盐城经济技术开发区步凤镇人民政府与陈**、盐城市亭湖区步凤盛达砖瓦厂企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**与被上诉**术开发区步凤镇人民政府（以下简称步凤镇政府）、原审被告盐城市亭湖区步凤盛达砖瓦厂（以下简称盛达砖瓦厂）企业租赁经营合同纠纷，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭商初字第0892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

步凤镇政府一审诉称：2004年2月25日，步凤镇政府与陈**签订一份租赁合同书，约定步凤镇政府将步凤砖瓦厂现有的设备和场地以现状租赁给陈**，每年租金15万元，免税部分步凤镇政府与陈**各50%分成。承包期限自2004年2月25日起至2012年2月24日止。如陈**不能按约支付租金，逾期15日，每日加收欠交部分的1%罚金，逾期15日以上，除继续追缴违约金外，另按陈**单方中止合同处理。现合同期限已满，陈**未按约支付租金，并继续占用租赁物、拒不返还租赁设备。请求法院判令：1、陈**迁让出租赁步凤镇政府的厂房、场地并返还生产设备；2、陈**支付2011年2月25日至2012年2月24日的租金14.5万元及违约金（从2011年2月25日算至2012年3月20日，以14.5万元为基数，按日百分之一的标准计算）。

一审被告辩称

陈**一审辩称：1、签订租赁合同属实，合同签订后，步凤镇政府交付的盛达砖瓦厂道路、水电不通，导致陈**10个月无法经营，故合同约定的租赁期应顺延10个月。2、尚有14.5万元租金未付，同意步凤镇政府提出的以合同签订时交纳的5万元押金抵充欠付的租金。厂房、场地、生产设备也未返还。3、步凤镇政府主张的违约金过高，请求法院予以调整。请求法院依法处理。

盛达砖瓦厂一审辩称：盛达砖瓦厂为陈**租赁经营，故盛达砖瓦厂并非适格主体，不应承担责任，应由陈**享有权利并承担法律责任。

陈**一审反诉称：陈**为保证砖瓦厂的正常生产，在租赁期间投入巨资为砖瓦厂添置了大量土地和建筑物，根据公平原则，步凤镇政府应当对陈**进行相应补偿；2010年3月在租赁期间内，步凤镇政府私自与第三方洽谈，拟将砖瓦厂出让，并在厂区内竖立“信音电子厂”厂牌，进行大肆宣传，导致陈**经营的砖瓦厂200多名工人误以为砖瓦厂即将关闭而纷纷离职，陈**为恢复砖瓦厂经营，不得已与工人签订用工风险协议，导致直接损失205万元。请求法院判令：1、步凤镇政府赔偿陈**用工风险金损失205万元；2、步凤镇政府赔偿陈**为生产做准备的工资损失423840元；3、步凤镇政府赔偿陈**违约损失30万元；4、步凤镇政府赔偿陈**轮窑修理费、设备修理费、电瓶车损失、装载机损失以及场地砖坯、煤炭、油泥、泥土、塑料雨盖油布损失合计893033元；5、步凤镇政府补偿陈**承租期间添附财产的费用2651740元［其中包括：（1）为收回土地支付的费用1618640元：在租赁期间陈**根据经营需要收回约70亩土地，补偿仇金来140960元、柏桂庆100120元；收回仇金来土地后为其建房向施工人陈**支付工资49000元；平整收回仇金来及柏桂庆场地支付1328560元。（2）新增场地建设费用1033100元（含路面、场地、房屋、围墙）］。

