杨*与孙**、张*奶牛场租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人杨*、原审被告张*奶牛场（以下简称张*奶牛场）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2015）洪瑶商初字第00057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日组织双方当事人进行了听证。上诉人孙**及其委托代理人杨**，被上诉人杨*及其委托代理人王**，原审被告张*奶牛场的法定代表人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

杨*一审诉称：2012年4月1日，孙**、张*奶牛场与杨*签订《原泗洪县瑶沟奶牛场厂房场地租赁协议》一份，杨*依据协议约定将位于泗洪县瑶沟乡工业园养殖场地及生产设施设备出租给对方从事奶牛养殖使用，租金为12万元／年，租赁期限从2012年4月1日至2022年4月1日。2014年10月份，孙**在没有提出理由和告知的情况下，不辞而别，离开养殖场，孙**的行为给杨*和相关农户造成严重损害。故起诉至法院，请依法判决：1、解除双方签订的《原泗洪县瑶沟乡奶牛场厂房场地租赁协议》，孙**和张*奶牛场腾让瑶沟奶牛场厂房场地；2、孙**和张*奶牛场给付杨*租金7万元，并赔付违约金11万元，合计18万元；3、孙**和张*奶牛场支付电费9706.08元。诉讼过程中，杨*变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《原泗洪县瑶沟乡奶牛场厂房场地租赁协议》；2、孙**和张*奶牛场给付拖欠的2014年租金7万元，并支付违约金55000元；3、孙**和张*奶牛场支付电费9706.08元。后，杨*撤回了对张*奶牛场的起诉，原审法院予以准许。

一审被告辩称

孙**一审辩称：对杨*要求解除租赁协议及支付电费没有异议；70000元租金已经通过第三人支付给了杨*，在履行协议过程中是杨*先违约，故不同意支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：泗洪县张*奶牛场是孙**个人投资设立的个人独资企业。2012年4月1日，杨*（甲方）与孙**（乙方）签订《原泗洪县瑶沟奶牛场厂房场地租赁协议》，约定甲方将位于泗洪县瑶沟乡工业园养殖场地及生产设施设备出租给乙方从事奶牛养殖使用，年租金为12万元，租赁期限从2012年4月1日至2022年4月1日；协议第三条第2项约定：乙方如中途终止租赁合同，应提前6个月告之甲方，并多支付给甲方6个月的租赁费，从停止经营日向后起计算。2014年1月1日，双方又签订“补充协议”，约定甲方将扩建的牛舍等设施租赁给乙方使用，扩建部分的年租金为10万元，合计年租金为22万元。2014年10月份，孙**离开养殖场，停止经营，杨*为张*奶牛场垫付了2014年10月、11月、12月及2015年1月的电费9706.08元。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。杨*与孙**在自愿基础上签订了租赁协议，双方均应按照约定履行，孙**在未解除协议的情况下自2014年10月离开养殖场，停止经营，拖欠租赁费，属于违约行为，应当承担违约责任。杨*要求解除租赁协议、孙**支付电费9706.08元，孙**不持异议，应予准许。根据双方签订的租赁协议及补充协议，自2014年1月1日起年租金为22万元，根据租赁协议第三条第2项之约定，孙**中途终止租赁合同，应向杨*多支付6个月的租赁费11万元，杨*现仅要求55000元，应予准许。孙**主张已经支付了拖欠的2014年租金7万元、杨*在履行协议中存在违约行为，但未提供证据予以证实，不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决孙**支付杨*租金7万元、终止合同应承担的租金55000元、电费9706.08元，合计134706.08元，于判决书生效后十日内履行完毕。案件受理费2994元、公告费300元，合计3294元，由孙**负担。

