上诉人江苏建**有限公司与被上诉人林德叶房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人江苏建**有限公司（以下简称建**司）与被上诉人林德叶房屋买卖合同纠纷一案，因不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。建**司的委托代理人袁**、李**，林德叶的委托代理人程荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人建**司原审诉称：2009年7月28日建**司与林**签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定林**购买建**司开发的位于本市建康路251号某幢5号含二层房屋（建筑面积793.76平方米），双方办理交接手续时，《房屋分户（室）面积对照表》载明的该商品房实测面积与合同约定面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在±3%以内的，双方应按合同约定价格据实结算，林**迟延支付合同价款的，每日按照未付到期价款的万分之三向建**司支付延迟期间的违约金等等。合同订立后，建**司依约交付上述商品房，《房屋分户（室）面积对照表》载明该房屋的实测面积为806.08平方米。据此，林**应按照约定据实补足房款，但林**拒不履行，致使双方至今无法办理该房屋的转移登记手续，林**行为已经构成违约。为维护建**司合法权益，现诉至法院，请求依法判令林**立即向建**司补交房款369600元及约定的违约金191823元（2011年1月1日起计算至2015年9月30日，此后违约金按每日万分之三计算至实际还款日止），并承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人林**原审辩称：双方当事人签订《南京市商品房预售合同》情况属实，但建**司陈述的其它情况与事实不符。1、林**同意在确认房屋面积差额的前提下补交房款，之前建**司并没有告知林**实测面积和合同面积存在差额，林**对此并不知情。现建**司要求林**承担违约责任，林**不予认可。2、建**司在交付房屋时向林**出具了房屋使用说明书，其中载明的房屋面积与合同约定的面积一致，并没有出现实测面积的差额。自房屋交付后，直至林**在南京市秦淮区人民法院另案提起房屋买卖合同纠纷【案号为（2015）秦*初字第1812号】之前，建**司始终不履行办理产权转移登记手续。在办理正式产权证前，林**并不知道房屋实测面积。建**司在房屋交付后，没有以任何形式告知林**实测面积与合同面积存在差额，也没有通知林**补交房款。3、建**司主张林**未能按时结算房款致使房屋无法办理产权转移登记，也与事实不符。房屋买卖合同双方的主要义务是建**司交付房屋、办理转移登记，林**交付房款，但没有约定办理产权证和补交差额面积购房款的先后顺序。在合同签订后，林**按约支付5000万元购房款，建**司主张的面积补差款不足40万元，建**司仅以不到1%的购房面积补差款没有补足为由，而拒不办理产权变更登记，缺乏事实依据。房屋交付后，林**催促建**司办理过户登记手续，但建**司拒不履行，直至前述（2015）秦*初字第1812号案件诉讼中，建**司仅以房屋需补交购房款为抗辩，但未能举证证明房屋面积存在差额。综上，林**同意按实补齐面积差价款，但建**司主张逾期付款违约金，与事实不符，且约定过高，请求法院依法予以驳回。

原审经审理查明，建**司是本市建康路207-271号地铁二期建设工程（即京隆国际公寓，包括公寓及商业综合楼）的开发商，该工程由曙光**限公司（以下简称曙**司，林德叶是该公司的江苏分公司的负责人）总承包施工，双方就上述工程签订了建设施工合同，约定由曙**司垫资施工等等。

2009年7月建**司与曙**司签订了一份《协议书》，约定用建**司开发的上述京隆国际公寓5号、6号商业用房作价5799余万元，冲抵相应工程款，建**司配合将房屋签约至曙**司或其指定的第三方名下，在完成商品房买卖契约的鉴证手续后，即视同建**司将相应工程款支付给了曙**司等等。同日，曙**司及林德叶又作出承诺，请求建**司与林德叶就上述两套房屋签订《南京市商品房买卖契约》等等。

2009年7月28日，建**司、林**就上述两套房屋分别签订了《南京市商品房预售合同》，约定林**购买建**司开发的本市建康路251号某幢5号含二层房屋（建筑面积793.76平方米）、6号含二层房屋（建筑面积863.2平方米），单价均为3万元／平方米，总房价分别为2381.28万元、2589.6万元；林**迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的每日万分之三，向建**司支付延迟期间的违约金；建**司应于2010年12月31日前交付上述房屋，房屋交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》等条件；房屋交付后90日内，建**司、林**应当共同申请房屋所有权转移登记，建**司应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送至南京市房产管理局产权市场处；建**司、林**办理交接手续时，《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与合同约定面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在±3%以内的，双方应按合同约定的价格（3万元／平方米）据实结算；建**司应在该房屋初始登记后及时告知林**，林**应在建**司办理初始登记后及时申请房屋转移登记等等。