步凤镇政府辩称：1、2010年3月，为迎接亭湖区政府招商引资检查，经陈**同意，步凤镇政府在前者租赁的砖瓦厂内临近步凤河畔竖立信音电子厂生产基地厂牌，但未进行宣传，故即使陈**与工人签订用工风险协议导致205万元损失也与步凤镇政府无关。2、合同到期前步凤镇政府向陈**送达公告和2份通知，要求其办理交接手续并撤场，但陈**未办理，因合同期满后，陈**未撤场，且厂区不安全，步凤镇政府于2012年3月13日夜切断砖瓦厂电源。故陈**第二、三、四项诉讼请求所称的断电损失不应得到支持。3、合同约定按现状租赁，故陈**为经营需要扩建土地及建房支付的费用不应由步凤镇政府负担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年2月25日，盐都县步**产管理委员会（甲方，出租人）与陈**（乙方，承租人）签订一份《租赁合同书》，约定：1、承租期限：自2004年2月25日起至2012年2月24日止；2、租赁物：甲方将步凤砖瓦厂的厂房、设备和场地以现状租赁给乙方，乙方自筹资金、自主经营、独立核算、自负盈亏，按合同规定交纳税规费和租金，承租期满，除乙方添置的办公和生活用品外，甲方移交的资产和乙方在合同期内新投入的固定资产全部归甲方所有；3、租金：每年15万元，合计120万元，合同签订之日交清当年租金，下年度租金在上年度底交清，租金不交清不得组织生产，以上租金不随乙方盈亏和市场行情变动；4、合同终止与变更：2012年1月上旬双方就合同终止交接事项进行商谈，明确交接方法和时间，乙方续租也必须将全部财产清理登记后与甲方重新办理手续，租期内，乙方无权变卖甲方财产和乙方自己为生产需要投入的财产（已有协议除外），移交时，乙方应保证机械设备处于正常运转状态；5、违约责任：合同签字后乙方必须将5万元抵押金交给甲方，乙方不违约，所收抵押金在最后一年度的租金中冲减；乙方对规定的应交租金如不能按时交纳，逾期15日内，日加收欠交部分1%的罚金，逾期15日以上，除继续追缴违约金外，另按乙方单方中止合同处理。合同并对其他相关事项进行了约定。

合同签订后，陈**交纳了5万元押金和相关的租金，步凤镇政府将租赁的场地、设备等交被告使用，但双方对当初交予使用的具体设备陈述不一，步凤镇政府亦未能提交经双方签字确认的交接清单，对于步凤镇政府单方提交的未经被告签字确认的设备清单，陈**未予认可，并认为其接手租赁时，双方未办理设备交接手续。此后，陈**以盛达砖瓦厂名义对外从事生产经营，初期双方均能按合同约定履行义务。

陈**在经营期间，除对双方交接范围内的场地进行整治外，还通过诉讼方式，在法院主持下，支付相应的补偿款，收回原属于步凤砖瓦厂所有但被他人占用的土地、房屋等，并对收回的场地进行平整，在收回的土地上新建了部分厂房、浇筑了水泥场地。

2010年3月，步凤镇政府为发展经济在盛**瓦厂内竖立“信音电子厂”的广告牌，步凤镇政府称其竖立广告牌的行为已经过陈**同意，陈**予以否认，并认为步凤镇政府在其承租经营的厂区内竖立其他企业广告牌，导致工人无法安心生产，影响企业生产经营。2010年7月19日，因陈**未能及时支付租金，步凤镇政府诉至本院，请求法院判决：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告支付租金和免税分成。该案经一、二审法院审理，判决陈**支付步凤镇政府2010年2月25日前的租金及免税分成合计324181.4元；驳回步凤镇政府要求解除合同的诉讼请求。

2012年3月13日夜，在盛达砖瓦厂正常生产、双方未能就结束租赁、交接场地达成一致的情况下，步凤镇政府停止向盛达砖瓦厂供电，致场地上砖坯、煤炭、油泥、泥土及油布发生损失。因双方对企业交接、租金支付及损失分担等事项未能协商一致，步凤镇政府再次诉至法院。在法院原审第一次庭审中，陈**在法庭辩论时对有关损失提起反诉请求，法院根据陈**的申请，委托盐城东**限责任公司进行评估，该公司于2013年1月28日作出盐东诚亿亭鉴评字（2013）第001号《价格评估报告书》，其结论为：场地砖坯损失264500元、场地煤炭损失5万元、场地油泥损失9500元、场地泥土39900元、油布33200元（该五项场地物资损失合计397100元），新增场地建设费用（含水泥场地、砖头场地、路面、简易房、围墙、工人宿舍等）1033100元；砖瓦厂内场地60.07亩、鱼塘16亩的填土数量和平整场地的费用，鉴定机构已进行了现场察看和测量，并对填土的深度进行了随机抽样，因缺少相关资料和证据，鉴定机构暂未作出鉴定结论。步凤镇政府对该鉴定结论无异议。

