上诉人赵*与被上诉人南京武**有限公司执行异议之诉一案的民事判决书

审理经过

上诉人赵*因与被上诉人南京武**有限公司（以下简称武**司）、原审被告王*执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江**初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

武**司原审诉称：其与王*房屋买卖合同纠纷一案，经南京**民法院依法审理作出（2008）江**一初字第1781号民事判决书，确认其与王*之间签订的《商品房买卖契约》已于2006年6月9日解除。2014年8月，南京**民法院作出（2014）江**初字第1953号民事判决书，判决王*在该涉案房屋的查封措施解除后10日内协助其办理撤销预售登记手续。赵*与王*民间借贷纠纷一案，赵*向南京**民法院申请强制执行，法院于2014年7月4日对涉案房屋进行了执行查封。2014年10月，其向南京**民法院执行局提出执行异议，之后南京**民法院作出（2014）江*执异字第58号民事裁定书，裁定驳回其的执行异议。故其诉至法院，请求法院停止对江*区武夷绿洲赏桂苑4幢403室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。

一审被告辩称

王*原审辩称，其和武**司实际解除《商品房买卖契约》的时间是2006年8月30日，除此之外武**司的诉状内容均为事实。但其不同意解封，法院的查封保全是正确的。

赵**审辩称，其不同意解除法院的执行查封行为，武**司的诉讼请求不符合法律规定。在法院判决确认武**司与王*解除房屋买卖契约时，涉案房屋已处于查封状态，王*已不能自行处分。且由于武**司与王*未办理撤销备案手续，该房屋的物权仍属于王*所有，法院有权依法对王*的财产进行查封并强制执行。如果法院支持武**司的诉讼请求，将导致任何当事人都可以通过这种方式来规避法院的强制执行。综上，请求驳回武**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，坐落于南京市江宁区天元中路99号武夷绿洲为武**司开发建设。2003年11月30日，武**司与王*就武夷绿洲赏桂苑4幢403室房屋即涉案房屋签订了《商品房买卖契约》1份，约定由王*购买武**司开发的该套房屋并办理了按揭抵押贷款。该商品房买卖契约于2003年12月4日在南京**产管理局（现南京市江宁区住房和城乡建设局）办理了预售登记备案手续，但至今未办理产权登记手续。王*向武**司支付了定金及购房款共计77072元，并向中国工商**京江宁支行办理了按揭贷款，贷款金额为208000元。武**司向王*交付了该房屋。2006年6月9日，武**司与王*、肖*签订协议1份，载明因王*一直未还银行按揭贷款，双方一致同意解除2003年11月30日签订的商品房买卖契约，武**司将王*支付的首付款及定金合计77072元退还王*，武**司替王*还清银行按揭贷款等内容。协议签订当日，武**司即退还王*77072元，王*出具了收条。王*向中国工商**京江宁支行的贷款一直由武**司偿还。2008年6月24日，武**司因该商品房买卖合同纠纷起诉王*。同年9月3日，江宁区人民法院作出（2008）江**一初字第1781号民事判决，判决确认2003年11月30日武**司与王*之间签订的商品房买卖契约于2006年6月9日解除。由于涉案房屋已于2003年12月4日在房产局办理了预售登记，此后武**司又以王*不配合其办理撤销登记手续为由诉至法院。2014年8月16日，江宁区人民法院作出（2014）江**初字第1953号民事判决，判决王*在涉案房屋查封措施解除后10日内协助武**司办理撤销预售登记手续。上述两份民事判决均已生效。

原审法院另查明，2007年2月13日，赵*因民间借贷纠纷将王*诉至法院，该案诉讼过程中，江**民法院因赵*的申请于2007年2月15日查封了涉案房屋，在南京市江*区住房和城乡建设局（原南京**产管理局）盖章的送达回证上备注有“该房已抵押建行220000元”字样。2007年6月29日江**民法院作出（2007）江**二初字第964号民事判决书，判决：一、王*支付赵*借款150000元及利息（其中20000元自2005年8月11日起，其中30000元自2006年9月1日起，其中50000元自2007年1月1日起按照中**银行同期同类贷款利率计算至王*给付之日止）；二、王*赔偿赵*经济损失8689元；上述一、二项均于本判决发生法律效力之日起10日内付清。上述判决书生效后，逾期，王*未履行付款义务。赵*向江**民法院申请强制执行，江**民法院于2007年9月11日立案执行。2014年7月4日，江**民法院作出（2007）江*执字第2665号民事裁定书，裁定查封预售登记在王*名下的涉案房屋。执行期间，武**司向本院提起执行异议，江**民法院于2014年11月28日作出（2014）江*执异字第58号执行裁定书，裁定驳回了武**司的异议请求。武**司不服该执行裁定，于2014年12月24日向江**民法院提起此次诉讼。

