中国联合**城市分公司与盐城市城南新区新都天栋通讯器材经营部合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中国联合**城市分公司（下称联**公司）与被告盐城市城南新区新都天栋通讯器材经营部（下称天栋通讯器材经营部）合作合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年6月4日、6月8日、6月15日公开开庭进行了审理。原告联**公司委托代理人施**、孙**，被告天栋通讯器材经营部委托代理人吴国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告联通盐**司诉称：2014年1月，原、被告签订《实体代理商业务合作协议》一份。同年4月，双方又签订一份补充协议，约定原告将承租的位于盐城**燕达花园门前北侧101门市出租给被告作为经营场所使用，租期一年，租金为被告向原告缴纳的2.4万元一年期的进场费。现协议期满，双方未续签协议。原告多次要求被告让出承租房屋未果。请求法院判令：1、解除原、被告于2014年1月1日签订的《实体代理商业务合作协议》；2、被告将位于盐城**燕达花园门前北侧101门市返还给原告；3、被告向原告支付租金损失（自2015年1月1日起至被告实际返还租赁房屋之日止，按年租金47368元的标准计算）。

被告辩称

被告天栋通讯器材经营部辩称：1、签订合作协议及补充协议属实。2、2014年12月16日，原告收取了被告2015年1月至6月的半年房租1.2万元，原告也从未向被告发函要求解除合同或者让房，表明原告想继续履行合同。3、同意解除协议，同意让房，但不同意按47368元／年的标准支付租金。请求法院依法处理。

本院查明

经审理查明：2014年1月1日，原告联通盐**司（甲方）与被告天栋通讯器材经营部（乙方）签订《实体代理商业务合作协议》一份，约定：1、合作范围：甲方授权乙方代理业务的网点类型为合作营业厅，经营地域范围为江苏省盐城市人民中路108号G3D4幢101门市。2、代理商准入资格：乙方须无违法、违规经营的不良记录；乙方须具有综合通信业务产品销售实力和经验，自身拥有发展较稳定的销售网络和较好的商业道德规范和营业服务水准。3、代理业务内容：甲方授权乙方代理甲方下列业务：代办甲方移动业务、固定电话、宽带业务入网、充值等相关业务，不包括终端设备的销售；代收相关业务费用；经销办理甲方业务所需的相关卡类；负责联通在网用户业务变更的受理等。4、保证金及营业预存款：乙方应根据代理业务的种类以及代理业务规模向甲方提交保证金5000元，代理协议终止后三个月在甲方结清乙方相关费用的情况下，如没有发生乙方违反本协议之约定的，向乙方退还剩余的保证金，反之甲方有权扣除全部或部分保证金。5、甲方的权利和义务：甲方应向乙方提供开展业务代理使用的相关票据、培训及技术支持；甲方负责对乙方的业务发展情况、服务质量情况进行考核。6、乙方的权利和义务：乙方不得超出甲方授权范围办理业务，在办理业务时应维护甲方信誉，不得发生损害甲方利益的行为；乙方在开展业务时，应服从甲方的业务管理、严格遵守甲方的业务管理规定；未经甲方同意，乙方不得将本协议项下的全部或部分权利、业务转移给任何第三方；乙方在为客户办理入网手续等业务时，有义务要求客户出具真实有效身份证件的原件并进行查验等。7、违约责任：乙方有违反本协议之任何条款，经甲方通知后，在三日内未纠正其违约行为的，甲方有权终止本协议。8、免责条款：因不可抗力因素造成的通信中断和工期延误，甲方无需承担责任；因一方自身的原因致使己方受损或因任何第三方的原因造成一方受损，协议另一方可免责。9、合作期限：乙方享受本合同承销经营权利的有效期为三年，自合同签订之日起至2016年12月31日止，如协议到期后双方同意续签，则由双方签订补充协议。

同年4月14日，双方又签订一份《补充协议》，约定：1、协议有效期：本协议有效履行期限为1年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，期满自动失效或双方另行签订补充协议。2、合作模式：甲方将盐城市人民中路108号营业厅内业务受理区及80%的手机柜组返租给乙方。3、进场费及指标保证金：乙方须缴纳2.4万元／年的进场费及2.4万元／年的发展指标保证金，其中进场费作为甲方租赁该合作经营场所房租费的抵充，无论指标是否完成，均不予返还。4、如本协议约定的内容与原协议（即《实体代理商业务合作协议》）不一致的，以本协议约定的内容为准。协议签订后，双方依约履行了约定义务。

2015年2月26日，原告制作并向被告送达《实名制及“黑卡”行动整改通知单》，载明：你方有义务接受我方及国家相关部门对落实客户真实身份信息以及客户信息保护工作的监督、检查。现根据我公司实名制管理工作规范，对你营业厅涉及高额欠费的6张卡及2014年11月入网的44张卡，合计51个号码，经系统资料检查及公司电话回访稽核，发现高额欠费的6个号码及11月入网中的40个号码违反实名制登记规范要求，请你方提供上述46个违反实名制登记规范的号码的用户资料，并将该资料于2015年3月1日前提交渠道经理王*。

同年3月13日，原告向被告发出《合同终止通知函》及《撤场通知函》各一份，分别载明：“根据双方2014年1月1日签订的《实体代理商业务合作协议》约定，你方有义务按照实名制管理规范要求为用户办理入网服务，但我公司检查发现你方在为用户办理入网服务过程中违反合同约定，未能按照实名制管理规范要求办理业务，我公司于2015年2月26日下达《实名制及‘黑卡’行动整改通知单》，要求你方于三日内整改并提交用户真实入网资料，你方在接到我方通知后，未能在三日内纠正违约行为，按照合作协议约定，我公司现发函告知你方双方合作协议于即日起终止”、“你我双方签订的房屋进场及补贴协议已于2014年12月31日到期，协议到期后双方未续签相关进场协议，你方自2015年1月1日至即日起，违法占用我公司营业场所，对我公司造成巨大经济损失，现发函通知你方于收函之日起2日内搬离，并承担该段时间内的房屋租金”。被告收悉该函后未予搬离承租房屋，也未补交租金，原告遂于同年4月2日对该门市采取断电措施。

