上诉人南京市江**收有限公司与被上诉人**有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京市江**收有限公司（以下简称鑫**司）因与被上诉人南京正**限公司（以下简称正北公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁江商初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

正**司原审诉称，2011年8月1日，其将自己所有的位于南京市江宁区江宁街道宁桥南路81号大院内的厂房及设备出租给鑫**司，双方约定租赁期限为2011年8月1日起至2014年7月31日止，第一年租金为180000元，从第二年开始每年租金按10%上浮。鑫**司在承租期间损害了承租的房屋，且2013年7月4日其收到鑫**司的终止租赁合同、拒付租金函件，同年7月8日，其回函给鑫**司，要求鑫**司继续履行合同并支付租金，但鑫**司并未支付租金。因鑫**司损坏房屋且发函解除租赁合同的行为已构成违约，该违约行为造成其房屋空置，故其诉至法院，要求鑫**司赔偿正**司租金损失90000元。

一审被告辩称

鑫**司原审辩称，对于其与正**司签订租赁合同，租赁位于南京市江宁区江宁街道宁桥南路81号大院内的厂房及设备的事实无异议。因承租期间，正**司认为其损害了承租的房屋，并提起诉讼及申请财产保全，故其有权解除租赁合同，且经法院判决，其造成正**司房屋损害较小，不影响正**司再次出租该房屋。综上，请求驳回正**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年8月1日，鑫**司承租了正**司位于南京市**宁桥南路81号大院（包括院内厂房、磅房及院内房屋一切水电设施，估计11亩地皮），期限至2014年7月31日止，第一年租金18万元，以后每年递增10%，租金每半年一付，先付后经营。2013年4月，正**司向原审法院提起诉讼，认为鑫**司损坏了案涉房屋，要求鑫**司停止侵害，并赔偿房屋维修费用735222.04元。该案诉讼过程中，原审法院根据正**司申请，于2013年4月28日依法查封了鑫**司位于承租厂房的行车1台、装载机1台、地磅1座、剪切机1台、吸盘机1台、废铁若干吨。2013年5月9日，鑫**司向原审法院缴纳保证金70万元。2013年5月10日，原审法院依法解除了对上述财产的查封。2013年7月3日，鑫**司向正**司发函要求解除租赁合同。同年7月4日，正**司收到函件。2013年8月，鑫**司从承租厂房搬离，2014年11月18日，原审法院作出（2013）江宁江商初字第69号民事判决，判令鑫**司对承租的房屋进行维修，如不能维修，则向正**司支付维修费16198.90元。2013年8月，正**司又向原审法院提起诉讼，要求鑫**司继续履行租赁合同，并按约定支付自2013年8月1日至2014年1月31日的租金108900元。原审法院作出（2013）江宁江民初字第712号民事判决，认为鑫**司单方向正**司发函要求解除租赁合同，该行为已构成违约，鑫**司以自己的行为明确表示不再承租正**司的涉案租赁物，致使双方之间的合同事实上无法继续履行，故对于正**司要求鑫**司继续履行合同的诉请不予支持。因承租人违约导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，经原审法院释*，正**司仍坚持要求鑫**司按约定支付租金，故原审法院驳回了正**司的诉讼请求。

上述事实，有（2013）江宁江商初字第69号民事判决书、（2013）江宁江民初字第712号民事判决书及当事人陈述等证据材料证实。

一审法院认为

原审法院认为，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。鑫**司作为承租人，应妥善保管租赁物，鑫**司在承租期间对房屋进行损害，且单方向正**司发函要求解除租赁合同，该行为已构成违约，鑫**司以自己的行为明确表示不再承租正**司涉案租赁物，致使双方之间的合同事实上无法继续履行，正**司有权要求鑫**司支付涉案厂房空置期间的租金。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十二条之规定，判决鑫**司于判决发生法律效力之日起十日内支付正**司90000元（180000元÷12个月×6个月）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2050元、保全费970元，合计3020元，由鑫**司负担。

