原告南京市雨**经营服务公司与被告南京福**有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京市雨**经营服务公司（以下简称雨花**点公司）诉被告南京福**有限公司（以下简称福**产公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判长尚小强，与人民陪审员任**、人民陪审员郭**组成合议庭，分别于2014年11月28日、2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告雨花**点公司的委托代理人张**、顾**，被告福**产公司的委托代理人邹**、钟延成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告雨花**点公司诉称，原告与被告福地房地产公司系联建关系，2007年原告依据市政府文件精神，需在西善桥村联合组实施农民集中居住，与被告共同建设福润雅居二期，后称泰山花园小区。同年6月12日，原、被告签订了农民集中区联合建设协议书，协议约定，原告提供建设用地，被告负责建设，所建集中居住房5幢约2.2万平方米，原、被告按3.2：6.8比例分配竣工后房屋。协议签订后，原告对建设地块进行了房屋拆迁，将建设地块交被告建设，原告已履行了全部义务，但被告自2008年至2010年陆续将该5幢约21170.01平方米竣工后，仅交付原告35套房计3923.01平方米，尚有2851.39平方米未交付给原告，严重影响原告对原拆迁户的安置，被告已构成严重违约，故请求法院判令：1、被告向原告交付联建房屋面积为2493.15平方米的房屋；2、两被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告**产公司辩称，被告**产公司和原告此前有过合作关系，由于时间比较久，涉案合作项目于2010年竣工交付，原告于2013年起诉，已经过了诉讼时效。且涉案合作项目尚未取得土地使用权证，不符合城乡规划法和土地管理法的相关规定，所以双方之间的合作协议违反了法律的强制性规定应当被确认无效。

本院查明

经审理查明，2007年6月12日，原告雨花**点公司与被告福地房地产公司签订《农民集中区联合建设协议书》一份，双方约定，在西善村联合组实施农民集中居住，共同建设福润雅居5A区二期，地点位于西善村姚村组，用地面积20亩，建住宅楼5幢约2.2万平方米；联建方式为原告负责提供建设用地、前期手续、协调销售，被告负责建设施工；原、被告按3.2：6.8的比例进行分成。双方并就销售方式、双方责任、付款方式、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告提供土地，被告负责建设施工，于2010年建成4幢楼房，分别为福润雅居（又名为泰山花园）34幢（原C08幢）、35幢（原C07幢）、36幢（原B08幢）、63幢（原B09幢），面积为20231.52平方米，分配给原告35套房屋，面积总计为3923.01平方米，其余大部分房屋出售给他人使用。但对于剩余应当交付给原告的房屋被告并未交付，经原告调查并经本院采取保全措施，查得尚有福润雅居（又名为泰山花园）34幢（原C08幢）301室等总面积为2493.15平方米的24套房屋（具体房号见附件）处于空置状态，原告认为上述房屋系被告应当向其交付的房屋，遂诉。

上述事实，有农民集中区联合建设协议书、规划表、泰山花园联建窗口表、房屋统计表、房屋明细表、照片及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告雨花**点公司与被告**产公司签订联建合同，共同建设福润雅居5A区二期住宅楼，虽系当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律规定，原、被告之间的联建合同所涉用地并未取得土地使用权证及建设规划许可证等，故原、被告之间的联建合同违反法律及行政法规的强制性规定应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方在签订和履行过程中均有过错，依法应承担同等责任，现该合同所涉联建楼房已建成并已将大部分房屋转让给他人使用，原告所提供的土地客观上被告无法返还，且建成楼房并无相关权属证明，无法确定其价值；现被告**产公司通过转让建成楼房已取得经济利益，原告主张被告**产公司参照双方联建合同交付福润雅居（又名泰山花园为）34幢（原C08幢）301室等总面积为2493.15平方米的24套房屋，符合客观事实，不违反法律规定，本院予以支持。被告**产公司辩称原告诉请已超过诉讼时效，本院认为，原、被告之间联建合同属无效合同，原、被告的诉讼时效应自该合同被确认为无效时起计算，被告并无证据证明该份合同曾被确认为无效合同，故被告认为原告诉请超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称曾向原告交付300万元，要求参照合同与原告诉请冲抵，但并没有证据证明该款项曾实际交付给原告，且原告诉请所涉房屋并无权属证明，并不能确定其经济价值，客观上无法冲抵，被告可依据事实和证据，另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告南京福**有限公司于本判决生效后十日内将南京市雨花台区福润雅居（又名为泰山花园）34幢（原C08幢）301室等总面积为2493.15平方米的24套房屋（具体房号见附件）交付原告南京市雨**经营服务公司处置。

如果被告南京福**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费用31736元，保全费5000元，合计36736元由被告南京福**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。根据**务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省**民法院预交上诉案件受理费31736元。（附南京**民法院开户行：农行**楼支行，帐号：10×××76）。

裁判日期

二〇一四年十二月十一日