另查明：1、盐都县步**产管理委员会是原盐都县步凤镇人民政府成立的管理乡镇企业集体资产的机构，原步凤镇企业管理服务站管理的乡镇企业的集体资产均由其负责管理。此后因区划调整，步凤镇先后被划归盐城市亭湖区、盐城**开发区管辖，该机构现名称为盐城**开发区步凤镇集体资产管理委员会，为步凤镇政府下属的管理乡镇企业集体资产机构，不具有独立的法人资格。2、盛**瓦厂原名称为盐城市步凤砖瓦石灰厂，投资人为原盐都县步凤镇企业管理服务站，企业性质为集体，法定代表人为韩德才。2004年2月25日，原盐都县步**产管理委员会与陈**签订租赁合同后，区划调整后的原盐城市亭湖区步凤镇乡镇企业管理服务站于2004年8月8日向所属各单位下发文件，任命陈**为盛**瓦厂厂长。同年8月10日，经盐城市亭湖区步凤镇乡镇企业管理服务站申请，并经盐城市**亭湖分局核准登记，企业名称变更为盛**瓦厂，法定代表人变更为陈**，企业性质仍为集体。3、本案在原审审理过程中，法院组织原、被告双方对盛**瓦厂场地上在步凤镇政府移交的范围内现有的房产、设备进行确认：1、现存的房产为：轮窑1幢、办公室2幢、坯房1幢、生产车间1幢、配电间1幢、发电间1幢、职工宿舍3幢半（半幢为东3间）、发电间1幢（房屋方位详见平面图）；2、现存的机械设备有：东方红70型推土机1台、变压器1台、废弃轧砖机1台。

本案在一审审理过程中，盛达砖瓦厂申请退出诉讼，不再作为被告，法院予以准许。

一审法院认为

原审法院认为：本案主要的争议焦点为：1、盛达砖瓦厂是否为适格主体；2、履约过程中当事人的责任及相关损失费用的负担。

依法成立的合同受法律保护。盐都县步**产管理委员会与陈**签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原盐都县步**产管理委员会已更名为盐城经济技**产管理委员会，后者为步凤镇政府下属的管理乡镇企业集体资产的专门机构，不具有独立的法人资格，其履行职责范围内的行为所产生的权利义务均应由步凤镇政府享有和承担，故步凤镇政府有权要求陈**履行租赁合同约定的义务。

关于争议焦**，盛**瓦厂的主体资格问题。法院认为，涉案租赁合同的当事人为步凤镇政府与陈**，盛**瓦厂并非合同当事人，其与步凤镇政府之间不存在租赁合同关系，故盛**瓦厂作为被告的主体资格不适格，根据合同相对性原理，步凤镇政府无权向其主张权利，故步凤镇政府相关的诉讼请求应予以驳回。盛**瓦厂关于其并非适格主体的辩称意见，原审法院予以采信。

关于争议焦点二，履约过程中双方当事人的责任及相关损失费用的负担。

原审法院认为：1、根据双方约定，在合同期满前的2012年1月上旬，双方应就合同终止交接事宜进行商谈，明确交接的时间和方式。双方未能按照该约定履行，是导致相关纠纷及损失发生的原因，对此，双方均有过错，均应承担相应的民事责任。

