原告（反诉被告）南京市雨花**村民委员会与被告（反诉原告）张**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）南京市雨花**村民委员会（以下简称尹*村委会）诉被告（反诉原告）张**租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，张**就本案提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月12日、2015年10月23日、2015年12月14公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理。审理过程中，尹*村委会就本案的本诉部分向本院申请撤诉，本院已准予，同时就反诉部分继续审理。现本案已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）尹*村委会诉称：2006年2月28日，尹*村委会与张**签订了一份《协议书》，约定张**租赁村委会的土地，建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、展示用。租赁期限为20年。协议签订后，张**利用租赁土地进行建设，经营餐饮，但张**2012年2月起以内部装修改造为由停止营业，期间，村委会多次催告要求张**恢复经营，张**至今没有恢复经营，致村委会出租土地的合同目的无法实现。为维护村委会的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1.解除涉诉土地租赁合同关系，将涉诉土地返还给尹*村委会；2.张**支付2015年租金120000元；3.本案诉讼费用由张**承担。

被告（反诉原告）张**辩称：认可双方于2006年2月28日所签订《协议书》以及按照该协议约定张**在涉诉的土地建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、展示用的事实。张**在经营期间的确暂停过营业进行内部改造，但这属于经营自主权问题，并且在暂停营业期间一直支付租金至2015年12月。张**之所以没有恢复经营完全是因为尹**委会发函要求解除双方租赁协议书，该行为系尹**委会单方违约行为并给张**造成巨大的经济损失，目前客观上已无法继续履行租赁协议，张**同意解除租赁协议，并提起反诉，要求尹**委会赔偿损失。

被告（反诉原告）张**反诉称：2006年2月28日，张**与尹**委会签订了一份《协议书》，约定张**租赁尹**委会的土地，建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、展示用。租赁期限为20年。协议签订后，张**投入大量资金进行规划、设计和建设，并已经实际经营，租金也一直按时支付。2014年3月26日，尹**委会向张**发出了一份《催告函》，要求立即解除双方所签订的协议书，从而导致张**无法继续经营，给张**造成巨大的损失，引发双方纠纷，且调解多次无法达成一致。为维护张**的合法权益，现提起反诉，请求判令：1.反诉被告尹**委会赔偿反诉原告各项损失合计人民币52863979.84元（其中50863979.84元是张**投资造价损失，200万元是停业经营损失）；2.本案的诉讼费、鉴定费由反诉被告尹**委会承担。

原告（反诉被告）尹**委会就反诉辩称：对双方所签订的《协议书》的真实性及土地租赁的事实予以确认。对于反诉原告张**所主张50863979.84元的反诉请求，该数字系司法鉴定报告的鉴定价格，尹**委会认可该鉴定价格的真实性，但是在土地租赁合同的实际履行过程中，反诉原告因自身原因在2012年停业，并非尹**委会单方面干涉，不应由尹**委会承担该方面赔偿责任；200万元的停业经营损失无事实和法律依据，2012年之前，反诉原告正常经营，不存在任何损失，2012年开始，系反诉原告自己停业重新装修，该期间的停业经营损失应由反诉原告自行负担，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。

本院查明

经审理查明：2006年2月28日，尹*村委会与张**签订了一份《协议书》，该协议书中约定：“张**租赁尹*村委会位于南京市雨花台区软件大道浡泥国王墓风景区展览室西面紫线范围以外至围栏内大约11.5亩（实际范围经双方现场确认后，以书面图纸的形式进行确定，后经双方确认为15.16亩）的土地，用于建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、休闲、展示等用途。租赁期限为20年，自2006年3月1日至2026年3月1日止。尹*村委会负责协助张**办理用电、用水、排水等相关手续，费用由张**负责。尹*村委会负责协助张**办理区内土地、规划、城建、环保等相关手续，确保项目顺利实施。张**负责租用土地范围内项目规划、设计、建设等，其施工图纸必须经尹*村委会盖章同意方可实施。张**拥有自己投资建设设施所有权。张**拥有经营自主权，并保证合法经营，依法就地纳税。在协议有效期内，遇政府部门的政策性拆迁，按国家政策规定办理，张**要服从国家拆迁的相关补偿政策进行拆除。张**必须按照双方认可的设计图纸进行投资建设并且保证投到位，按期完成项目建设。因张**的原因终止或解除本协议的，尹*村委会不承担其投资损失；因尹*村委会原因中止或解除本协议的，尹*村委会按政府规定赔偿张**投资损失。张**在建设和经营期间，若由尹*村委会原因发生争议而干扰张**正常建设或经营的，造成停工、停业的，损失由尹*村委会承担。”。

对于该2006年2月28日双方所签订的协议书，南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处作为鉴证方加盖了公章，并有铁心桥办事处经办人签名确认。

2007年3月19日，南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处向张**出具说明一份，内容为：“由于前期规划调整，导致项目开工时间延迟，经双方协商，实际租用期限为2007年7月1日至2027年7月1日止。”