上诉人诉称

孙**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、孙**并未违约。2014年10月份，孙**因有业务需去上海处理，离开奶牛场几天，杨*在未与孙**联系的情况下，谎称孙**放弃了奶牛场经营，向奶户收购牛奶，意图抢夺孙**的经营权。奶户拒绝出售后，杨*以停水停电威胁各奶户，各奶户只得搬离，导致奶牛场解散。孙**赶回奶牛场时，发现办公桌、电器、所有资料和生活用品已经不见，只得和杨*协商终止合同，当时双方一致同意将杨*欠付奶款11万元抵作房租和电费，杨*也承认其收到了该款。二、杨*在未经孙**同意的情况下，将孙**存放在奶牛场的7万余元青储牛料私自变卖，所售款项至今未交付孙**。三、孙**在经营奶牛场期间出资50万元建造了约3000平方的牛舍、宿舍和仓库等，现无法收回投资。四、全体奶户办理牛场时已经将电费凑齐交给了杨*。胡**支付了5000元，泗洪县**有限公司支付了4000元，因此孙**不应当再支付9000元的电费。综上，因为杨*违约给孙**和全体奶户造成了巨大损失，孙**一审未提供书证，是基于诚信原则未办理任何终止手续，也未签署终止合同。恳请二审法院查明事实，公正判决。

二审庭审中，孙**补充上诉理由如下：一、原审判决认定事实错误，孙**不构成违约。2014年11月12日，双方协商一致解除租赁合同，并非孙**单方违约。2014年11月份，并不是孙**交租金的时间，此时杨*让孙**出具租金欠条和委托书，能够证明双方是协商一致解除合同。杨*也持有该委托书和欠条从胡**处领取了7万元租金和5000元电费。如果是孙**单方违约，则其在出具7万元欠条的同时，杨*应该再让其出具6个月租金的欠条，或者一并出具欠条。二、在胡**已经向杨*支付了7万元租金的情况下，孙**不应当再向其支付7万元租金。另外，杨*擅自处理的青储饲料，其获得款项58679元，孙**将另案处理。三、一审判决孙**支付电费9706.8元电费，但胡**和泗洪县**有限公司已经向其支付了9000元，孙**仅欠706.8元电费。且9076.8元电费是2014年10月至2015年1月，孙**在2014年11月份便被迫不能继续经营，2014年12月份和2015年1月份的电费，孙**不应当支付。四、原审判决适用法律错误，超出了杨*的诉讼请求。杨*要求支付的是违约金55000元，而原审判决的是租金。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回杨*的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人杨*二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。理由是：一、孙**上诉称其因业务需要去上海，且杨*谎称孙**离开奶牛场，与客观事实不符。客观事实是孙**经营不善，亏欠工人工资和养殖户的奶款，擅自离开奶牛场，终止经营。二、杨*妹夫以11万元奶款抵房租、电费不属实。三、关于杨*将存放7万余元的青储牛料变卖，与事实不符。奶牛场确实有青储，但该青储是杨*垫资购买的。且因为孙**擅自离开，青储长时间堆放会变质，杨*才在2015年8月份对腐烂的部分进行处分，并做相应的变卖。如果孙**要求杨*支付变卖青储的款项，孙**需要先向杨*支付其垫付的5万元青储款和堆放在场地上的八、九个月的租金。四、孙**称其出资50万元建造牛舍场房不属实，场房场地均归杨*所有，双方已明确约定。五、胡**和泗洪县**有限公司支付电费9000元均不属实。双方并未就合同解除协商一致，孙**的行为属于严重违约，其用实际行为表明已不再履行合同。