履约过程中陈**应承担的责任：盐都县步**产管理委员会与陈**签订的租赁合同租赁期限现已届满，双方未续签合同，陈**应依约支付租金并将其租赁的盛达砖瓦厂厂区范围内现有的场地、房产、设备完整地移交给步凤镇政府。陈**未支付的租赁期间届满前的租金为14.5万元，扣除签订合同时预收的、可以冲抵租金的5万元押金，陈**应向步凤镇政府支付租金9.5万元。陈**在租赁合同约定的经营期限届满后，理应妥善安排相关的生产经营活动，做好合同终止交接工作，但其明知租赁期限已满，双方未续签合同，其继续占有使用租赁场地无合法依据，仍在未交清租金的情况下违反租赁合同明确载明的“租金不交清不得组织生产”的约定继续进行生产经营活动，其主观上存在过错，是造成相关损失发生的导火索。根据合同约定，陈**不能按时交纳租金，逾期部分按日加收欠交部分1%的罚金。原审法院认为，法律规定的违约金实际上是一种损失补偿方式，其标准一般应当能够补偿对守约人造成的损失即可。本案合同约定的“按逾期支付租金的每日百分之一承担罚金”的违约金支付标准，明显超出了损失补偿的范围，属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形，陈**请求法院予以调整，法院根据双方履约的实际情况，将违约金酌情调整为按欠付租金的日万分之五的标准承担违约金。

履约过程中步凤镇政府应承担的责任：尽管陈**在租赁期限届满后未让出场地、亦未交清租金，并继续进行生产经营活动，存在主观过错，但若双方对存在的纠纷通过协商或其他合理、合法的方法寻求解决，则即使陈**存在损失，该损失也不应由步凤镇政府承担。步凤镇政府在盛达砖瓦厂正在从事生产经营的情况下，停止对其供电，是造成损失发生的直接原因，该方式确实欠妥，步凤镇政府对此也存在一定的过错。法院根据双方的过错程度，酌情确定双方对该损失各承担50%的责任，由步凤镇政府对因其停电所致陈**场地物资损失（即场地砖坯、煤炭、油泥、泥土、油布的损失）承担50%的赔偿责任，赔偿金额为198550元。

2、陈**反诉主张的要求步凤镇政府赔偿因后者竖立“信音电子厂”厂牌致其向工人支付的风险金205万元、2012年1-3月份其为生产做准备的工资损失423840元、因步凤镇政府停电导致其不能及时向他人供货而赔偿的违约金30万元、轮窑修理费298000元、设备修理费55533元、电瓶车损失49000元、装载机损失142400元，以及要求步凤镇政府支付的其为收回土地支付的费用1618640元等费用，均系其为生产经营活动之需所支付的费用，其亦从中受益，陈**未能举证证明、现有证据也不足以证明其上述损失皆因步凤镇政府之违约或过错行为所致，且陈**提供的据以要求步凤镇政府承担轮窑修理费和设备修理费的证据载明的落款时间在步凤镇政府停止供电前，故陈**主张上述损失应由步凤镇政府承担的理由不充分，原审法院不予支持。步凤镇政府关于上述费用不应由其承担的辩称意见，原审法院予以采信。

3、关于陈**主张的新增场地建设费用1033100元的负担及该部分财产的处置问题。原审法院认为，涉案租赁合同约定承租人以现状进行租赁，承租人在合同期内新投入的固定资产全部归出租人所有。从合同条文的上述内容来看，双方仅对承租之时场地上新增的诸如房屋之类的固定资产的归属进行了约定，对于本案中陈**在新增场地上添附建筑物的归属及费用负担未作明确约定。原审法院从主客观两方面因素，并结合法理、情理对该问题进行如下分析：

从主观上来说，在租赁期间，陈**在新增场地上添附建筑物是出于自身经营需要，而非基于步凤镇政府的利益，陈**直接从中收益，而步凤镇政府在租赁期间并未从新增场地中获得额外的租金，未能从中受益，现有证据也无法证实其添附行为已得到步凤镇政府的明确同意。故陈**应负担新增场地建设费用的大部分。