2009年7月31日建**司、林**就上述合同办理了商品房预告登记。该合同有“乙方（即林**）办理登记手续专用文本”（13页）和非专用文本（29页）之分，在合同“签约须知”中载明，专用文本专项用于乙方办理各项登记手续，在办理房屋所有权转移登记后由房屋权属登记机关存入房产档案馆，专用文本内容仅为满足乙方办理各项登记手续的基本要求设置，双方的其它权利义务以非专用文本的内容为准等等。专用文本与非专用文本的内容基本相同，但专用文本中对于逾期支付房款违约责任（如林**迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的每日万分之三，向建**司支付延迟期间的违约金）等内容并未载明。建**司、林**对上述的两种合同文本签名的真实性不持异议。林**认可收到合同专用文本，但否认收到非专用文本。建**司则称已将合同非专用文本交付林**，但未提供证据证明。

2009年7月28日林**支付建**司购房款2486.88万元。2009年8月6日林**再次支付建**司购房款2484万元，双方并办理了抵押登记。

2010年12月31日建**司将上述两套房屋交付林德叶，建**司同时向林德叶交付了《非住宅商品房使用说明书》，其中载明的房屋建筑面积与合同约定的面积一致，并未增加。

2011年3月18日建**司对上述两套房屋办理了商品房初始登记，其中本市建康路251号某幢5号含二层房屋现门牌号为××（建筑面积806.08平方米，以下简称诉争5号房屋）；本市建康路251号某幢6号含二层现门牌号为××（建筑面积863.2平方米，以下简称6号房屋）。

2011年3月22日，建**司取得了上述两套房屋的《南京市商品房初始登记证明》，其中诉争5号房屋的建筑面积比合同约定面积增加了12.32平方米，6号房屋则增加了5.59平方米。在该证明的“注意事项”中，有如下内容：“1、取得该登记证明后的十日内，应将此证明交给购房人办理转移登记。2、购房人持本证明和《南京市商品房预售合同》等相关材料三个月内到登记受理窗口办理转移登记……。”

2011年9月19日林德叶向建**司发出一份《催告函》，称建**司于2011年8月30日、9月9日分别向建**司送达和邮寄了要求及时提供办理房屋权属证书的相关资料，协助林德叶尽快办理房屋权属证书的函件，但未收到任何回复，再次催告在三日内办理，否则将追索如无法正常出租、转让、利息等多项损失的赔偿要求等等。

诉争5号房屋、6号房屋交付后，建**司未与林德叶共同办理所有权转移登记手续，导致双方产生纠纷。

2015年4月林德叶另案诉至本市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院），以建**司违约为由，要求判令建**司将上述两套房屋的所有权转移登记至林德叶名下，并支付2011年3月31日至产权转移登记之日止相应违约金。建**司则主张曙光公司与建**司工程款纠纷尚在南京**民法院审理中，且两套房屋有新增实测面积尾款50余万元以及工程款尚未结算，其在未审结前片面要求办理过户，不符合合同约定，也可能给建**司造成经济损失，请求驳回林德叶的诉讼请求。

2015年6月11日秦**院对上述案件开庭继续了审理，建**司提供了五本十三组证据，在第八组证据中包括了房屋分户面积对照表等证据有实测面积增加等内容，但未列明证明名称、证明目的。林德叶在质证时，未对上述房屋面积增加部分明确意见。建**司发表意见认为面积有增加，购房款有差额等等。2015年8月秦**院对该案作出（2015）秦*初字第1812号民事判决书，判决如下：1、建**司将本市秦淮区建康路251号1幢5号含二层房屋、本市秦淮区建康路251号1幢6号含二层房屋的产权转移登记至林德叶名下。2、建**司支付林德叶逾期办理产权转移登记手续的违约金（以4970.88万元为基数，自2011年3月31日起算至产权实际转移登记之日，按中**银行同期同档贷款基准利率标准计算）。同时，秦**院认定建**司主张诉争5号房屋、6号房屋实测面积有新增，但未提供证据予以证明，且在房产部门测绘配图前房屋的面积是否有增加亦无法确定，建**司如认为林德叶应补足相应房款的，可另行主张权利。建**司对此判决不服，已提出上诉，该案尚未审结。