二审中，孙**为支持其上诉理由提供以下证据：

1、张*奶牛场于2014年11月12日出具的《欠条》、《委托书》和胡**手中保存的《欠条》复印件各1份，证明双方系协商一致终止合同，并非孙**单方终止合同。

2、泗洪县**有限公司出具的《证明》1份，证明泗洪县**有限公司为孙**向杨*垫付电费4000元。

关于孙**提供的证据，杨*的质证意见为：对证据1中欠条真实性不予认可。欠条不存在一式两份，一审中杨*已将自己持有的欠条原件向法庭提交，且欠条上有奶牛场和孙**签章。如果7万元租金已经支付，欠条的原件应该在胡**手中，而非在杨*手中。对委托书的真实性不予认可，委托书确实是杨*书写的，但加盖的印章杨*并不清楚，杨*书写后，奶户不同意，杨*便扔掉了。且如果委托书真实，应当在杨*手中，而不是在孙**手中。上述两份证据均不能证明胡**已经支付了7万元租金，同样不能证明双方已经达成解除租赁合同的合意。对证据2的真实性与关联性不予认可，泗洪县**有限公司、邹**与杨*之间不存在任何经济往来。

二审中，杨谋未提供新的证据。

为了证明其上诉请求，上诉人孙**申请证人徐某出庭作证。

证人徐某陈述：我与孙**是养殖户与老板的关系，杨*是奶牛场地原来的主人，我与杨*之间没有经济往来。我自2011年12月15日开始在孙**奶牛场养殖奶牛，跟我一起的有11家。因为孙**去上海跑业务，奶牛场一直在走下坡路，我在2014年11月20日从孙**奶牛场搬到了车门奶牛场。我不知道孙**与杨*解除合同。保存在奶牛场的青储是孙**购买的，我也卖了玉米秸秆给孙**。因为杨*给孙**管钱，杨*向我的妻子张*购买过900元的青储。孙**在奶牛场建过住宅房、两个牛棚和一个料库。电费应当是孙**支付，我们搬走之后泗洪县后宅奶牛养殖有限公司支付了四、五千元的电费。

关于证人徐*的证言，上诉人孙**的质证意见：徐*的证言可以证明孙**并非单方违约，杨*将孙**的青储变卖，泗洪县**有限公司代交了4000元电费。

关于证人徐*的证言，被上诉人杨*的质证意见：孙**欠奶牛场很多养殖人员和工作人员的钱，双方之间存在经济利益关系，对其证言，不予认可。

本院认证意见：证据1中的欠条与杨*提交给原审法院的欠条内容基本相同，本院对其真实性、合法性予以确认，但孙**持有该份欠条并不能否认杨*持有欠条的真实性，不能证明孙**已经支付了欠条中的7万元租金。关于证据1中的委托书，杨*认可系其本人书写，故对其真实性、合法性，本院予以确认，但该委托书只能够证明张*奶牛场曾经委托杨*向胡**借奶款用以支付奶户生活费和饲料款，并不能证明杨*实际从胡**处领取了7万元租金。关于胡**持有的欠条复印件，与杨*持有的欠条原件内容一致，对其真实性、合法性，本院均予以确认，但该欠条复印件，不能证明胡**向杨*支付了7万元租金。证据2泗洪**有限公司出具的情况说明从证据形式上看属于证人证言，但未出庭接受法庭质询，故对该份说明的真实性，本院不予确认。对于证人徐*的证言，徐*作为孙**奶牛场的奶户，与孙**之间存在利害关系，且陈述的事实模糊不清，存在推测的成分，故对其证言，本院不予采信。

双方当事人对原审法院经审理查明的案件事实均无争议，本院依法予以确认。

本院认为

经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、孙**是否存在单方终止租赁合同的违约行为，杨*要求解除租赁合同的主张能否成立，孙**是否应当支付违约金以及违约金的具体数额；二、孙**欠付杨*垫付的电费具体数额是多少；三、原审判决是否超出当事人诉讼请求。

本院认为：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙**对于其已与杨**终止租赁合同关系协商一致，支付了7万元租金和9000元电费的事实承担举证责任，举证不能的，应当承担不利后果。