同年4月26日，被告向原告发函，载明：“贵司于2015年3月致函本人，函中所述单方要求解除合同，并无故停用本人工号，给本人造成巨额经济损失，并要求本人立即搬出现有门市的租房，其时因解除合约关系，此时的处理方法，双方未能达成一致而导致本人未能按时将门市交予贵司，本事主要原因归于贵司在无任何通知的情况下将门市用电切断，使本人无法将门市的大件物品搬出，并雇专人轮班值守，后本人委托父亲对此与贵司交涉解决，但一直未能达成共识。贵司一再拖延、推诿，无任何解决事情的诚意，特致函贵司：接通本人门市用电、生活用电，以便本人尽快将房屋交予贵司；2、请贵司尽快与本人的委托人解决相关事宜；3、贵司应支付专人轮班值守工资200元／天／人”。因被告未让出承租房屋，原告主张未果，遂诉至本院。

另查明：2013年3月8日，案外人秦**（甲方、出租人）与联**公司（乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、租赁物、期限、用途：甲方于2013年3月16日前将位于盐城市人民中路燕达花园门前北侧101门市交付给乙方用于营业、办公，租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。2、租金及支付期限与方式：房屋及附属设施的租金每年47368元，按年支付，每年4月30日前付清当年租金。3、出租方及承租方的变更：租赁期间，乙方有权将房屋转让给第三方使用，第三方享有的权利不得超过乙方，并对甲方与乙方承担连带责任。

2015年3月29日，秦**致函原告，载明：“2014年12月17日，我们收到贵公司致函解除房屋租赁合同，以备我们有足够时间准备房屋出租事宜。我们收函后，于2015年3月19日与陈*女士已签订房屋租赁合同，按合同要求已收取人家押金5000元。随后我们已多次到贵司交涉交房一事，但因你公司种种原因不能如期交房，现致函贵司：1、贵司必须在2015年3月31日前将房屋交付给我们，以便我们交房给陈*女士；2、如贵司不能如期交房，必须在2015年3月30日前将下一年（2015年3月31日至2016年3月31日）房租交付给我们，造成我与陈*女士解除合同的违约金1万元，一并由贵司承担”。原告如期向出租人缴纳了该函所涉租金。

本院认为

本案在审理过程中，被告辩称原告于2014年12月16日收取其2015年1月至6月的半年房租1.2万元，但其未能提交相应证据予以证明。本院另就通电与让房一事征求双方意见，原告表示“只要让房就同意通电”，但被告坚持“结账让房同步进行，不结账就不让房”。本案经本院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《实体代理商业务合作协议》及《补充协议》均不违反法律法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。1、关于原告要求被告退还房屋并支付占有使用费（即租金损失）的问题。本案中，《补充协议》约定的一年期履行期限届满后，双方未续签合同，被告既未续交履行期满后的房屋租金，亦未退还原告返租给其的房屋，经原告催告后仍未退还。此时，被告继续占有使用涉案房屋已无合同和法律依据，故原告要求被告退还房屋并支付占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。2、关于协议履行期满后涉案房屋的占有使用费（即原告所主张的房屋租金）的支付标准问题。本案中，原告主张被告按其与案外人秦**签订的《房屋租赁合同》约定的年租金47368元的标准支付，被告不同意。本院认为，基于合同相对性原理，租金的支付标准应从原被告双方的有效约定。双方在《补充协议》中约定“乙方须缴纳2.4万元／年的进场费及2.4万元／年的发展指标保证金，其中进场费作为甲方租赁该合作经营场所房租费的抵充”，据此可以判定双方约定的租金支付标准为2.4万元／年，故在双方未就租金支付标准达成新的合意前被告应按2.4万元／年的标准向原告支付涉案房屋的占有使用费。被告虽辩称原告于2014年12月16日收取其2015年1月至6月的半年房租1.2万元，但因未能提交相应证据予以证明，经本院庭审释*并限期举证，其亦未能提交，应承担举证不能的法律后果，故本院对该辩称不予采信。关于被告断电的问题。本案中，断电措施是原告在被告收悉《合同终止通知函》及《撤场通知函》后仍未搬离承租房屋，亦未补交租金，己方已向案外人秦**缴纳一年租金的情况下不得已而采取的措施。庭审中，被告尽管在答辩时同意让房，但在庭审中仍坚持“结账让房同步进行，不结账就不让房”的观点。该观点表明被告不让房的原因是原告未与其“结账”，而非原告采取的断电措施，换言之，在未结账的情况下，即使原告不采取断电措施，被告也会坚持“不让房”的观点，故原告断电与否并不影响被告让房。3、关于涉案《实体代理商业务合作协议》的解除问题。因被告同意解除该协议，本院照准。

综上，原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告中国联合**城市分公司与被告盐城市城南新区新都天栋通讯器材经营部于2014年1月1日签订的《实体代理商业务合作协议》。

二、被告盐城市城南新区新都天栋通讯器材经营部应于本判决生效之日起十日内将位于盐城市人民中路燕达花园门前北侧101门市返还给原告中国联合**城市分公司，并支付房屋占有使用费（支付期间及标准：自2015年1月1日起至实际给付之日止，按年租金2.4万元的标准支付）。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1300元，由被告盐城市城南新区新都天栋通讯器材经营部负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日