2015年8月26日建**司诉至原审法院，要求判令林**立即向建**司补交房款369600元及约定的违约金191823元（暂计算至2015年9月30日，此后违约金按《南京市商品房预售合同》的约定计至实际还款日止）；林**补交房款后，立即依约与建**司共同申请办理房屋所有权转移登记手续。

原审审理中，林德叶同意按实际面积补足购房款，但不同意建**司提出的违约金请求，同时认为合同约定的违约金过高，申请调低。经原审法院释*，由于秦**院已经对房屋所有权转移登记问题予以处理，故本案中不再处理。建**司对此认可无异议，已撤回该项请求。

建**司为证明自己的诉讼请求，提供了如下证据：1、建设工程规划验收合格书、房屋分户面积对照表、《南京市商品房初始登记证明》，认为2010年9月涉案工程经过规划验收，2010年10月房屋实测面积已确定，建**司为尽早回收房款并摆脱向按揭银行承担的担保责任，在2011年3月18日完成初始登记之后，多次催促林**补交房屋面积差价款，然后共同申请房屋所有权转移登记。2、建**司和其他购房者签订的《南京市商品房预售合同》、购房款收据及发票，认为与林**购买同一楼盘房屋的其他购房者均补交了房屋面积差价款，林**不可能不知道房屋面积增大需要补交房屋面积差价款的事实。

林**对建**司上述证据1的真实性不持异议，但认为建**司2010年10月既然已经知道诉争5号房屋、6号房屋最终实测面积增加的事实，但其在2010年12月向林**交付的《非住宅商品房使用说明书》中注明的房屋建筑面积却与合同面积相同；建**司在本次诉讼前未要求林**补足差价款，林**只是在秦**院的诉讼中才看到建**司证据中有房屋分户面积对照表，但不能证明建**司履行了要求林**支付差价款的通知义务；对建**司上述证据2的真实性无法确认，且与建**司购房没有关联性，并主张其他购房者支付补差款的事实发生在不同时间，最迟在2015年。

林**为证明自己的主张，提供了《非住宅商品房使用说明书》、双方往来函件等证据，以证明建**司在交付房屋时确认房屋面积并未增加，以及林**向建**司主张权利等事实。建**司对林**的上述证据不持异议，但认为《非住宅商品房使用说明书》制作是在面积实测之前，面积实测之后没有对其中的面积予以更正，该说明书只是房屋交付的附属资料，不能说明林**的主张，且建**司每次接待林**时，均要求林**补交面积补差款，不同意林**就双方往来函件的证明目的。林**对建**司上述意见不予认可。建**司对其主张的通知林**支付面积补差款的争议事实，未提供证据证明。

由于建**司、林**意见分歧较大，致本案未能调解解决。

以上事实，有双方当事人陈述；建**司提供的《南京市商品房预售合同》、建设工程规划验收合格书、房屋分户面积对照表、《南京市商品房初始登记证明》等证据；林德叶提供的《南京市商品房预售合同》、付款票据、《非住宅商品房使用说明书》、催告函、秦**院民事判决书、双方往来函件等证据；以及原审法院开庭笔录等予以证实。

原审法院认为，依法订立的合同受法律保护，建**司与林**就诉争5号房屋买卖事宜所签订的《南京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，为有效合同，建**司、林**对此均不持异议，原审法院予以认定，故建**司、林**均应按照合同约定，全面履行各自的义务。

按照合同约定足额、及时支付购房款，是林**作为购房人的主要合同义务。根据建**司与林**签订的《南京市商品房预售合同》约定，双方办理交接手续时，若建筑面积误差比绝对值在±3%以内的，双方应按合同约定的价格（3万元／平方米）据实结算。本案中，建**司提供的《南京市商品房初始登记证明》等证据，可以证明诉争5号房屋的实测面积与合同约定的面积相比，增加了12.32平方米，故林**应当补足该差价款。建**司要求林**支付该面积差价款369600元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，林**亦无异议，故原审法院予以确认。

关于逾期付款违约金问题。根据我国合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，建**司与原、林**在《南京市商品房预售合同》中约定，双方办理交接手续时，应对建筑面积误差问题据实进行结算，同时也约定了房屋交付条件包括取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，还约定了建**司应在该房屋初始登记后及时告知林**。根据本案双方当事人提供的证据，2010年10月诉争5号房屋的房屋分户面积对照表已经作出，据此可以确定新增建筑面积的事实，但建**司在2010年12月向林**交付的《非住宅商品房使用说明书》中，却注明房屋建筑面积与合同面积相同，因此可以认定建**司此时未妥善履行自己的合同通知义务。2011年3月建**司领取了《南京市商品房初始登记证明》，对诉争5号房屋的实测面积更加清楚确定，但其未按照该证明的“注意事项”中“1、取得该登记证明后的十日内，应将此证明交给购房人办理转移登记”的要求履行相应义务，建**司虽然主张已经履行通知义务，但林**对此予以否认，建**司对此又未提供充分的证据加以证明，故原审法院对建**司该项陈述不予采信。因此，由于建**司未能妥善履行通知、交付资料等义务，且建**司交给林**的《非住宅商品房使用说明书》中房屋建筑面积与合同面积一致，林**在此情况下未支付面积补差款的行为并不构成违约。建**司以此为由主张林**构成违约的主张，不符合双方合同及法律规定，原审法院不予采纳。