该协议签订后，张**投入资金在涉诉的土地上建造文莱风情国王山庄作为餐饮、会议、住宿、休闲、展示等用途，并已经实际经营，且租金一直按时支付至2015年12月。2012年4月30日，张**暂停经营进行内部重新装潢，至今未重新营业，但该期间租金正常缴纳至2015年12月。

2014年3月26日，尹**委会向张**发出了一份《催告函》，要求立即解除双方所签订的协议书，之后双方就赔偿问题发生争议且调解多次仍无法达成一致。

另查明，涉诉的土地系尹**委会所有，土地性质为集体土地。未有证据能证明张**与尹**委会所签订了的《协议书》经过该村村民会议通过。该协议书中所约定的尹**委会负责协助张**办理区内土地、规划、城建、环保等相关手续，上述书面审批手续至今未办理，但在文莱风情国王山庄工程项目建设及经营期间，尹**委会实际上均予协助配合，项目顺利实施未遇非正常建设的干扰，并一直持续经营。

审理期间，本院委托了南京永**限公司对涉案工程造价进行了评估。2015年9月25日，南京永**限公司出具了司法鉴定报告，经鉴定文莱风情国王山庄工程造价为50863979.84元。

上述事实，有当事人的陈述、张**举证的协议书、催告函、说明、文莱风情国王山庄施工合同、工程决算书、工程量签证单、司法鉴定报告、部分纳税记录明细、尹**委会举证的协议书、催告函、说明等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：

一、关于双方所签订的土地租赁合同的效力问题。

庭审中，尹*村委会认为双方签订的土地租赁合同有效，并撤回本诉诉讼请求，要求双方继续履行该土地租赁合同。张**也主张双方签订的土地租赁合同有效，但是不能继续履行，要求解除双方之间的土地租赁合同。

本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，合同效力的认定并非由当事人的自认而确定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十九条中规定：“建设用地应当符合土地利用规划并依法办理审批手续”，本案中，因涉诉的租赁土地属于集体土地，且未办理相关用地审批手续，故上述土地租赁协议应属无效，亦不存在合同解除或继续履行的问题。

二、关于本案涉及的赔偿问题。

根据法律规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以相互返还。尹**委会自协议书签订时起，至2015年12月所收取的租金虽然合同无效，但合同已实际履行，且因该期间张世捡实际占有使用涉诉土地并且受益，因此该期间所收取的租金应视为占有使用费，故不予返还。

关于张**要求尹**委会赔偿50863979.84元投资造价损失的反诉请求。本院认为，尹**委会作为涉诉土地的权利人，对涉诉土地的性质及使用方式具有明确认知，但却在未办理相关用地审批手续的情况下实施出租行为，不符合法律规定，并且尹**委会在收回涉诉土地及该土地上的建筑物、附属物后仍可享有使用权益，故尹**委会对张**的该部分损失应当承担赔偿责任。同时张**作为承租人，基于对铁心桥街道及尹**委会的信任以及在合同中所出的承诺进行投资，在工程项目建设及经营中尹**委会实际均予以协助配合，且项目实施顺利未遇非正常建设的干扰，并一直持续经营的情况下，其对合同的无效并无过错。据此，对张**的该反诉请求，本院予以支持。

关于张**要求尹**委会赔偿200万元停业经营损失的反诉请求。因自2012年4月30日起，张**暂停营业进行内部装修，至今尚未重新营业，故该停业经营损失的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

三、关于尹*村委会支付赔偿款时间的问题。

本案中，尹**委会虽然已撤回本诉中要求返还土地的诉讼请求，但因双方所签订的土地租赁协议属于无效合同，返还土地及赔偿损失具有关联性及不可分性。结合涉案土地及其上建筑物和赔偿款的体量巨大，本院认为张**应于本判决生效后三十日内将位于南京市雨花台区软件大道浡泥国王墓风景区展览室西面紫线范围以外至围栏内15.16亩土地（以合同附件中双方实际丈量的图纸为准）和该土地上的建筑物、附属物交还给尹**委会，尹**委会在本判决生效后六十日内将涉案赔偿款支付给张**为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）张**于本判决生效后三十日内将位于南京市雨花台区软件大道浡泥国王墓风景区展览室西面紫线范围以外至围栏内15.16亩土地（以合同附件中双方实际丈量的图纸为准）和该土地上的建筑物、附属物交还给原告（反诉被告）南京市雨花**村民委员会；

二、原告（反诉被告）南京市雨花**村民委员会在本判决生效后六十日内将涉案赔偿款人民币50863979.84元支付给被告（反诉原告）张**；

三、驳回被告（反诉原告）张**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2700元，反诉受理费153060元、鉴定费580000元，合计735760元，由张**负担367880元，尹**委会负担367880元（该款张**已垫付733060元，尹**委会已垫付2700元，在尹**委会履行上述给付金钱义务时一并支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院，同时应向南京**民法院预交上诉案件受理费153060元（附：南京**民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日