从客观上来说，尽管双方当事人在合同中未对新增场地上添附建筑物的归属及费用负担进行明确约定，但毕竟陈**所添附的建筑物均在步凤镇政府的土地上，作为非财产所有人的陈**为添附上述建筑物已支付了一定的费用，且从发挥财物的最大效用角度出发，该部分建筑物不宜进行拆除，上述添附行为虽未得到财产所有权人步凤镇政府的明确授权，但多年来步凤镇政府亦未提出异议，应当视为步凤镇政府已认可；陈**的收回场地进行添附的行为客观上使得步凤镇政府有待收回的场地面积较租赁前有所扩大，基于公平原则，步凤镇政府作为场地交接后的实际受益人，应当对陈**投入的上述费用给予适当补偿，承担小部分费用。

基于上述分析，原审法院确定新增场地建设费用由陈**承担70%，由步凤镇政府承担30%。步凤镇政府补偿陈**309930元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院经审判委员会讨论决定，判决：一、陈**应于判决生效之日起十日内以现状向步凤镇政府移交其承租的厂房、场地及设备（其中房产为：轮窑1幢、办公室2幢、坯房1幢、生产车间1幢、配电间1幢、发电间1幢、职工宿舍3幢半、发电间1幢；机械设备有：东方红70型推土机1台、变压器1台、废弃轧砖机1台）。二、陈**应于判决生效之日起十日内向步凤镇政府支付2011年2月25日至2012年2月24日的租金9.5万元，并承担相应的逾期付款违约金（计算期间及标准：自2011年2月25日起至2012年3月20日止，按日万分之五的标准支付）。三、步凤镇政府应于判决生效之日起十日内赔偿陈**场地物资损失198550元。四、步凤镇政府应于判决生效之日起十日内补偿陈**新增场地建设费用309930元。五、驳回步凤镇政府要求盛达砖瓦厂承担责任的诉讼请求。六、驳回陈**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15850元，由盐城经济技术开发区步凤镇人民政府负担13595元，陈**负担2255元（步凤镇政府已预交，限陈**于判决生效后十日内支付）；反诉费45800元，鉴定费25000元，合计70800元，由陈**负担41525元，步凤镇政府负担29275元（陈**已预交，限步凤镇政府于判决生效后十日内支付）。

上诉人诉称

上诉人陈**不服原审法院的上述判决，向本院上诉称：一、被上诉人对上诉人正常经营生产中的砖瓦厂擅自强行断电而造成的损失应当承担全部赔偿责任。2004年2月25日签订的租赁合同书：第五、关于合同的终止及变更第四条明确载明：“二〇一二年一月上旬双方就合同终止交接事项进行商谈，明确交接方法和时间，…”，虽然租赁合同书中约定的承租期限至2012年2月21日止，但对具体的交接时间并没有明确约定，须双方协商一致。

2012年3月13日夜，双方未能就砖瓦厂交接方法和时间确定，上诉人毫无知情的情况下，被上诉人擅自强行对上诉人正常经营生产中的砖瓦厂进行断电而造成上诉人损失，被上诉人的行为明显违反了上述“就合同终止交接事项进行商谈，明确交接方法和时间合同约定”的约定，对此上诉人是不存在任何过错的。合同约定另行协商确定交接方法和时间，可能出现上诉人续租的情形，即使上诉人不再续租，上诉人也有足够的准备时间进行搬迁再生产，不会造成如此大的损失。双方当时没有协商一致确定交接方法和时间，是因为在双方签订租赁合同时，被上诉人交付的砖瓦厂未能及时通路、通水、电，被上诉人企管站站长刘**在2005年3月20日批示减免4个月租金，而被上诉人后反悔，因被上诉人镇长张**在2008年10月14日批示对上诉人收回场地的费用和平整的费用到移交时按实结算，而被上诉人拒不结算，因被上诉人的违约导致双方就砖瓦厂的交接方法和时间未能协商一致。退一万步讲，即使确因上诉人违约拒不办理交接的，上诉人承担的应是相应的违约责任。因被上诉人违法给砖瓦厂断电，对断电行为而造成的法律后果应当承担全部责任。拒不办理交接与违法断电并不存在因果关系。故一审判决上诉人对被上诉人违法断电而造成的损失承担相应的过错责任是错误的。