基于上述分析，对建**司要求林德叶承担逾期付款违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。但考虑到建**司在2015年6月11日秦淮法院另案诉讼中，提供了房屋分户面积对照表等证据，并陈述了林德叶尚有面积补差款未结算等质证意见。根据诚实信用原则，林德叶此时对于诉争5号房屋面积增加的事实已经清楚，故其应当在合理时间内将有关面积差价款项予以结清。综合本案案情，由于银行利息系法定孳息损失，故原审法院酌定林德叶应按照银行同期存款利率标准，将该款自2015年7月1日起至判决确定的给付之日期间的利息给付建**司。

综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最**法院《关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、林德叶于判决生效之日起五日内一次性给付建**司369600元，并按照银行同期存款利率标准支付该款自2015年7月1日起至判决确定的给付之日期间的银行利息；二、驳回建**司其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9414元，减半收取4707元，由建**司负担2707元，林德叶负担2000元（建**司已预交，林德叶在给付上述款项时一并将该款给付建**司）。

上诉人建**司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审判决，改判林**立即向建**司补交房款369600元及违约金191823元（2011年1月1日起计算至2015年9月30日，此后违约金按每日万分之三计算至实际还款之日止）；2、判令林**承担一审、二审诉讼费。其上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定“上诉人已将合同非专用文本交付被上诉人，但未提供证据证明”存在错误。1、根据合同约定，双方签订合同后，被上诉人应持有非专用文本一份与专用文本各一份，现被上诉人称其持有专用文本而未持有非专用文本，与合同约定不符，也不合常理。2、原审法院要求上诉人举证证明其已将非专用文本交付建**司，属于举证责任分配错误。因合同条款已约定由被上诉人持有一份非专用文本，而被上诉人在明知该约定的情况下，数年以来并未就此提出异议，因此被上诉人如称其未持有非专用文本，则应由其举证证明。（二）原审判决认定“2011年9月19日林**向建**司发出一份《催告函》”，该认定错误。被上诉人提交的快递单上并无快递公司盖章，其也未提供回执，上诉人亦未收到上述函件。（三）原审判决认定“建**司虽然主张已经履行通知义务，但林**对此予以否认，建**司对此又未提供充分的证据加以证明”，存在错误。虽无直接书面证据证明上诉人曾告知被上诉人房屋面积增加需补交差价款，但上诉人提交的证据、事实及逻辑推理结合起来，已构成完整的证据链，达到了民事证据的证明标准，足以推定自房屋交付时起，上诉人曾多次告知被上诉人房屋面积增大需补交房屋差价款。1、上诉人在2011年3月22日获得房屋初始登记证明，已完成合同主要义务。如非被上诉人未交足购房款，上诉人无理由也无必要拒绝协助被上诉人办理房屋所有权转移登记手续。2、被上诉人欠付房屋面积差价款本金369600元，上诉人当然希望被上诉人早日补足房款，然后办理房屋所有权转移登记手续，以使上诉人早日摆脱担保责任。根据商品房预售合同第十一条第一款的约定，被上诉人应在办理房屋交接手续时（2010年12月31日），向上诉人补交房屋面积差价款。3、原审中上诉人提交了与案外人签订的商品房预售合同、房款收据及房屋销售发票，已证明其他购房人均已收到了通知并补交了面积误差款。鉴于上诉人在开发整个项目时是统一管理、统一销售的，故实测面积误差一事也是向所有购房人统一告知的，其他购房人均收到了通知并补交了面积差价款，只有被上诉人声称其未收到通知，显然与事实及常理不符。4、被上诉人在收房后长达几年内未要求上诉人协助其办理房屋所有权转移登记手续，如无其他原因，显然不合常理。事实上，上诉人曾多次催促其补交房款，被上诉人一直拒绝补交，所以其才不要求上诉人协助办理房屋所有权转移登记手续。5、民事诉讼并不排斥推理和间接证据。根据《最**法院民事诉讼法司法解释》第九十三条、第一百零五条、一百零八条的相关规定，法院应对上诉人曾多次告知被上诉人房屋面积增大需补交房屋差价款的事实予以认定。交付房屋时，上诉人也已经向被上诉人提交了房屋实测面积报告复印件，其收房时已明知房屋实测面积，其应补交房屋差价款。（四）原审法院判决被上诉人自2015年7月1日起支付利息，该利息起算时间认定错误，应自交付房屋之日起计算。二、原审法院判决被上诉人按存款利率向上诉人支付利息，属于适用法律错误。双方在合同中明确约定迟延付款违约金应按未付价款日万分之三计算，专用文本为非专用文本的简化版本，仅为满足预购人办理登记手续的基本需要设置，专用文本中并没有违约责任条款，当然应以非专用条款为准。同时，合同约定的违约金计算标准并不过高，不应予以调整。三、对比秦**院的关联案件判决书可知，原审法院与秦**院采取的标准并不一致。鼓楼法院判决加重了上诉人责任，秦**院减轻了被上诉人责任，有失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人林**二审辩称：原审判决查明事实正确、适用法律无误。具体如下：1、上诉人确实在原审中未能提交其交付非专用文本的证据，被上诉人通过举证充分证明了被上诉人曾多次发函催告上诉人完成办证义务；2、上诉人在本案纠纷发生之前从未以任何书面形式告知林**房屋面积存在差额、并要求我方补交购房款。3、一审法院在衡量了双方违约责任约定的情况下，调整合同约定违约金计算标准，符合法律规定，并无不当。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