上诉人诉称

鑫**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋无产权证、建设工程规划许可证，属无证房屋，因此双方签订的租赁合同无效，原审判决按有效合同处理系适用法律错误。二、鑫**司与正**司的房屋损害纠纷在（2013）江宁江商初字第69号案件中已处理，判决结果可以证明涉案房屋的损害结果与其价值相比微乎其微，损害部分与涉案房屋的租赁使用也无关联性，正**司恶意采取保全措施，查封涉案房屋导致鑫**司无法使用，案涉房屋闲置并非鑫**司的过错导致。三、正**司以损害赔偿为由起诉至原审法院，但此后变更为合同违约之诉，这一案件事实和法律依据的重大变更，应当经过法庭的调查和辩论方可定案，但原审以单方谈话的形式草草判案，剥夺了鑫**司的抗辩权利，严重违反了法律程序。综上，请求本院依法撤销原审判决，改判驳回正**司的诉讼请求，并判令正**司承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人正北公司辩称：一、案涉房屋虽无产权证，但根据相关法律规定，涉案租赁合同应按有效合同处理。二、案涉房屋闲置系因鑫**司单方解除合同导致，鑫**司违约。三、本案原审程序合法，原审法院并未剥夺鑫**司的辩论权利，在庭审过程中法庭已询问了正北公司依据违约责任还是损害赔偿主张本案诉请，鑫**司也充分发表了自己的意见。综上，恳请本院驳回鑫**司的上诉请求，维持原判。

上**裕公司与被上诉人正北公司对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

二审期间，鑫**司提交南京市江宁区人民法院（2015）宁商终字第1677号民事调解书一份，用于证明本案的起因就是正北公司的错误所引发。正北公司对其损失也应当承担责任。正北公司对该调解书的真实性没有异议，但认为该调解书与本案没有关联性，且正是因为鑫**司损害了案涉房屋才会有保全，是鑫**司的错误在先。

本院查明

本院二审另查明，正北公司在本案起诉状中请求法院判令鑫**司赔偿其租金损失90000元并要求鑫**司承担诉讼费用。2015年5月6日，本案原审庭审中，原审法院要求正北公司明确究竟是基于鑫**司损害租赁物的行为还是基于鑫**司解除合同的行为而要求鑫**司赔偿租金损失。正北公司表示同时因损害行为和违约解除合同行为主张。之后，原审法院又要求正北公司分别就损害行为与违约行为主张的租金损失明确计算方式。鑫**司参与了该次庭审的法庭调查和法庭辩论阶段等全部过程。

二审中，本院询问正**司和鑫**司，双方间就南京市**宁桥南路81号大院（以下简称“81号大院”）的租赁分别涉及多大面积的房屋与多少面积的场地，相应房屋和场地的租金各为多少。正**司和鑫**司均表示不清楚，并在本院指定的期限内未均提交相应的说明或证据。

以上事实，有民事调解书、原审法院庭审笔录、本院谈话笔录在案为凭。

本院认为

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。2011年8月1日，鑫**司向正**司租用“81号大院”（包括案涉房屋、场地、水电设施等），但直至本案二审期间，正**司一直未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，故该“合同”中涉及案涉房屋租赁的约定无效。因正**司已就“81号大院”取得土地使用权证，故该“合同”中就案涉场地与设施租赁的约定有效。

无效的约定对当事人不产生法律拘束力，且正**司明知案涉房屋没有合法建设审批手续而将案涉房屋出租给鑫**司，存在过错，故其就案涉房屋租赁向鑫**司主张租金损失赔偿的诉请不应予以支持。但正**司与鑫**司之间就案涉场地和设施的租赁约定有效，对于鑫**司提前解除合同给正**司造成的损失，鑫**司应予赔偿。因双方对于每年180000元的租金中有多少对应案涉房屋，多少对应场地设施并无明确约定也未能进行说明，故本院酌定案涉场地设施的租金为每年90000元。鑫**司提前一年单方发函要求解除合同并撤离案涉场地，应赔偿该违约行为给正**司造成的损失。原审法院于2013年11月14日作出的（2013）江宁江民初字第712号民事判决已经认定正**司与鑫**司之间的租赁合同于2013年7月4日解除，而鑫**司实际已结清截至2013年7月31日的租金，正**司在此情况下应及时采取措施避免其租金损失扩大，未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合考虑本案情况，本院认为鑫**司赔偿正**司四个月的案涉场地设施租金损失（90000元／年÷12个月×4个月u003d30000元）为宜。

鑫**司上诉称，原审法院剥夺了鑫**司的抗辩权利，严重违反了法定程序。对此，本院认为，正**司在本案起诉状中请求法院判令鑫**司赔偿其租金损失90000元，在原审庭审中明确表示同时因鑫**司的损害行为和违约解除合同行为提出上述租金损失的主张，鑫**司全程参与了原审庭审并在法庭调查和法庭辩论阶段发表了答辩、质证、辩论意见，全面陈述了鑫**司的观点。鑫**司认为原审剥夺其抗辩权利并无事实依据，本院不予采信。

综上，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁江商初字第7号民事判决；

二、南京市江**收有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京正**限公司30000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2050元、保全费970元，合计3020元，由南京正**限公司负担1500元，由江宁区**收有限公司负担1520元；二审案件受理费2050元，由南京正**限公司负担1500元，由江宁区**收有限公司负担550元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日