施**与于婷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人于婷、施**因与被上诉人南京新**业有限公司（以下简称新城市置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

于*、施**一审诉称，于*、施**系母女关系，二人于2012年10月26日与新城市置**司签订《商品房预售合同》，约定新城市置**司将其开发建设的本市某地2606室房屋出售给于*、施**；交房日期为2014年3月31日前，逾期交房按照已收价款的每日万分之零点五支付违约金。新城市置**司当时未明示，于*、施**认为此约定太低，仅为年息1.825%，而于*、施**每逾期一日收房需支付300元违约金，显失公平。该合同是新城市置**司提供的格式合同，现于*、施**已按照约定于2012年10月26日支付了购房款。新城市置**司于2015年1月2日共逾期277日才交房。于*、施**要求新城市置**司每逾期一日按照已收价款的万分之二点五支付违约金，但新城市置**司仅按照万分之零点五向于*、施**支付了24761元违约金。于*、施**无奈之下诉至一审法院，请求依法判令新城市置**司向于*、施**支付违约金99044.63元，并承担一审案件诉讼费用。

一审被告辩称

新**业公司一审辩称，1、双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，合同中的违约条款并未显失公平，对双方具有约束力；2、合同具有相对性，本案中的违约金不应参照借贷合同中人民银行逾期贷款利率支付；3、新**业公司已经按照合同约定向于*、施**支付了违约金，且额外向于*、施**支付了其他补偿，于*、施**的损失能够得到弥补，于*、施**要求调整违约金无事实和法律依据。综上，请求依法驳回于*、施**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明，南京市鼓楼区挹江门街道双门楼某地大厦（以下简称某地）系新**业公司开发建设。2012年10月26日，于*、施**（乙方）与新**业公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将某地2606室房屋出售给乙方；房屋用途为酒店式公寓；建筑面积为95.61平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为18698.95元／平方米，总价款合计1787807元；乙方应于2012年10月26日前付清；甲方应于2014年3月31日前向乙方交付该商品房，甲方如迟延交付，应当每日按照已收价款的万分之零点五，向乙方支付迟延期间的违约金。双方合同中还就配套基础设施和其他设施、房屋交付和接收手续、面积差异和其他差异的处理等做了详细约定。同日，双方还签订了《甲乙双方的其他约定》，其中第19条约定：“在签订合同时，甲方已经依照规定向乙方出示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约示范文本》。乙方并特此声明，对本《预售合同》的全部内容完全明白和同意”。

上述合同订立后，于*、施**依照合同约定向新**业公司支付了购房款，新**业公司对此予以认可。2015年1月2日，新**业公司将某地2606室房屋交付于*、施**。2015年1月2日前，新**业公司向于*、施**支付逾期交房违约金24761元（按照已收价款的每日万分之零点五计算），并另向于*、施**支付了1000元。此外，新**业公司和某地的物业服务公司上海金地**南京分公司达成协议，约定因迟延交房，给予12-29层的的业主每户4个月的物业费及公摊水电费减免。

庭审中，于*、施**称其违约金计算标准是在中**银行公布的同期同类贷款年利率6.65%的基础上上浮30%，换算到每日约为万分之二点五，并称该计算标准的法律依据为《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》。

一审法院认为

一审法院认为，于*、施**与新**业公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案件争议焦点为于*、施**要求将合同约定的违约金调整为按照已收房款每日万分之二点五计算有无事实和法律依据。对此一审法院分析如下：一、根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，新**业公司已经按照合同约定向于*、施**支付了违约金24761元，并额外向于*、施**支付了1000元、减免部分物业费等，而于*、施**并未提供证据证明新**业公司支付的违约金低于造成的损失，故于*、施**要求增加违约金的诉讼请求缺乏事实依据。二、《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是指在合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的情况下，人民法院可以参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案不存在违约金约定不明的情形，因此不适用该批复，故于*、施**要求增加违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。综上，于*、施**要求将合同约定的违约金增加为按照已收房款每日万分之二点五计算，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回于*、施**的诉讼请求。一审案件受理费2276元，减半收取1138元，由于*、施**负担。

上诉人诉称

于*、施**不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、2012年10月26日双方签订的《商品房预售合同》，是一份权利和义务显失公平的格式合同，不符合《南京市商品房销售管理暂行规定》第二十条的规定。2、违约金具有补偿性和惩罚性，惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失或损失大小均不影响支付惩罚性违约金数额。一审法院认定以违约造成的损失确定违约金数额是错误的。被上诉人所支付的1000元现金和减免部分物业费是对上诉人及时接受上述房屋的奖励，属于赠与，且物业管理费不能与违约金相互抵销。不应计算为违约金。3、一审判决混淆了“损失”的概念，赔偿的损失不仅包括直接的实际损失而且包括可得利益损失，即购房者因延期交付而被迫另外租房所造成的实际损失和购房者未能出租和出售所造成的隐形损失。一审判决以于*、施**未能提供所谓“充分证据”证明被上诉人的违约金低于造成的损失，是错误的。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人支付违约金58339元，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人新城市置业公司答辩称，1、一审法院适用法律正确，商品房买卖合同未显失公平，双方应受其约束。2、上诉人要求开发商逾期交房按照《南京市商品房销售管理暂行规定》支付违约金是错误的，该规定属于地方政府规章，不能作为法院审理和判决的依据。3、上诉人未举证证明其有实际损失，在签署合同时也从未告知其购买房屋用于出租或者其他经营，被上诉人在签署合同时，无法预见其可得利益。4、上诉人已签收了违约金并领取了被上诉人支付的其他补偿款，且已经能够弥补其损失，要求调整违约金没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的请求。

上诉人于婷、施**在二审中提交了以下新证据：1、2014年9月16日《扬子晚报》刊登的《延迟138天，下关一楼盘昨交付，数百业主收房现场讨延迟违约金》的报道，证明该楼盘当时违约金约定较低，之后进行了调整。被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该报道的楼盘并不是涉案楼盘，延迟天数和违约金约定也不一致，不具备参考价值。2、2014年7月2日《扬子晚报》刊登的关于涉案楼盘延期交房的报道，证明被上诉人延迟交付成本很低。被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但认为新闻报道记载的内容并未经过查证，不属于民事诉讼中的证据，不具有参考性。

本院查明

二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据法律规定，合同约定违约金，其主要目的在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额。当事人约定的违约金过分高于实际损失的，经当事人申请，法院也应予以调整。本案中，被上诉人新城市置业公司已经按照合同约定向上诉人于婷、施**支付了合同约定的违约金，并额外向上诉人于婷、施**支付了现金、减免部分物业费等，已履行了合同约定的违约金支付义务。现上诉人于婷、施**未能提供违约金过低及其损失明显高于约定违约金的充分证据，故一审法院对其调整违约金的诉请不予支持，并无不当。上诉人于婷、施**认为逾期交房违约金与逾期收房违约金差距过大，并要求依据后者标准对前者加以调整，该主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2276元，由上诉人于婷、施**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十日