关于第一个争议焦点。承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，孙**陈述其2014年10月份离开奶牛场，11月份返回时发现奶户已经搬离，便没有继续经营。双方当事人对孙**于2014年10月份离开奶牛场，孙**迟*交付2014年7万元租金和拖欠了2014年10月份至2015年1月份的电费的事实没有争议。孙**主张胡**已代其向杨*支付了7万元租金，但其所举张泾奶牛场的欠条、委托书和胡**持有的欠条复印件，均不能证明胡**已经实际向杨*支付了7万元租金。该欠付7万元租金的欠条原件始终为杨*持有，胡**明知杨*持有欠条原件，其在支付了7万元租金的情况下，既不要求将欠条原件收回，也不要求杨*出具收条，不合常理，本院对其主张，不予采信。孙**在合同正常履行过程中，离开租赁场地，停止经营，拖欠租金和电费的行为，已经构成严重违约，在杨*催要租金后出具欠条后未如约支付租金，杨*有权要求解除租赁协议。孙**主张其与杨*协商一致终止租赁合同，并以杨*妹夫所欠奶款11万元抵作房屋和水电，但并未提供证据予以证实，应当由其承担不利后果，本院对其该主张，不予采信，对杨*要求解除租赁合同的主张，本院予以支持。原审判决判决主文中虽然对于杨*关于解除合同的诉讼请求未明确叙明，但在原审判决说理部分已经明确表述确认支持杨*解除合同的诉讼请求，本院予以纠正。

双方签订的租赁协议约定，孙**如需中途终止租赁合同，应提前6个月告知杨*，并多支付给杨*6个月的租金，反之，杨*如需中途终止租赁合同，则应向孙**退还6个月租金。该约定应属于违约责任的约定，且系双方真实意思表示，该约定平等适用于任何一方的违约行为，并不存在显失公平的问题，应当予以适用。任何一方违约，对方均可据此要求对方承担违约责任。如前所述，孙**行为已经构成违约，根据该规定，孙**应向杨*支付6个月租金即11万元，杨*在本案中自愿将违约金数额调整至5.5万元，原审法院综合考量孙**单方停止经营，拖欠租金、电费的数额、时间以及给杨*造成的损失，对杨*主张的5.5万元违约损失予以支持，并无不当。

关于第二个争议焦点。双方当事人对于杨*在2014年10月至2015年1月间垫付了电费9706.08元事实不持异议。孙**主张胡**代其向杨*支付了5000元电费，泗洪县**有限公司向杨*支付了电费4000元，因此其仅欠杨*垫付的电费706.08元。但胡**欠条复印件中仅显示“电费5000元”，既无杨*签字确认，也不能确认与本案相关，不能证明已经实际支付。泗洪县**有限公司出具的说明系单方陈述，且该单位相关人员无正当理由未到庭接受法庭质询，杨*对此予以否认，同样也无其他证据予以佐证，对该份说明，本院不予采信。孙**所举证据均不能证明其已经向杨*偿还了电费，因此对于杨*要求孙**偿还其垫付的9706.08元电费的主张，本院予以支持。

关于第三个争议焦点。如前所述，杨*主张孙**向其支付5.5万元系根据租赁合同关于违约责任的规定，该5.5万元属于孙**违约应当承担的违约责任，原审判决将该违约金表述为“终止合同应当承担的租金”属于表述错误，与杨*一审诉请一致，并不属于超出当事人的诉讼请求，本院对该表述错误予以纠正。

关于孙**提出的杨*擅自变卖处置了其储存在奶牛场的青储牛料，给其造成损失7万余元，杨*应当予以赔偿的主张，孙**一审并未提出该主张，故本院在本案二审中不作处理，且孙**当庭明确表示将另案追偿。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。但原审判决主文遗漏了关于解除合同的诉讼请求，文字表述存在错误，依法应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、解除杨*与孙**于2012年4月1日签订的《原泗洪县瑶沟奶牛养殖厂房场地租赁协议》和《原泗洪县瑶沟奶牛养殖厂房场地租赁补充协议》；

二、孙**于本判决发生法律效力之日起十日内向杨*支付租金70000元、违约金55000元和电费9706.08元，合计134706.08元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费2994元，由上诉人孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日