上**威公司对原审查明事实的异议同其上诉理由。被上诉人林**对原审查明的事实无异议和补充。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。

上诉人在二审中提供了以下新证据：1、《建设工程施工合同》、曙**司及曙**分公司的工商登记信息、被上诉人一审《补充证据》清单，以证明曙**司与上诉人之间的所有函件往来被上诉人均应知情，理由为被上诉人是曙**司的总经理、股东及董事与曙**司南京分公司负责人，也是曙**司与上诉人诉争建筑工程纠纷的施工方负责人、曙**司与上诉人之间的联络人，曙**司与建**司之间的所有往来函件均在被上诉人手中。2、协议书两份、授权书两份、（2015）秦*初字第1812号案第一次庭审笔录。以证明被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同、购买案涉房屋的目的，是以上诉人开发的房产作价冲抵曙**司工程款；上诉人收到被上诉人支付的购房款后立即转付给了曙**司。3、（2015）宁*终字第6238号案中被上诉人提交的证据目录，证明被上诉人曾故意将自己和曙**司的主体和人格混同。上诉人认为，以上证据可证明曙**司收到了上诉人2011年10月9日的函件，自然也应视为被上诉人收到了该函件。上诉人2011年10月9日的函件应作为直接书面证据，结合上诉人其他间接证据、房地产行业的惯例及常理，足以证明上诉人早在交房时就把房屋面积增大，需补交房款的事实告知了被上诉人。被上诉人林**对上诉人提交证据的真实性无异议，但认为均不能达到证明目的，即不足以说明曙**司收到的函件应视为被上诉人收到；上诉人向曙**司要求以实测面积价格冲抵工程款的意思表示，不能作为上诉人要求被上诉人补交购房款的明确意思表示。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性结合案件情况予以认定。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，依法订立的合同受法律保护。双方当事人就诉争房屋买卖事宜所签订的《南京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，故双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。现被上诉人应补足房屋面积差价款369600元，上诉人上诉称该差价款的逾期付款违约金应自交付房屋之次日起算，且应按照合同约定的利率计算数额。对此本院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》中约定，双方办理交接手续时，应对建筑面积误差问题据实进行结算，并约定了上诉人应在该房屋初始登记后及时告知被上诉人。但上诉人在2010年12月向被上诉人交付的《非住宅商品房使用说明书》中注明房屋建筑面积与合同面积相同，可证明其此时尚未善尽通知义务。上诉人亦未提供充分证据证明其将该情形另行通知了被上诉人。上诉人二审中主张其通知其他购房者及被上诉人所在公司，即等同于其已告知被上诉人，该主张不具备事实与法律依据，本院不予支持。同时，原审在考虑另案诉讼情形的情况下，酌定建**司从2015年7月1日起以同**行存款利息标准赔偿损失，亦无不当。上诉人的上诉请求并无事实与法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9414元，由江苏建**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十八日