对应期限的服务，故应当予以返还。为了维护业主的合法权益，要求广**司立即返还公共服务费、停车费共计188951元。

一审法院认为

广**司原审辩称：其公司并非自行撤出梅满嘉园小区，而是由于梅满嘉园小区的前一任业主委员会提前解散，导致原服务期限至2016年5月31日的物业服务合同无法履行。基于多种因素，其公司在香梅第一社区居委会、第三届业委会的见证下与重新选定的浩**司签订了管理交接意向书，其中约定两公司对梅满嘉园小区截止到2014年8月18日以前的各类账目进行抵充、轧算，但事实上双方仅就2013年底之前未收取的物业费进行了核算。根据意向书的约定，第三届业委会并非履行物业服务的主体，也并非办理物业交接的主体，而相关法律亦规定，业主委员会仅能行使监督权，而不具有履行物业服务或要求原物业公司返还款项的权利，故第三届业委会无权要求其公司对于部分业主的预收款进行核算和返还。请求法院依法判决。

一审中，第三届业委会主张广**司预收了2014年全年的停车费与物业费，但是仅提供服务至2014年8月18日，故对于剩余费用应当予以返还，提供停车费预收明细10页、物业费预收明细5页予以证明。广**司认为上述清单均系打印件，没有其公司盖章确认，对于真实性不予认可，但对于多收取的物业费和停车费为188951元没有异议，只是认为2014年1月1日至8月18日未收取的物业费是183350.24元、停车费是10931元，2013年未收取的物业费与浩**司核算确认为5000元，另外预付电梯年检费24420元、垫付水电费33919.66元，上述费用还未包括提前终止合同导致额外支出的员工遣散费、设备购置费等100000元，所以才会在第三届业委会与香梅第一社区居委会的见证下签订意向书，要对所有的费用进行轧算，而业委会根据法律规定仅能行使监督权，无权要求其公司返还款项，且地下车库中有属于开发商的车位，根据合同约定该部分车位收取的收益归开发商，物业公司收取公共能耗费和管理费，由其公司与开发商结算该部分费用，与业主无关，提供地下车位使用权属协议书、地下车位平面图、开发商与前期物业签订的协议书予以证明。

第三届业委会认为意向书的签订不能证明交接行为的完成，在广**司撤出小区时浩洋公司尚未正式提供物业服务，故没有资格就本案主张时间段内的预收款事宜进行交接，且本案返还的是业主的公共财产，其业委会也无权擅自作决定；协议所显示的是未收取物业费，与本案主张返还的预收物业费无关；对于使用权属协议书无异议，但认为车位产权无法通过协议进行约定取得，应当提供产权证予以证明；地下车库平面图只能表明车位分布，无法证明产权归属问题；开发商与前期物业签订的协议是复印件，真实性无法确定，且内容与本案双方均无直接关系，与本案无关；其业委会有业主代表大会授权，故有权主张广**司返还款项，提供业主代表大会授权决议、业主代表大会上门签名表决表、业主委员会备案登记表复印件予以证明。

广**司表示对于授权决议的真实性无法确认，第三届业委会没有提供业主代表大会的签到表及证明是否召开业主代表大会的相关资料，也没有提供业主代表大会就上述授权做出的相关决议，即使有该份授权决议，第三届业委会也不是适格的主体；对于表决表的真实性无法确认，不清楚是否召开过此次代表大会，也看不出签名的人员是否是依法选举并产生的业主代表，且根据法律规定由业主大会或业主代表大会共同决定的事项里没有本案所涉情形，因本案费用并非全体业主共有或共同管理的款项，所以亦不应由业主大会或业主代表大会来决定；备案登记表没有原件，真实性无法确定，由法院依法认定。

以上事实，有第三届业委会提供的物业服务合同，广**司提供的意向书、协议及双方当事人陈述等证据在卷佐证。

原审法院认为：

根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，其必须受业主大会的委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务，在无全体业主授权的情形下，其不能以自己的意志对业主的重大权利作出相应决择。本案中，因广**司在物业管理合同到期之前提前终止服务，导致部分业主多预交了物业管理费和停车费，现第三届业委会向广**司主张返还该部分费用，应当提供证据证明其取得了业主大会或多支付费用的业主的授权，但在案件审理过程中，第三届业委会并未主动提供证据证明就本次诉讼召开了全体业主大会或业主代表大会征求业主意见，虽然在法院多次要求举证的情况下其补充提供了授权决议、签名表决表予以证明履行过相关程序，但授权决议仅有盖章，并无业主或业主代表的签名；而根据签名表决表来看，仅是上门让所谓的业主代表签字，但对于签字人员是否是业主代表大会的代表，该些代表是否通过符合法律规定的程序选出，以及签字是否是在召开业主大会或业主代表大会的情形下进行的，第三届业委会均未能提供证据证明。因是否授权业委会追讨预交的费用是业主的自主决定权，业主应当具有完全知情权，第三届业委会提供的现有证据无法证明追讨广**司预收费用一事已经张贴过公告告知业主，并取得业主的合法授权，故应承担举证不能的不利后果，即认定第三届业委会不具备代表业主进行诉讼的形式要件。

综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《物业管理条例》第十四条、第十五条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出裁定：驳回第三届业委会的起诉。

上诉人诉称

第三届业委会不服原审裁定，向本院提起上诉称：业主代表大会是业主自治的产物，行政主管部门也仅是备案。其选举的合法性只有业主有资格质疑，物业公司无权要求审查。一审判决应广**司要求进行审查违背业主自治的法律原则。其已提供盖有业主代表大会公章的授权决议和业主代表的签名，一审判决以不可知论的无限论证思维让其承担不利后果，属于适用法律错误。请求二审法院撤销一审裁定，依法改判广**司返还公共服务费、停车费共计188951元。

被上诉人辩称

被上诉人广**司辩称：物业费应该由业主进行主张，不能委托所谓的业委会行使。根据梅满嘉园物业管理意向交接书，该小区的物业管理已经交接给浩**司进行管理，根据意向书的约定，其已收取的部分（物业管理和停车费用）应与相应未收的物业管理费用和停车费用与浩**司进行抵充、扎算。事实上，其与浩**司之间就2014年以前的相关费用也进行了结算，只是2014年初至8月18日的账目未进行结算，并且第三届业委会也在上述意向书上盖章确认，因此，第三届业委会无权就预收的费用主张权利。请求二审法院裁定第三届业委会支付其物业费、电梯年检费、水费及相关损失合计168670元。

双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审中，第三届业委会向本院提供一份召开业主大会的通知及照片，证明其起诉是经过业主大会授权的。

本院查明

经质证，广**司对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据不属于新的证据，第三届业委会一审时并未提供，照片也不能证明上述通知是在2015年4月15日进行了张贴。

二审争议焦点是：第三届业委会是否有权主张部分业主预交的物业管理费和停车费。

本院认为

本院认为：

业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院起诉。业主委员会应就取得授权进行举证。本案中，因广**司在物业管理合同到期之前提前终止服务，导致部分业主多预交了物业管理费和停车费，现第三届业委会向广**司主张返还该部分费用，应当提供证据证明其取得了多支付费用的该部分业主的授权。由于第三届业委会未能提供取得该部分业主合法授权的证据，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定第三届业委会不具备代表业主进行诉讼的形式要件并无不当。第三届业委会的上诉理由没有事实与法律依据，本院对其上诉主张不予支持。

综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年四月八日