二、一审认定被上诉人违法断电造成的损失仅为397100元系错误。397100元仅仅系砖瓦厂五项场地上的物资损失。因被上诉人违法断电，导致砖瓦厂突然停止生产，使上诉人无法与客户履行买卖合同，上诉人支付了违约金30万元，也系被上诉人的违法断电所造成的，被上诉人应予以赔偿。

上诉人为生产做准备所支付的工资损失423840元、轮窑修理费298000元、设备修理费55533元、电瓶车损失、装载机损失142400元，因被上诉人违法断电，造成砖瓦厂停止生产，上诉人并未能取得预期收益，故上述费用也应由被上诉人进行赔偿。

三、被上诉人应当赔偿上诉人向工人支付的风险金205万元。2010年3月，被上诉人因招商引资拟将砖瓦厂出让给第三方，在砖瓦厂厂内竖立“信音电子厂”的厂牌，该节事实一审已经予以认定，导致上诉人经营的砖瓦厂的205多名工人误认为砖瓦厂即将关停，纷纷离职，上诉人为稳定用工关系，向205名工人支付了205万元风险金，才保证了砖瓦厂的正常生产。上诉人的这一损失完全是由被上诉人的违约、违法行为所造成，应当对上诉人的损失承担全部赔偿责任。

四、一审认定的新增场地建设费用1033100元，被上诉人应按实与上诉人结算。2013年1月28日盐城东**限责任公司评估确认的新增场地建设费用1033100元系剔除折旧后的实际价值，上诉人所花建设成本近500万元。在上诉人新增的70亩土地上经上诉人同意杨**建设使用的临时用房，被上诉人按照1000多元／平方米进行拆迁补偿，而一审判决以公平原则再行按比例对上诉人进行补偿，明显违反了公平的原则。

故上诉人认为，基于公平原则，应当按照评估确认的实际价值对上诉人进行补偿。

五、上诉人认为收回土地支付的1648640元费用，被上诉人应当按实对上诉人进行补偿。2008年10月10日上诉人向被上诉人出具报告：“根据戴书记和张**的要求和本人协商同意，让我们把在砖瓦厂承包合同之外的七十多亩土地由陈**负责平整，让电子厂先行准备进驻，具体收回场地的费用和平整的费用到移交时按实结算”。时任被上诉人镇长张**2008年10月14日批示：“按照戴书记的安排，本要经现场进行协调，以上报告情况属实”。根据该约定，上诉人为收回土地支付的1648640元费用，被上诉人应按实向上诉人进行补偿。

本院查明

综上，请求二审法院查清案件事实，依法撤销一审判决。

被上诉人步凤镇政府答辩称：上诉人与被上诉人合同期限为2004年2月25日-2012年2月24日，断电的时间是2012年3月13日，被上诉人在合同期限届满后断电是符合合同约定的，上诉人在上诉状中诉称在2012年1月上旬双方就合同终止交接事项进行商谈，明确交接方法和时间，并不是在合同期限届满后进行，而明确为在合同期限届满前的一个月上旬就应该谈妥此事，故上诉人对双方约定的合同第五条第四项的条款的理解是错误的。由于上诉人没有事实依据和法律依据，占有合同标的物，在合同期限届满前上诉人应该知道合同期限将届满，应该合理安排处理相关的材料、分流相关的人员。在合同期限届满前后，上诉人没有与被上诉人达成书面的续租协议，其即使存在损失，也应自行承担，与被上诉人无涉。另根据合同第二条第一项的约定，承租期满，上诉人应当返还被上诉人提供的资产，同时，上诉人在合同期内先投入的固定资产全部归被上诉人所有。依照该合同条款的约定，上诉人在承包期内投入的固定资产归被上诉人所有是有明确约定的。其中经上诉人能拿回的资产是办公和生活日用品，故被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉人在与被上诉人履行合同期间多次违反合同约定，拒不按照合同约定支付租金，在合同期内曾诉讼被上诉人支付租金，虽然经法院判决，但至今也未能履行生效的法律文书，在合同期满后无偿占用被上诉人的其资产，未能及时返还租赁物以导致被上诉人的巨大经济损失。故请求二审法院针对本案事实依法公正处理。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。