以上事实，有（2008）江**一初字第1781号民事判决书、（2014）江**初字第1953号民事判决书、（2007）江**二初字第964号民事判决书、（2007）江*执字第2665号民事裁定书、（2014）江*执异字第58号执行裁定书及当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，所谓案外人执行异议之诉，指案外人对驳回其执行异议的裁定不服，以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利为由，请求对执行标的停止执行，而提起的与作为执行依据的原判决、裁定、调解无关的诉讼。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，武**司与王*之间签订的商品房买卖契约经原审法院（2008）江**一初字第1781号民事判决确认已于2006年6月9日解除。双方之间的商品房买卖契约于2003年12月4日在南京市江宁区住房与城乡建设局进行了预售登记备案手续，但预售登记备案并不产生物权变更的法律效力，而且直至商品房买卖契约解除，王*也没有就涉案房屋进行房屋所有权登记，王*一直未取得涉案房屋的国有土地使用权证和房屋产权证书。因此，涉案房屋的所有权仍归属于武**司所有。此外，江宁区人民法院因赵*的财产保全申请查封涉案房屋的日期为2007年2月15日，在生效判决确认的武**司与王*之间商品房买卖契约的解除日期之后，此时，王*已经丧失要求武**司协助其将涉案房屋登记至其个人名下的请求权。综上，武**司主张其对该涉案房屋享有实体权利，要求停止对涉案房屋的执行、解除对涉案房屋的查封，于法有据，应予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于南京市江宁区武夷绿洲一期赏桂苑4幢403室的房屋。一审案件受理费80元，由赵*负担。

上诉人诉称

上诉人赵*不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定涉案房屋“至今未办理产权登记手续”错误，涉案房屋已经办理了他项权证，房屋所有权人为王*；（2008）江**一初字第1781号判决是在事实查明不清的情况下作出的，其判决结果不能作为定案依据。该判决遗漏诸多重要事实，事实查明不清，依据遗漏的事实，王*与被上诉人《商品房买卖契约》已履行完毕，不能再解除合同，法院认定合同解除为法律认定错误。涉案房屋被设定抵押与查封措施，法院审理应告知上述利害关系人，全面查明本案事实；结合上述分析，被上诉人对涉案房屋不享有实体权益，不具有诉讼主体资格；被上诉人与王*解除合同的行为不合常理，具有规避房屋被执行的恶意；如果本案维持原判，则任何被执行人都可以以法院判决的合法形式掩饰其规避执行的非法目的，特别是申请执行人作为案外人，根本很难掌握实质证据，届时，法治将流于形式，正义无法彰显，法治将永失信于民。请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，证据充足，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1、（2008）江**一初字第1781号民事判决书已发生法律效力，该判决书明确了武**司与王*所签订的商品房买卖契约在2006年6月9日已经解除，同时该判决书也查明了双方签订的商品房买卖契约于2003年12月4日在南京**产管理局进行了预售登记，但未办理产权过户手续。2、依据相关法律规定，在房屋产权没有变动到王*名下的情况下，该房屋产权人仍为武**司，并非赵*所称的王*拥有该房屋产权。3、赵*并没有提供产权证等证据，因此有关房屋登记在王*名下及由此引申出武**司不具有诉讼主体资格等上诉观点无事实基础。事实上，银行从未取得抵押的他项权证，王*也没有办理过房屋产权登记。4、武**司与王*解除商品房买卖契约而达成的协议，是一份新的合同，该协议为双方真实意思表示，不存在违反合同法52条的规定而无效。且双方均按照该协议履行，武**司已向王*退还了77072元，王*也出具了收条，武**司现在依据该协议向银行归还贷款。5、并没有法律规定合同双方当事人解除合同必须告知其中一方的债权人或征得其同意方得解除。6、武**司作为王*按揭贷款的担保人，在物权变动前需要承担王*未按约还款的担保责任，王*不归还银行借款，武**司必须承担相应的担保责任。因此，解除合同符合双方最大的利益，而解除合同后，并非武**司不去办理预售合同登记解除手续，而是王*在外欠债导致房屋被查封后无法办理解除预售登记。综上，上诉人的上诉理由不能成立，更不应当绑架所谓的政治与法治，要挟法院无视生效判决，恶意实现其个人目标。

原审被告王*二审述称，（2006）江*执字第2460号认定合同解除系无效，因此该房屋产权应该还是在其名下，在买房的时候房款已经付清了，退房的时候7余万元并不是退还给其本人，而是退给了张**。

本院查明

二审中，各方当事人对下列事实提出异议：1、三方当事人对原审查明涉案房屋当初按揭贷款为208000元数额有异议，一致确认为308000元；2、武**司对原审查明的“武**司向王*交付了该房屋”有异议，认为其与王*就该房屋至今都没有办理过交接手续，但房屋在2006年6月9日前被其他人占用；3、王*对原审查明“武**司即退还王*77072元”有异议，认为武**司未向其退还该款，但条子是其打的，当时买房时武**司已向其交付了房屋，后其向案外人张**借钱就将房屋抵押给张**。三方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。

二审中三方当事人均未提交新的证据。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，武**司与王*就涉诉房屋在签订商品房买卖契约后，虽依法将该商品房买卖契约报请房产管理部门办理了预售登记备案手续，但预售登记备案并不产生物权变动的法律效果，至目前，诉争房屋仍未办理产权转移登记手续，故原审法院认定房屋的所有权仍归属于武**司所有，符合法律规定，上诉人提出武**司主体不适格意见，与事实不符、与法不合，本院不予采纳。已生效的（2008）江**一初字第1781号民事判决书，已判决解除了王*与武**司的商品房买卖契约，表明王*丧失要求武**司将诉争房屋转移登记至其名下的请求权，现上诉人提出该判决存在错误及涉嫌规避房屋执行，但该判决未经法定程序撤销前，存在既判力，上诉人以此为由要求二审改判，依据不足。综上，原审法院判决停止对诉争房屋的执行，符合法律规定，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人赵*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日