本院认为

本案主要争议焦点为：1、被上诉人在未经上诉人同意的情况下强行断电，是否应承担过错责任，及责任大小如何确定；2、被上诉人是否应赔偿上诉人风险金205万元；3、就关于新增场地建设费用的数额以及补偿费用如何确定。

本院认为：一、关于断电造成的损失责任承担及责任大小问题。首先，根据双方签订的《租赁合同书》的约定，承租期限至2012年2月24日止。同时，双方还约定2012年1月上旬交接事项进行商谈并明确交接方法及时间。从上述约定可以看出，租赁经营期限截止日为2012年2月24日，在期限之后，除非双方就续租事项达成一致意见，否则上诉人无权再使用该租赁物。从本院查明的事实来看，在租赁截止日前后，双方并未达成续租合意。在此情况下，虽然双方就交接的时间及发放未能达成一致意见，但上诉人也无权继续使用租赁物，而应及时做好交接的准备，以便随时履行交付义务。同时，被上诉人断电是在租赁期限结束后的一段时间，并非是截止日一到就即刻断电，而是给了上诉人一定的合理准备期间。故被上诉人在未经通知的情况下强行截断电源，虽然有违合同履行过程的诚信原则，但对该行为所造成的损失，上诉人也存在重大过错。原**院根据实际情况，确定双方各自承担50%的责任，并无不妥。另外，上诉人上诉中提到因断电造成的损失超过原**院认定的数额。其在上诉状中所列明的损失都是为准备生产而发生的损失。对此本院认为，首先，上诉人并无有效证据证明损失的存在。其次，因租赁期限到期后，在未能就续租达成一致意见的情况下，上诉人无权继续使用该租赁物。故该部分损失即使存在，也应属于上诉人的不当行为所引起的扩大损失，不应由被上诉人承担。二、关于被上诉人是否应赔偿上诉人风险金205万元问题。首先，上诉人没有提供证据证明实际支付了该款项。其次，即使认定被上诉人悬挂广告牌的行为存在过错，也并不必然导致上诉人所招聘的工人就要离厂。上诉人没有提供证据证明该款项的支付与被上诉人悬挂广告牌存在法律上的因果关系。故对该部分费用上诉人的上诉无事实与法律依据，本院不予采信。原**院的认定合法有据，应予支持。三、关于就关于新增场地建设费用的数额以及补偿费用如何确定问题。对此问题，根据上诉人的主张构成来看，主要是两部分组成，一是收回被他人占用的土地所花费的费用；一是对新争场地进行平整、添附等产生的费用。对此本院认为，首先，关于被他人侵占的土地收回问题，依照法律规定，如果该部分土地是被他人非法侵占，则因收回该部分土地所产生的费用应由侵权人承担，而不应由土地所有权人或使用权人承担，也即该部分费用并非必然产生的费用。同时，根据双方签订的《租赁合同书》的约定，上诉人只能占有使用合同约定的租赁物，对合同约定之外的租赁物其无权占有使用。即使占有使用了，也应支付相应的对价。上诉人收回的该部分土地，并非合同约定的范围，其无权占有使用该部分土地，如果使用了，被上诉人还可以要求其支付相应的对价。其次，关于对新争场地进行平整、添附等产生的费用承担问题。根据双方合同的约定，上诉人是以现状进行租赁，在合同期内新投入的固定资产全部归被上诉人所有。争议的租赁物虽然并非合同约定的租赁物，但其处理方法完全可以参照合同的约定来确定。原**院基于被上诉人从上诉人的上述行为中确实获益的角度，根据公平原则确定被上诉人给予30%的补偿，并无不当。综上，上诉人的上诉无事实与法律依据，本院不予支持。原**院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费15850元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日